的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设 施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项 目的投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。 所得税后投资回收期年。贷款偿还期年。财务测算指标均为良好。 项目完成后，可实现年平均利润万元。可实现年平均税金 万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。 经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。 第五节项目主要技术经济指标 序号指标名称单位估算值备注 技术指标 总用地 其中净用地规划道路用地城市干道 总建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 二财务指标 项目总投资万元 其中企业自筹万元银行贷款万元 营业收入万元平均年 营业税金及附加万元平均 总成本万元平均 利润总额万元平均 所得税万元平均 净利润万元平均 投资利润率 投资利税率 累计净现金流量万元税后 财务内部收益率税后 投资回收期年含建设期 贷款偿还期年含建设期 第二章项目建设的背景和必要性分析 第节项目提出的背景 太原市是山西省的省会城市，是全省政治经济文化发展的中心。近 年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路 桥梁建设及旧城改造。随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化， 幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省 会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。 经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。 第二节项目建设的必要性分析 太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济 先生产后生活的观念的影响及低租金国家包福利制旧住房体制的 约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约万， 其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。根据危旧房普查结果 可知，我市直管公房中万的危旧房，占公房总数的，些国有企业， 近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。 二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新 规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。 三居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱， 既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商 贩，改善了居住环境和质量。 第三章市场分析 第节本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等 等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现 实情况差距较大。 实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房 地产项目的可行性和价格。 市场比较法以经济学理论中效用均等的物品之间产生相同的价格 的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在 不断的选择与比较中做出购买决策。市场比较法以近期市场上实际的交易价格 为估价基准，只要有类似的定数量的房地产的合适交易实例即可。它在实际 交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方 法。 在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之， 即如果有定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应 该是可行的成功的。 运用市场比较法的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰 当。影响商业用房价格的主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街 状态服务半径等。在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做 出必要的经验修正，才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度。 本报告的对项目可行性的微观判断均建立在以上方法理论基础之上。 第二节宏观经济形势分析 宏观经济形势有利于房地产市场 中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方， 由东方向西部，由沿海向内陆的推进，大量的海外大型企业首先进入中国的沿 海开放城市，并占领市场，经过十几年的发展，沿海的商机基房分配制度年月，太原市政府颁布了太原市住房分 配货币化实施方案实施细则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办 法，住房分配货币化改革在全市全面实施。目前，全市已有个单位建立 了住房公积金制度，占全市单位总数的，建制职工万人，占全市职 工总数的。住房公积金归集额达到亿元。 房地产投资增幅逐年加大，年房地产投资高于固定资产投资， 年高出，年高出，年高出，年上半年高出。房地产增加值占的份额逐年加大，年为，年为， 年为，年为，年上半年为。 太原市房地产投资在全省比重近半，年为，年为， 年为，年为，年上半年为。 商品房建设产销两旺，势头良好。截止年，全市商品房开工面积 万，竣工面积万，完成投资亿元，年上半年商品房投 资额亿元，同比增长，商品房占房地产投资额的。年 商品房销售面积，同比增长倍。商品房建设极大地提高了居民的 居住水平，改善了城市总体面貌。 房地产业的大发展，使得太原市居民住房条件得到了较大改善，全市人均 居住面积由年的提高到目前，净增。取得了显著 的社会效益。 房价稳中有升，年如大唐花园期工程及漪汾苑等高档商品 房的平均价格分别为，目前大唐花园二期工程已达到 。普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目的平均价 格为，目前已达到。太 原市为了进步美化环境，创造最佳投资市场，于年下半年开始六项整 治，拆除万平方米大量的临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求的 局面，房价大幅度上升，黄金地段的商场价格已达到 左右普通地段的商场价格也达到了左右。房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第，停止福利分 房，就是让大家丢掉分房的幻想第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买 房的积极性第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大 第四，从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策第五，金融信贷 方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积 极的作用。 二太原市房地产发展预测 人口增长对房地产需求的影响年太原市城市人口万人，根据 太原市十五规划，年太原市居住人口达到万人，五年内净增 万人，按规划人均居住面积十五末达到计算，需新建住宅万。 由于居民收入增加，小房换大房旧房换新房对房地产需求的影响全 市现有居民约万户，按五年内的居民换购住宅计算，则换购量在 万套，以每户净增计算，需新增住宅面积万。 住宅发展带来的非住宅用房的发展非住宅用房包括商业用房，服务 设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行 政管理用房等，以非住宅用房对住宅的配套率为计算，未来五年内需 配套非住宅用房万。 流动人口的增长带来房屋的需求，预计十五时期，全市需要竣工房 屋近万，投资亿元。 伴随着国家加快基础设施建设住房建设拉动经济增长的大好形势，太原市连续出台了关于加快城市基础设施建设推动经济适用房发展的有关问 题的通知太原市危旧房改造实施细则等个文件。最近，为贯彻执行 国家建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知和省政府若 干问题的决定，太原市起草了关于加快住宅与房地产发展的意见，从强化 城市建设规划加强土地级市场管理转变政府职能推进旧城改造加快 住宅建设搞活二级市场加快法制建设强化住宅与房地产工作的领导等八 个方面，提出了切合太原市实际对房地产业快速发展的推动作用的意见。特别 是在规范政府职能部门行为减化审批程序清理收费项目提高办事效率等 方面，做出了详细具体的规定。为改善房地产开发环境，规范房地产市场秩序， 推动太原市住宅与房地产健康发展，创造了有利条件。 第四节太原市商业整体状况 太原市商业整体状况 据统计资料显示，近几年来，太原市的商业零售业发展平稳，年， 全社会消费品零售总额达到亿元，比上年增长，在随后的两年 中，直以以上的速度递增，在年，全社会消费品零售总额达到 亿元，市场和商业网点的建设步伐明显加快，并且随着太原市商业市场的快速 发展，华宇购物广场美特好大型超市华联超市国美御花园时代广场 华都天美名店等多家大中型商贸网点相继开业运营。 二竞争状况太原市大型商场个案分析贵都百货 概况位于太原市柳巷商业区，现有营业面积平方米，年销售 额万元。汇集了多个中外知名品牌，定位中高档，以服装服饰等百 货精品为经营主导经营方式公有联营种，要求入住商品为国内外知名品牌， 通过定的程序对其资质进行评判，根据商场既定的目标营业额，单位营业面 积最大产出值与该品牌往