1、“.....物业管理的企业化。物业管理是种企业化的经营管理行为。物业管理公司是企业，不是事业单位，也不是行政机关的分支机构。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。物业管理的经营性。物业管理公司所提供的服务是有偿的，即通过收取合理的费用，维持企业的正常运转。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理的发展趋势随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟，出于降低经营成本扩大收益的需求，以及物业管理条例物业管理招投标管理办法等系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级写字楼物业由专业的物业服务公司管理的比例已经超过，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名物业服务公司提供物业顾问服务的更超过......”。

2、“.....些大型国有企业的总部，如大唐电力大厦华电大厦北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公司进行管理甚至些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团首创集团等，也都舍近求远，聘请专业公司进行管理。另外，远洋地产恒大地产仁恒集团光彩建设集团等下属的物业服务公司为了应对专业化和市场化的需要，纷纷聘请国际知名专业物业服务公司作为顾问。另外，还有来自业主投资者的需求。随着业主对物业管理服务的要求日益升级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高，范围越来越大，影响力不断提升。在这种环境下，物业服务公司逐步摒弃了大而全小而全的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。实际上，各类外资物业服务公司均将清洁绿化秩序维护以及电梯冷冻机组消防系统楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司。香港早已采取了这种模式并获得成功......”。

3、“.....国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴均豪达文等，也都将原来自行雇佣的保洁秩序维护工程维修等分离出去。进行物业管理专业化。前期物业管理概述前期物业管理概念年月日起施行的物业管理条例第二十条在业主业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。也就是说，前期物业管理是指业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。界定这概念的理由如下首先，前期物业管理是整个物业管理全过程的重要环，不仅仅只限于住宅，它适用于所有物业。其次，出售后这概念很难确定具体的时间。因为房屋出售是个动态的过程，有的楼盘竣工数年后仍未全部售罄，而有的楼盘还未竣工就抢购空，所以将前期物业管理的起始时间定在出售后是很难把握的。另外，将终点定在业主委员会成立前也是不合适的。因为物业管理是个连续的不可间断的过程......”。

4、“.....这样就会产生段时间空缺。所以物业管理条例规定了前期物业管理的终点是在业主或业主大会选聘物业管理企业之前，弥补了从业主委员会成立到业主或业主委员会选聘物业管理企业之间的时间缺位。最后，物业在接管验收之前属于在建工程，期间的管理属于工程管理，由施工单位负责，其民事法律主体是开发商和施工单位，而物业管理企业在此期间的参与只能是物业管理的早期介入，不能算是真正意义上的管理。前期物业管理的特点前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇组团组成，个小区不是下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为个无序的聚居地，秩序混乱不堪。前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院物业管理条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理......”。

5、“.....前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询质疑......”。

6、“.....又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大理最本质的特征。开发商占据主导地位前期物业管理阶段，是开发商替业主选聘物业管理企业，作为前期物业管理活动得以实现的两个基本的法律文件前期物业服务合同业主临时公约都是开发商制定的，明显其占据了主导地位。另外，建设部要求购房人在与房产开发企业签订商品房买卖合同的同时，要再行与房产开发企业选聘的物业管理企业签订前期物业管理协议，购房人对此没有选择权，要么签，接受协议，商品房买卖成交要么不签，买卖合同也不成立。条例第条也规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。可见业主不能自主选择物业管理企业自主协商订立前期物业管理合同，在其中并不居于主导地位。对业主权益的保护性要求更高前期物业管理中，开发商占据主导地位，物业管理企业由其直接选聘或指定，往往是开发商的关系企业......”。

7、“.....因而其权利地位容易被淡化和忽略，各种权益难以得到切实的维护和保障，直接导致权利和义务的畸型与变异。而且，由于业委会还未成立，难以保障和维护业主的各种权益，业主在合同中处于弱势地位，没有发言权。因此，相比日常物业管理阶段，前期物业管理阶段对业主权益的保护性要求更高。我国当前前期物业管理法律制度中存在的主要问题前期物业管理合同业主临时公约侵害业主权益前期物业管理合同业主临时公约是规范前期物业管理活动确定业主与物业管理企业权利义务的根本性文件。根据条例第条的规定前期物业管理合同和业主临时公约均由开发商签订制定，因此当前，开发商物业公司利用制定这两个文件的独特优势地位侵害业主权益的事情屡见不鲜。有的开发商利用其可以决定物业管理合同权归属问题的优势，把物业管理权承包给自己的物业公司或约定长时间的合同期限有的开发商与物业公司勾结，拿业主权益做交易......”。

8、“.....这些行为不仅严重侵害业主权益，也制造了日后业主与物业公司之间不断的矛盾与冲突。同时在制定业主临时公约时，些开发商在强制性或禁止性内容上，处于私利设定些侵害全体业主合法权益的公约条款，背离了本应体现的公平公正平等以及合法合理的基本原则。建设单位与物业公司建管不分我国目前物业管理市场机制还未完全建立，虽然近年来引入竞争机制取得了定成效，但自建自管建管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式在物业公司与房产开发商之间，许多物业公司都是由房产公司直接设立的，属于房产公司的子公司。这种母子公司式的物业管理模式不是在市场竞争中形成的委托管理关系，是种不完全的市场经济，明显带有难以克服的体制缺陷与弊端由于与房产公司之间的暧昧关系，物业公司接管物业时应该进行的验收程序形同虚设，成为走过场的程式物业公司在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。旦日后出现问题......”。

9、“.....甚至会成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼，从而引发更多的矛盾和冲突。导致部分业主误认为开发商就是物业公司，物业公司就是开发商，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的些问题转嫁于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费，致使物业公司代开发商受过。这类物业公司获得物业管理合同权相对容易，易造成其安于现状，缺乏进取精神，并不能正确摆正自己与业主间的位置，以管理者自居，对业主居高临下吆五喝六甚至公然殴打业主前期物业管理招投标制度不规范，存在法律漏洞条例只是提倡并未强制建设单位通过招投标选聘物业管理企业，这留下了法律漏洞同时，前期物业管理招投标制度本身也存在法律漏洞，难以如预期规范好前期物业管理企业选聘市场。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种招标人采取邀请招标方式的，应当向个以上物业管理企业发出投标邀请书。当前招投标制度不规范的问题主要出在邀标制上，这制度存在法律上的天然缺陷由于前期物业管理的招标人是开发商......”。