景色迷人，规划面积 约平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本 形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。 因此，城高尚住宅项目的开发无论从市场的角度政府规划 的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。 项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。根据有关专家的测 算，每增加房地产投资万元，带动相关产业国内生产总值增加近万元， 该项目的总投资约亿元，因此带动相关产业增加约亿元。项 目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑建材装饰机械冶金商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势， 建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明错落有致，建筑物天际 线跌宕起伏，景观因势就形显山露水纵横交融，立体落差分布。小 区建筑物与环境和谐统，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱， 使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区 新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下， 保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观 山体景观和小区内部景观形成体。 项目主要财务测算指标 总投资万，其中成本万费用万 销售总收入万 所得税前利润万 税后净利润万 开发周期年年年 税前投资回报率 税后投资回报率 财务净现值万 财务内部收益率 投资回收期年 第二章项目建设条件场地条件 整个规划区用地大致呈三角形，南北长约，东西长约。地 块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向宽车道，人 行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向 车道，人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市保护绿 地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天 宝小区绿化率计算中。 天宝小区总计拆迁征地面积为，其中保护绿地面积为， 红线内的城市道路面积为，剩余规划可用地面积为。由于 地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型飞 地，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划 用地面积为。 核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为， 北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有高差， 为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。 小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。 其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专 用线路总长约，且有高压铁塔座。在地块北部有已形成 的城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌 筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此 地块内有规划的二条管沟，其中条为城市排污主管，规划截面， 沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截 面，对出口高程有小于米的限制。小区内新建的房屋，应 对以上三条管沟采取规避方式。 拆迁房屋情况 小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层，其余 都是破烂矮房屋，质量极差。 第三章市场分析及需求预测 宏观经济环境分析 在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长 速度。统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计 算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。 年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格 总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降 原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨 。 就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿，比上年末增加万 人。其中城镇就业人员万人，增加万人。年末国有企业下岗职 工为万人，比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实 现了再就业。 国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。月北京申奥 成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场 持续发展，形势喜人。月房地产投资额同比增长，供应大幅 度增长的同时，销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到 万，同比增长商品房价格也从年年底的元上升 元，整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去的 年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经 济总量增长最多的年，也是直辖以来宏观形势最好的年。年完 成地方预算财政收入亿元，比上年增长。经济增长速度从 年的上升到年，进而上升到年的，呈稳步增长态势。 年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。 另外我国宏观政策在保持高速稳定增长的同时还呈现以下变化 存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高 人民银行商品房销售价升量增，住宅空置总 量逐月下降。去年月共计完成住宅投资亿元，同比增长， 全市商品房空置总量万平方米，较年末减少万平方米。 年地市城镇住房制度改革纵深发展，住房货币化取得实质性进展。同时加大了现有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的 出售限制。 集资和合作建房比例下降。去年月，全市合作建房套，同 比减少，职工个人集资亿，同比下降。 土地市场进步规范，土地出让显著增加，全市以招标拍卖方式 出让的土地比例较年有较大增长。年上半年审批出让土地 宗，面积公顷，同比增长。 住宅金融市场快速发展，截止到年月，全市商业银行和住房 管理机构累积发放个人住房抵押贷款亿，其中仅上半年就发放亿 元，创同期历史最高水平，有力的推动了住房消费。同时住房公积金缴 存比例已从去年的提高到，年上半年公积基金归集亿，同 比增长。 从供需比例来看，继年之后，地经济运行持续稳定增长，基 本建设速度以以上速度增长，年全市商品房销售情况良好，市 民购房热情保持较高的增长势头。九龙坡区的商品住宅供应以中低档产 品为主，房地产发展进程比较缓慢。目前，沿江地区的开发速度较快， 尤其是直港大道线，集中了珠江花园，星河世家金都香榭金江名 都等众多新项目，其供应量占全区总量的半以上。此版块已成九龙坡 地区商品住宅发展的标志区域。在年季度，九龙坡区销售面积 万平方米，居全市第位，成交金额亿，居全市第二位，仅次于 渝中区。这切数据的分析可以看出，年及今后的几年将是地房 地产发展的春天。 二地块条件分析及经营取向 地块现状条件分析 城市建筑集中地段的功能将直接影响房地产项目的定位，并从定 程度上决定了个项目存在的价值性和合理性。从九龙坡的发展规划和 现状来看，杨家坪基本形成以转盘为中心以杨家坪正街石坪桥正街 杨九路直港大道西郊路五条主干道为辐射的发展格局，街区功能较 为明确的有杨家坪正街直港大道西郊路横街。 杨九路，为旧城市居住片区 杨家坪到黄桷坪的杨九路是个传统的居民居住区，主要是西车厂 职工家属区，它承载的主要是居住功能。由于西南车辆厂坐落于此， 其职工家属区就与其紧邻修建，经过几十年的积淀，使该区域成为个 非常大的居民居住区，该区域生活配套极为完善，在传统的计划经济体 制下，西车厂对家属区修建了许多的生活配套设施，农贸市场生活便 利店洗发店等生活设施应有尽有，种意义上成为个的生活社 区。只是由于形成历史时间长，西车厂的效益欠佳，缺少对该区域的进 步修缮，造成该区域的居住环境较差。 西郊路，为政府行政区 西郊路是杨家坪地区传统的行政区域，作为区委区府所在地，承担 了街区的行政功能。区政府的所有机构均设立在此处，必然形成该区域 的市政配套非常完备，医院派出所银行商场超市便利店学校应俱全，其中人道美超市前进农贸市场均是此区域的重要生 活配套，在加上市动物园也坐落于此，使该区域的地位更为重要。此区 域交通十分便利，等大中小公交线路通往市内各区， 基本上可以直达全市各地。另外，在动物园周围形成了个美食条街， 大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大，桃都酒店菜根 香露凝香园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为个消费相对 较高的娱乐街区，丰富了该区域的街区功能。 横街，为饮食娱乐区 杨家坪横街，是杨家坪闻名的好吃街，这里布满了各种的风味小吃 和小食店，成为居民日常生活的部分，铁马交易市场处于横街上，自 然而然也成了好吃街的部分，分布了些中档次的餐饮店，面积适中， 比较适合工薪阶层消费。另外，国际饭店怡然饭庄是比较有名的餐厅， 属于高档次的消费场所。 在杨家坪横街周围的立丹百货，是杨家坪地区上档次的百货公司之 ，营业面积较大，总共有四层，超市精品服饰等应俱全，是周 边居民日常购物的首选场所。立丹百货公司开办的时尚俱乐部是杨家坪 地区唯上档次的迪吧，在本地区享有较高的知名度。 正街，街区功能尚待明确 杨正街是个传统意义的交通干道型居民居住区，主要是建设厂职 工家属区和般居民区，它承载的主要是种区域联络和居住功能。经 过近几年的改造发展，该区域的商业配套性功能正在完善，同时该区域 也是个非常大的居民居住区。从建设广场到转盘大概米的距离内，大大小小的各种店铺林立， 营业面积都比较大。而杨重百国美电器得克士炸鸡新华书店华 亿平价超市山城平价超市等都是比较有名的企业。这短短的段距离 内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。在九九商场的背面 有杨家坪的区文化馆三家中档歌舞厅迪吧。还有些小型娱乐场所 及家二星级宾馆。这些都使该街区成为个消费相对集中的个商 业娱乐性街区。总的来说杨正街正逐步成为个以商业性消费为