„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„区域规划及未来展望„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目基本数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块周边及设施配套情况„„„„„„„„„„„„„„„„项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„滨江区房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„杭州楼市回顾„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„杭州楼市板块解读„„„„„„„„„„„„„„„„„„„滨江区房地产市场回顾和土地供应情况„„„„„„„„„„滨江区房产销售情况及未来展望„„„„„„„„„„„„„滨江区竞争项目研究„„„„„„„„„„„„„„„„„„住宅市场供需调查分析„„„„„„„„„„„„„„„„„配套与服务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目产品分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目营销定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„客户心理分析和目标市场定位„„„„„„„„„„„„„„产品特征和建筑形态定位„„„„„„„„„„„„„„„„配套设施建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„住宅定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„商铺定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究项目投资的可行性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目的经济技术指标„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目的经济测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目的资金筹措和还贷计划„„„„„„„„„„„„„„„项目的财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目投资可行性分析结论„„„„„„„„„„„„„„„„结论与展望„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„展望„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究引言项目的基本情况偎依钱江之滨的杭州市新城区滨江区，年月经国务院批准设立，位于杭州市区南部，西北与杭州主城区隔钱塘江相望，东南与美丽富饶的萧绍平原接壤。钱塘江江南区域现辖西兴长河浦沿三镇，面积平方公里，人口万。有人形容滨江的发展是在张白纸上创作。确实，滨江在开发之初就有了整体规划，起点高前景不可估量，另方面滨江的空气指数绿化等也明显优于杭州其他区域。滨江正以其独特的魅力，成为个令杭州人不得不关注的地方。杭州的城市发展，已经由西湖时代跨越到钱塘江时代。最显著的特征，就是沿钱塘江两岸开发出诸多新兴楼盘，鳞次栉比，呈现出欣欣向荣的美好前景。城市发展战略的时代性跨越，必将带动区域的综合发展，滨江区的楼盘借助该区域快速发展的态势，以及高起点高规划的配套，赢得了高性价比，呈现出鲜明的区位优势和广阔的发展前景，这也使越来越多的购房者把目光转向滨江区。年，复兴大桥正式通车大型公建中心动工在即房产开发热火朝天„„主城区到钱塘江南岸无论心理距离还是物理距离，都随之逐渐缩短。天阳置业杭州绿地杭州房屋开发和杭州房地产联合开发公司四家企业，直以来保持业内良好的横向联系，并无例外地看好滨江区未来的发展前景。四家具有多年开发经验的房地产企业，方面希望通过联盟实现开发模式和品牌管理的优势互补，另方面也迫切地想通过对优质楼盘的精心打造进步树立专业开发企业的品牌，同时合作也能在行业前景扑朔迷离的情况下降低资金压力和分散风险。年月日，天阳置业等四家企业组成超强阵容联合体，以亿元竞得滨江区号地块。四家企业计划组成优势合作团队，建立项目开发公司进行开发建设精品项目，并为未来联合投资开发房地产项目积累经验。滨江号地块位于长河镇。长河镇地处钱塘江南岸正在崛起的现代化滨江科技城中部，界于钱江桥与三桥之间，与美丽的西湖区隔江相望，是天堂杭州实施沿江开发跨江发展战略的中心腹地，年建成通车的连接杭浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研平方米万元万元，原来利润为万元，其变化率为目标值变动百分比单位变动成本的敏感系数利润万元变动百分比图单位变动成本敏感性分析图现金流量分析根据项目土地费用和前期费用的支付时间以及项目的开发和销售进度计划，确定项目的现金流量。浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究现金流量表表现金流量表单位万元项目名称合计年年年年销售收入二开发支出土地费用前期费用工程费用费用支出利息支出税金及附加资金拆借费用三净现金流量四累计净现金流量净现值分析折现率参照银行三年期贷款利率为，则本项目净现值为净现值万元内含报酬率分析设内含报酬率为，则净现值浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究当时，净现值为万元当时，净现值为万元。项目投资可行性分析结论基于上述分析结论，本项目利润合理，资金筹措和还贷计划合理，保本点小于项目实际开发量安全边际大于净现值大于内含报酬率大于折现率，故本项目是可行的。浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究结论与展望结论通过以上诸章节的分析，我们可以得出如下结论滨江自然条件良好经济发达区域规划良好交通便捷，具有独特的人文环境优势，当地政府对于接轨杭州主城区和房地产业的发展有较强的扶持力度。经过十余年的发展，滨江房地产业进入良好发展阶段，随着消费者对滨江的接受力不断增强，尽管由于供应量的同时释放，短期供过于求，但相对于杭州其它区域还具有较大的发展空间。项目地块规模较大，地理位置好，享有较大的自然景观和交通优势，在策划设计和建设阶段，只要能发挥优势，规避劣势，运用机会，重视威胁，本项目具备打造成滨江区流住宅小区的先天条件。从中长期看，滨江住宅市场供求关系良好，消费者对于优秀的小区配套有较高的欣赏和接受能力。在产品定位上，坚持以客户和市场为导向，用科学分析方法指导设计，充分重视潜在消费者对产品的不同需求，用百年建筑和以人为本的理念贯彻产品的策划和设计研究。本项目投资规模大，土地成本高，建设标准高，而销售价格相对较低，开发过程中应加强财务管理能力和成本控制能力。展望年以来，国家系列的宏观调控措施已初显成效，抑制投机稳定房价的调控目的已基本达到，未来相当长段时间内，稳定成为主基调，政府将会在土地市场以及行业的信息体制建设方面会进步加强管理，使得杭州整体的开发水平有较大幅度的提高。随着消费者理性购房消费心态的成熟，对楼盘的价值有了自己合理的判断，在购房时考虑更多的是房子的品质如何以及将来居住需求的影响，盲目跟风不切实际的需求的现象越来越少。开发企业也正在积极调整心态改变策略，从容面对由新政策带来的新的市场变化。杭州楼市将在政府消费者开发商的共同努力下，将处于个健康稳定的发展态势，整体形势将浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究得到进步的稳定，规划合理品质优良的产品将最终受到消费者的首肯，真正迈入产品时代。浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究参考文献沈建忠房地产基本制度与政策中国物价出版社蔡育天房地产案例精选上海人民出版社马庆国管理统计科学出版社宋承先宏观经济学复旦大学出版社建筑艺术工作室中外住宅设计图典中国水利水电出版社乔志敏房地产价格研究经济管理出版社张洪力房地产经济学机械工业出版社武玉荣房地产会计首都经济贸易大学出版社周明房地产成本预决算华东理工大学出版社施金亮房地产投融资上海大学出版社傅冠长房地产策划广东经济出版社戴承良房地产营销实务东方出版中心张越明房地产营销与策划实务全书工商出版社王玉红房地产企业会计东北财经大学出版社杜海鹏魏义亮房地产开发企业会计实务浙江人民出版社潘蜀继房地产项目控制中国建筑工业出版社包宗华房地产企业经营决策中国城市出版社郑华房地产市场分析方法电子工业出版社于颖房地产市场营销东北财经大学出版社周文群营销战略管理中国财经出版社谢荣华张信和房地产广告广东经济出版社许东群房地产投资项目分析中国建筑工业出版社邓扬威房地产创意点评广东旅游出版社田志龙公司营销组织与营销策划武汉华中理工大学出版社王静现代市场调查首都经济贸易大学出版社周政房地产营销北京企业管理出版社方金营销中国物资出版社浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究美内格尔定价策略与技巧清华大学出版社美斯特恩市场营销渠道清华大学出版社美艾里斯杰克特劳特营销战中国财经经济出版社美菲利普科特勒营销管理上海人民出版社美杰克吉多詹姆斯克莱门斯成功的项目管理机械工业出版社美道格拉斯爱默瑞约翰芬尼特公司财务管理中国人民大学出版社美平狄克鲁宾费尔德微观经济学中国人民大学出版社美希夫曼卡纽克消费者行为学华东师范大学出版社浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究附录住宅需求调研问卷客户姓名联系方式性别请有购房意向人士填写，谢谢配合,您的年龄岁以上您的家庭情况单身新婚三口之家三代同堂您的籍贯情况老杭州毕业后留杭在杭州工作但是户口不在杭州在杭短期居住外地人您的学历小学初中高中大学硕士博士您所从事的行业公务员教师律师医务人员媒体广告咨询金融房地产建筑个体私营企业工厂企业通讯运输自由职业其他目前的住房情况租房套住宅两套住宅三套以上住宅请问，您目前的居住区域上城区下城区西湖区拱墅区江干区市中心滨江区其他请问您的家庭收入情况年薪万万万万万万万以上请问，您对未来年房产市场的看法大跌微跌平稳不涨不跌微涨大涨请问，您的购房计划正准备购房年内明年未定，看看情况再说不打算请问，您的购房目的首次置业满足住房需要二次购房改善居住给子女购房投资为父母购房落户杭州购房浙江大学论文滨江号地块房地产开发项目前期研究请问您购房的信息来源报纸电视朋友介绍售楼部房交会户外广告宣传资料电台网络购房过程中您最看重的是以下哪项因素房价地段产品质量户型开发商品牌交通升值潜力景观周边环境请问，您购房的意向区域城东城南城西城北市中心三墩滨江钱江南岸闲林下沙九堡萧山余杭临平良渚勾庄请问您购房位置所能接受与市中心的距离车程分钟分钟分钟分钟分钟分钟个小时请问您购房的意向户型室厅两室厅