年变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。结合旧城改造和新区 开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积万平方米。同时，推进住宅产业化 进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。 项目地块分析 本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道内环线和解放路， 道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医上学和出行等 活动。项目地南边米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到 米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条 件和商业条件等方面具有相当的优越性，是处商业和居住开发价值极高的地块。 建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。 规划主要经济技术指标 建筑总面积 其中商业用房面积 住宅面积 车库面积 地杂屋间面积。 项目规划方案 规划依据 城市居住区规划设计规范 湖南省城市规划管理技术规定 规划基地地形图及界点坐标规划局提供的规划条件 国家及湖南省，的其他有关规范规定。 选址概况及规划定性 选址概况 本方案用地位于霞阳镇村，东靠村农贸市场，南临滨江御景小区，西 边是规划中的商业用地，北对解放路。项目总用地面积平方米。二条城市主 干道从项目地南北两侧经过。项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商 业文化体育医疗卫生等公共服务设施。 规划定性 地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼栋，建筑占地面积平方 米，总建筑面积平方米。 规划设计宗旨及目标 立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。 从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划 功能的划分，营造种自然生态和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。 强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康美好生活理念，增设健康休闲 娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。 通过生活和交通体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅 力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。 规划构思及特点 规划概述 功能项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生 活场所，形成组城市地标性建筑群体。 设计理念以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中 注意建筑和环境融为体，主要是营造个休闲商业街区。提供全方位的零售服 务餐饮休闲和娱乐等设施。 道路交通项目用地通过环路形式路宽联系着南北侧城市道路。用地 南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿 化用地。 总平面设计 设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连 接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景 观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。 建筑设计 住宅设计 地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化 生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然 光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到的气候特点，朝向以南向为主，尽 量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。 在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间 距按南北主朝向为南侧建筑高度的倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局 能够满足日照通风消防等建筑管理要求。 公共建筑设计本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级来配置，满 足规范及规划要求。 道路与交通 本地块路网结构由地块环建筑群的米宽小区内环道路连接各个组团级道路 而成。各邻里单位以米米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每个住 宅组团，直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系 统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设步行入口，步行入 口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。 绿化系统 总体绿化设计基础理念为美丽的大自然并不是天然的，重点在于利用基地 本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织 的不同效果，达成水天色，天人合的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的 绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑 群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。 地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的 轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅安静富有文化 品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美高雅的游憩空间。 小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间 穿梭，创造具有高品质的环境空间。 备注 建安费用 前期工程费用建安 图纸设计费建筑面积元 规划审图费 基础设施费 道路水电绿化 建设费用 管理费用 销售费用 间接费用 工程监理费建安 招标代理服务费建安 工程质量监督管理费建安 白蚁防治费建筑面积元 劳保基金土地成本 防雷审核建筑面积元 环卫费建筑面积元 建筑规费元房地产交易费元 物业维修基金元 不可预见费建安 土地成本 合计 资金筹措 项目估算总投资万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金房屋预售和 银行贷款筹集，完全能满足次开发的资金需求。 项目经济评价 该项目建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月， 投资净利润率，故该项目可行。 主要技术经济指标表 建筑指标 项目指标备注 总用地面积根据坐标点闭合线测得 建筑占地面积 总建筑面积总建筑面积总用地面积 容积率 绿地率按人计算 机动车库辆按住宅辆每户公建辆万 非机动车停车辆按住宅辆每户公建辆万财务指标 项目投资总额万元单位成本元 土地获得价款及税费 开发前期准备费 主体建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 开发成本合计 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资 项目存问题及建议 项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时 清理。 该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环 境路面的整洁及过往行人车辆的安全。 项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控 制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。 抓紧时间进行项目开发，赶在北部及搬迁所形成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。 实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好 的社会影响。 第二部分项目建设的理由及必要性 项目提出背景 所在区域商业发展情况 本地块位于新城区内，新城区是新建设的政治经济文化中心。周 边范围内有汽车站农贸市场体育文化中心检察院等政府机关市政风光 带神农福地等公共休闲娱乐广场。该地块南临神农大道，北靠解放路，东连农贸 市场，西接规划商业地带。 所在区域政策经济及产业环境 现辖镇乡，个县级经济技术开发区。全县总面积平方公里， 总人口万人，其中城区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方 公里。城市采用县双城式布局新城区作为政治经济文化中心，集中发展地 方商业和旅游西城区作为开发区保税工业区，是城市涉外贸易窗口。 位于湖南省东南部，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省 的井冈山市遂川县，南接桂东资兴，西连安仁，北界茶陵。境内群山起伏，岭 谷相间，山丘岗坪交错。属中亚热带季风湿润气候区，四季分明，昼夜 温差大，冬无严寒，夏无酷暑。低温寒冷期短，春早回暖快。年平均气温在 至之间，素有立体小气候之称。是长株潭城市体化的后花园，是新 兴的旅游城市。 地处湘赣粤边界，区位和交通优势明显。四高铁建设和通车将 进步加速的运输和交通发展。九龙技术经济开发区和中小企业创业园的建设为沿海产业转移承接奠定了坚实基础，并将带动的工业和其它行业的高速发 展。的对外贸易也将进步拓展。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境， 使的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度， 也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功 能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业 用房和商品住宅。据此，我们认为，本项目的开发建设在经济上前景是光明的，可 行的。 项目发起人及发起缘由 本项目的发起人是房地产开发有限责任公司，公司成立于年。 公司住址位于霞阳镇霞阳路，注册资本为人民币万元，由自然人罗建平 独资组建。公司主要经营范围房地产开发销售。 根据县城总体规划要求，这项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经 验，高起点策划高标准设计高水平施工高科技配置，在规划设计平面布局 材料选配产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和 谐的人居环境。 项目发展概况 已调查研究项目及成果 摸清项目周边地块拟建项目状况土地成本建设单位工程建设周期对项 目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格销售策略进行仔细研究，为本项目 大规模开发建设做好前期准备。 项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足 项目设计所需要的条件。 项目投资的必要性 项目建设是完成十五规划目标的需要 国民经济和社会发展第十个五年规划明确指出，要加快城市建设， 突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。近年来，委县政府十分重视城市建 设的发展，对城市建设的风格选择城市定位功能布局和发展计划都作了总体规 划，并且采取了系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来，委县政府 拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造西城区延伸 东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投居民生活环境和 质量城市基础设施等取得新的突破。本项目作为旧城区改造项目已列入委 县政府今年的经济工作计划之中，因此，新上该项目是势在必行的，也是完成 十五规划的重要措施之。 项目建设是促进经济发展的需要 近年来，抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。方面，以园 二点为主的聚集产业集群，以小水果酃县白鹅产品加工为主的农产口加工产业集 群效益初步显现，经济总量财政收入稳定增长，新型工业化基础设施建设和民 生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进步活跃。另方面，外出 务工人员成为农村