沈阳深航翡翠城项目投资立项可行性计划书

但是年投资总量每年以亿元增加，增加量是年固定投资总额的二倍，是年的倍，因此固定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军。

见表表年沈阳固定资产投资额单位亿元，年预计数固定资产投资总额增长率市区居民购买能力显著提高表年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率差额可支配性收入消费性支出年年年年年表年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出预计人均可支配收入人均消费性支出表沈阳市年总量及增幅年预计数沈阳市总量新口径沈阳市经济增长率年沈阳市人均可支配收入达元，同期增涨了个百分点，是年来增长最高的年。

居民消费增长率为，创年来最高增长。

年是经济调整年，但是居民的可支配收入和消费也将保持两位数增长，从上述指标来看，沈阳市民存在消费能力和动力。

见表沈阳市房地产市场环境沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点其受大气候影响，存在着持币待购的现象，影响商品房销售不畅。

其二存量房市场发展滞后。

目前与手房销售面积的比例为。

存量房销售面积持续下降，同比降幅为，其中存量住宅同比下降。

其三市场所需求的中低价住房供应不足。

其四基础配套设施建设跟不上开发进度，依据上述各项经济指标可以看出，当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的健康的处于可持续发展状态基本上实现了国家的总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应与相关产业相协调的宏观调控目标目前全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。

沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第位。

据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。

房地产投资增长小幅回升，占固定资产投资比例增大沈阳市房地产市场从年进入新轮成长周期以来，开发投资直保持稳定快速增长态势。

年起发力激增，年增速快速回缩，年指标数据预计显示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。

从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看，年比例为最高值，也接近国际预警房地产投资比例的下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在中所占的比重都在之间，说明房地产市场直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到积极的促进作用，并没有投资过度的问题。

见表表年沈阳市房地产投资表单位亿元投资额增长率商品房与商品住宅竣工增长下降明显，年进入现房竞争年沈阳市商品房竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比增长。

年沈阳市商品房施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。

沈阳市商品住宅成交量逐年上升，年度达到万平方米商品住宅总量扩大的同时，分布格局也与城市规划的拓展方向相吻合，环内商品住宅渐少，新供应主要区位为南北二三环间及于洪沈北新城。

见表表年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况商品房竣工面积增长商品住宅竣工面积增长表沈阳市住宅销售面积单位万平商品住宅销售面积增幅商品在建住宅增加竣工增速下降，销售增长放缓。

年沈阳市房地产开发建设累计完成投资亿元，同比增长其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长。

施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。

从房地产开发投资商品住宅施工竣工增幅曲线来看，施工与投资同步变化，投资带动施工增长明显。

值得注意的是，当商品住宅销售增长率低于施工增长率，产量明显大于销量，而销售增长率明显回落，表明年的房地产市场会出现滞销现象。

见表表沈阳市年各指标增幅变动住宅施工增长率住宅竣工增长率住宅销售增幅房地产开发投资增幅商品房成交价格稳中略升，高档住宅受青睐表年沈阳市商品房成交均价走势图价格元平近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于温和上涨状态。

年，沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为元平方米遵循以下原则严格按基本建设程序办事，统筹安排各项工作。

避免由于违反程序工作造成的时间浪费。

严格做好建设过程中各阶段的衔接工作，确保各阶段工期达到计划要求。

重点抓好设计及前期工作，质量与工期控制工作相协调。

根据项目特点，重点跟踪控制明显影响工期的环节。

实施全程跟踪管理。

项目实施进度计划本项目的建设期为个月，于年月份开工，年月竣工。

年月末前完成切开发手续和施工图设计。

本项目销售分月销售，年月全部售罄。

详见表表工程项目进度横道图工程项目进度表序号年度月份季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度前期工程土建工程配套工程销售进度序号年度月份季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度销售状况工程招标按照中华人民共和国招投标法和原国家计划委员会发布的工程建设项目招投标范围和规定的规定对项目的实施进行招标。

本项目涉及的工程地质勘测与设计工程监理工程施工及设备采购等相关工作将按规定进行招标。

具体招标形式有两种公开招标和邀请招标，其中工程勘察与设计工程监理工程施工以及普通设备采用公开招标方式专业设备按邀请招标方式采购。

为保证招标工作的规范性与公开性，工程招标工作应按规定的管理程序，报相关主管部门批准。

建设单位要按批准的范围性质进行相应的招投标工作。

表工程招标基本情况表范围方式内容招标范围招标组织形式招标方法招标项目估算造价万元全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计工程施工工程监理设备购置工程概况本项目为框架结构。

本项目的主要功能为设备用房地下停车场大型购物商场会所及住宅。

建设工期控制为个月。

投资估算及资金筹措编制说明建设投资由静态和动态两部分组成，其中，静态部分包括建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费动态部分由涨价预备费和建设期利息构成。

投资估算编制依据国家计委以计办投资号文件审定出版的投资项目可行性研究指南试用版辽宁省建筑工程投资估算指标国家及地方颁发的工程建设其他费用标准本工程的建设方案及相关资料投资估算范围项目的单体建筑及总图工程设备采购安装工程建设其他费用及预备费。

建设投资估算投资构成及资金筹措经估算，本项目建设投资为人民币万元，各部分投资构成详见下表项目所需资金筹措渠道为自有资金银行借款销售回款及工程垫款。

财务评价财务评价基础数据表项目用地平衡表项目计量单位数值规划占地面积居住户套数户套总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积文化活动站社区用房物业用房半地下室地下建筑面积停车位个容积率总建筑密度绿化面积表销售价格表单位元销售价格均价住宅洋房别墅商业裙房车位个注根据周边楼盘现有特点及市场上同类产品临近地区的销售价格，确定年住宅均价为元平车位价格为万元个市内别墅产品稀缺，确定均价为元平方米，洋房产品只有万科有，万科已经售出，确定均价为元平方米，商业裙房为高档社区配套服务，确定均价为元平方米。

表各物业各年销售量单位万平项目小计面积比例面积比例面积比例面积比例面积合计住宅商业车位个项目总投资构成表项目成本费用表序号构成明细金额万元按照建筑面积计算单位造价元土地补偿费综合配套费契税前期费用施工造价园区配套费不可预见管理费销售费贷款利息合计表销售收入表单位万元分类项目小计车位销售单价元位销售量位，销售收入万元，住宅销售单价元销售面积万销售收入万元，商业销售单价元，销售面积万销售收入万元，合计，表损益表单位万元序号项目合计收入，销售收入，支出，总成本费用，销售税金及附加，土地增值税，税前利润总额，税前利润累计，所得税，税后利润，税后利润累计，表全部投资现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年现金流入，销售收入，现金流出，开发建设投资经营税金及附加，土地增值税所得税净现金流量，累计净现金流量，税后净现金流量，税后累计净现金流量，计算指标所得税后所得税前财务内部收益率财务内部收益率财务净现值，财务净现值，投资回收期年投资回收期年表资金来源与运用表位万元序号项目名称资金来源销售收入再投入，自有资金工程垫资银行借贷资金运用建设投资销售税金及附加土地增值税所得税归还贷款本金归还工程垫资结余资金表经济效益评价指标单位万元主要经济指标评价结果项目总投资万元，销售总收入万元，税前利润总额万元，税后利润总额万元，税前利润率税后利润率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前财务净现值万元，税后财务净现值万元，表项目敏感性分析变化因素名称销售价格内部收益率全投资净现值万元投资回收期年税后利润万元建安投资内部收益率全投资净现值万元投资回收期年税后利润万元以下为项目投资取值明细取费标准附表销售税金及附加序号项目取费标准合计万元营业税销售收入，城市维护建设税营业税教育费附加营业税地方教育费附加营业税合计销售收入，附表财务费用财务费用合计本年度贷款利息累计计算方法实际按银行贷款金额万元贷款利率利率上浮计算平均占用个月贷款期限个月计算，财务费用合计万元附表土地增值税计税标准土地增值税增值率税率速算扣除率以下以上财务评价结论依照国内房地产开发对项目经济效益和财务评价的惯例，本报告以本项目过行项目售价测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，销售收入计算，经营成本的假设等均采用现时的价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。

参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评判时，所选取的财务指标行为财务净现值和财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率经过表中计算可知，项目财务净现值，表明项目除达到基准的收益率外，还能有超出收益的，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。

项目投资利润率投资利税率项目总投资额为万元，总销售收入为万元，总销售利润额税前为万元。

投资利润率平均利润总额总投资额销售利润率平均利润总额销售收入经过计算可知，该项目盈利能力强，是个操作性较高的项目。

本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。

社会评价该项目建成后，将对沈阳社会经济发展作出贡献，具体有以下两个方面直接效益直接效益是指在房地产项目范围内政府能够得到的收益，般包括下列方