高中英语《4 Making the news》period 1课件 新人教版必修5

销售收入和税金及附加估算表见附表。

盈利能力分析静态盈利能力分析静态投资回收期静态投资回收期累计净现金流量出现正值期数上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量季合年。

数据来源附表项目投资财务现金流量表动态盈利能力分析财务净现值项目财务净现值取季度基准收益率，根据项目财务现金流量表附表可计算得到项目的财务净现值分别为万元税前和万元税后。

均大于零，因此本项目在财务上可行。

资本金财务净现值取季度基准收益率，根据项目资本金财务现金流量表附表可计算得到资本金的财务净现值为税后万元。

大于零，因此本项目在财务上可行。

财务内部收益率项目财务内部收益率根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和税前和税后。

换算成年内部收益率为税前和税后，均大于，因此本项目在财务上可行。

资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为。

换算成年内部收益率为税后大于，因此本项目在财务上可行。

动态投资回收期动态投资回收期累计折现值出现正值的期数上年累计折现值的绝对值当年净现金流量的折现值季合年。

数据来源附表项目财务现金流量表通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。

清偿能力分析根据借款偿还计划表附表可以计算得到本项目的借款偿还期为季，合年。

通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论本项目具有较强的清偿能力。

评价结论通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。

第六章不确定分析盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。

进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。

根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程支出方程式中实现销售收入销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本总成本单位销售税金令，便可求出的值。

从损益表附表得出销售收入万元总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用万元。

因此解得故销售收入实现率是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。

即当销售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。

由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品的售价还有定的提升空间。

综合考虑本项目的风险还是可以接受的。

敏感性分析本项目主要进行建设投资销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值的单因素敏感性分析。

进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。

建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表建设投资变化表变化幅度通过上表，计算出建设投资变动的临界点为上式说明建设投资的最大增加幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。

提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。

销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表商铺销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。

建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售面积变化幅度最好不低于。

商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表商品住宅销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。

销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表商业销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。

建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售价格变化幅度最好不低于。

商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出住宅的销售价格变动的临界点为上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。

综上分析，建设投资销售价格销售面积都是较敏感的因素，其中建设投资的敏感性最大，因此在项目的实施过程中应当对这部分进行很好的控制。

而且，从前面建设投资估算的情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少的可能性不大，因此，该项目的风险也不大。

第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行的分析可知，项目的优势和机会相对较多，同时，项目的建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给的需要，满足西安市建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，因此，项目的开发建设具有较好的发展前景。

技术分析结论本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发。

同时，本项目是基于市场研究的基础上，本着合理的规划方案原则，对项目的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是可行的。

因此，从技术角度分析，该项目是可行的。

财务指标分析结论表项目的财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平略高，项目是可行的。

风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定的抗风险能力。

通过对项目的敏感性分析，认为项目的内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资的敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积的预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格销售面积的突破临界点的可能性不大，项目具有定的抗风险能力。

建议合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施的完善，把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排。

突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。

积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区的交通增设公交线路及站点城市基础配套等。

加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来的不利影响，并且实行工程监理制保证项目的质量。

同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。

有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门的公关工作，在政策允许的前提下，尽量减免前期的相关费用。

同时充分发挥先行建筑公司的内部资源优势，降低项目实施过程中的交易成本变更及索赔。

规避风险建立完善的风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，对于风险大的因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目的稳步开发。

第章总论项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。

由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为个以建材市场为主，集商务住宅休闲于体的大型综合商业社区。

另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。

资金筹措与融资方式本项目建设总投资为万元，其中建设投入的资本金为万元占总投资的，分两期投入，第期为万元，第二期为万元银行借款万元，融资利率为，时间从第年的第四季度到第二年的第三季度其余资金缺口由预售净收入补足。

项目进行可行性研究的依据委托方提供的有关书面材料本项目总体规划设计方案城市居住区规划设计规范陕西省建筑安装工程综合概预算定额核准通过，归档资料。

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