理念 可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析项目的 选址与建设条件项目的规划方案项目的实施进度安排投资估算资 金筹措经济评价风险分析并提出结论性的意见。 该项目按照精心组织配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目 良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运保值增值的目的。 论证的过程本着客观科学和谨慎性原则进行。 五项目主要技术经济指标 御景铭洲主要技术经济指标表 序号项目指标 总用地面积 总建筑面积第页共页 绿地面积约 容积率 绿地率 商业办公面积 车库及设施 第二章市场分析 重庆市房地产市场分析第页共页 年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开 发西部的大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要 的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以 及前景广阔的市场，使重庆作为新轮投资的热点地区，大量的国外资金和 国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气， 为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际国内实力雄厚 的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发 展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。 重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差 距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成 为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示，年重庆市保持 了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综合 体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省 级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直 辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足 亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均 增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。 重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是 年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。年至 年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较高的增长速第页共页 度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。 重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆经 济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已经 成为部分高收入人群购房的主要动机。自年初重庆掀起开发生态住宅 的热潮以来，生态房大受青睐，已经开发的生态房如御景江山华庭嘉园 江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔的市场空 间。 投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资亿 元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积万 平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商 品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积 万平方米，同比增长。 价格趋升。根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升 的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均 价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方 米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。 消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与 重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧 密的关联。年月重庆市实现亿元，增长，消费增 长城市居民人均可支配收入元，增长。 人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次 调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口 万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口 万人，年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划，到第页共页 年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。 年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加的住宅 需求量应为万。 从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐 进式向前发展的趋势。 居民收入 重庆市市民的总储蓄额已超过百亿元，以上的财富集中在的人手 中，银行不断的降息，股市风险不断的增大，西部大开发的建设与扩大内需 的经济战略，甚至海峡双方的局势都让人意识到买房是最好的储蓄手段。 城市家庭人均年居住支出由年的，增加到年的元。 居住消费总支出的比重由年的提高到年的。到年末，重 庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市 十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平 方米计算，城镇每年对住宅的需求量应为万平方米左右，年度需求投资 总额约亿元，再考虑到城市化水平的提高，住房分配货币化的实施，则重 庆市住宅建设规模是相当可观的。 投资环境 人口环境年末，重庆市地段的巨大的商业潜力。目前项目周边少有大型商铺，相对商铺供应 量不足，不能满足本地区的需求，从而本项目商业有着很大的需求。 三竞争楼盘情况 五红路五里店红旗河沟周边楼盘价格览表元平方米 项目名称开发商地理位置售价 起价 洋河花园三期 高层住宅小区 和记黄浦红黄路 海怡花园 高层酒店式公寓 新原兴实业洋河大道 万科兴城高层万科兴物业洋河大道 好家园安居多层洋河房地产洋河大道 万丰花园多层高层鹏程公司建新东路 大帝花园多层高层大帝集团洋河体育大道 邦兴花园渝珠花园多层住 宅小区 渝珠房产洋河体育大道 天骄俊园小高层住宅小区协信集团红黄路 皇冠花园小高层住宅小 区 利达物业红黄路 金科花园多层小高层金科达集团五黄路 商业 岭秀锦园小高层海龙物业红旗河沟 蔚蓝世纪高层远鹏物业洋河大道 满堂红家苑高层大华实业红黄路 金岛高层小户型金岛房产龙溪镇 龙湖花园西苑小高层小户 型 中建科置业新牌坊 从上述品质较高的楼盘销售情况来分析，多层住宅小区每平方米的平均第页共页 售价在元左右，小高层高层住宅每平方米的平均售价在元左右， 且大多数楼盘销售形势良好。但同时我们发现，这些楼盘的市场定位基本上 是针对收入较高的二次置业者，户型面积较大，总房价较高，由于市场容量 有限，同类型的楼盘销售已出现疲态，而针对这阶层的新盘还在不停的推 出近期规模较大的楼盘有海洋之星佳华小区渝丰花园茶园小区等新 盘，销售风险越来越大。因此，必须改变市定位，针对新人类推出新概 念住宅，才能取得市场份额。 四市场定位 客户定位 主力客户群江北区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层商人。 ►主力客户群特点 收入较高有定的财富积累 因旧城改造有江北情结的家庭 高收入的机关工作人员 在江北区的经商者创业公司等 中小企业主商人 机关公务员 白领人士 投资群体 来渝投资者 户型价格定位 ►项目定位中档高尚生态楼盘 ►规划形式蝶形塔式建筑第页共页 住宅商务公寓 座均为层。 座户型配置 层为住宅标准层，每层户，均为室厅卫厨 面积为户 每套价格万元 层层为跃层，面积为户 每套价格万元 均价元 商业略 第三章建设规模与选址 第节建设规模 项目总占地面积约，总建筑面积约。小区内建筑以二 类高层为主，辅以临街的多层裙楼，建筑物功能拟以住宅商业及 办公车库为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面 积约，绿地率，容积率，泊车位约个，居住 户数约户。第页共页 项目工程预计总投资万元人民币，由重庆置业有限公司出地， 重庆房地产公司出资联合投资开发建设。在开发建设此项目过程中，以重 庆房地产开发有限公司为主。 第二节建设内容 项目位置紧邻江北区五黄路五里店黄泥磅，双向车道，米 宽城市快速干道，背靠龙头寺公园，项目对面为畅销楼盘金科花园。经黄花 园大桥到解放碑的距离为公里，车程不到分钟，交通极为便利。 用地情况整个项目总用地面积约万平方米合亩，规 划用地指标为容积率，建筑密度为，绿地率为。初步规划为板 式全框架层小高层组成及商务公寓。 开发规模项目总建筑面积为万平方米。 建设内容板式小高层住宅高层商务公寓商场，配套设施为会所 公共食堂提供送餐服务酒巴书店咖啡店洗衣房健身房等公寓配 套服务场所，至层为商住楼。其中商场面积为平方米，服务场 所面积业平方米。另外，在空于的地段，设置步行广场，网球场和游泳 池等休闲体育设施。 第页共页 第四章项目选址 第节选址原则 处于主城区，市政规划中的居住用地。 用地基本规整，交通便利利于规划设计和项目实施。 自然地质情况较好，地势较为平坦，区域内高差较小。 社会环境经济效益协调统。 资源整合与区域性优先。第页共页 第二节场地选择 御景铭洲选址在巴蜀城地块内。 巴蜀城项目组团座落在距江北区五里店立交桥五桂路起点附近， 项目用地分布在五桂路两侧，分为两区，土地四至界限状况 区东临五桂路，西接五童路及龙头寺公园，南连五桂路 五黄路立交桥，北靠龙塔十六十八社。区占地亩其中五黄 路项目补偿用地亩，拟整合周边土地亩，