位项目分析项目优势项目劣势存在的机会面临的威胁基于分析的战略选择项目战略定位写字楼主楼战略定位本案辅楼战略定位原则写字楼辅楼战略定位项目与理论分析项目市场定位项目产品定位及组合方案产品档次定位主楼产品组合辅楼产品组合项目价格定位主楼价格定位辅楼价格定位项目营销定位制定营销策略及计划营销渠道选择总体推广思路分期推广思路财务可行性分析可行性分析时间跨度项目经营方案租赁与销售计划租赁收入项目销售进度计划和销售收入测算项目销售进度计划写字楼各组成部分产品价格变化测算项目收入测算项目投资估算开发费用估算设计配套费用估算及支出计划开发直接成本及支出计划开发费用估算及支出计划项目总成本费用汇总项目盈利能力分析利润率分析净现值分析成本费用利润率盈亏平衡点分析项目敏感性分析项目主要投资指标结论与建议结论建议图目录表目录附录项目需求问卷调查参考文献致谢导论项目背景介绍本项目位于滨江区钱江三桥与钱江四桥之间，南临江南大道，西面为杭州市滨江区消防支队，东面为杭州兴耀大厦，北临新月路，与闻涛小学中兴花园二期隔路相望。项目距滨江区人民政府不到公里。项目用地面积平方米，总建筑面积万余平方米，其主楼高层地块呈梯形，东西向较长，约米。用地性质为企业总部大楼，建成五年内不得出售，五年后可转让。项目北侧闻涛小学闻涛小学位于新月路以北，中兴花园西侧，占地余亩，总建筑面积约万平方米，已于年月建成投入使用，目前学校有教学个班，在校学生有余人。项目东北面为中兴花园住宅区，其住宅区间道路上有江汉路夜市，有餐饮超市小百货等日常生活配套设施。项目东面为兴耀大厦，其总建筑面积万余平方米，为兴耀集团总部办公大楼，层为大型餐饮娱乐中心。项目南面为江南大道风雅钱塘等住宅区及滨江区体育中心用地项目西面为杭州市滨江区消防支队。图项目效果图论文选题依据东冠大厦开发商东冠集团有限公司位于杭州国家高新技术产业开发区内江南大道，毗邻浙江省滨江高教园区。公司创建于年，历经三十多年艰苦创业，目前已发展成拥有两大工业园区，家控股子公司的无区域性的企业集团。年集团公司被评为国家级乡镇企业。年列入浙江省五个批中的大企业集团，省市区重点骨干企业，受到省政府的重点扶持。集团公司已连续年被评为级资信企业和浙江省农行黄金客户。目前集团已发展成以通信信息新型建材建筑市政房产信息技术等多个产业为体的综合性企业集团，形成了房屋建筑总承包国家级市政总承包二级通信总承包二级智能化施工二级园林总承包三级等为主的工程资质体系，并在全国多个省市自治区建立了办事处或分公司，构建了个广泛而完善的市场营销网络。东冠大厦为总部性质的写字楼，为了确保本项目的成功开发,公司需要对杭州市滨江区及该项目进行深入广泛的调查与研究，根据项目土地市场等情况提出产品的定位物业类型与配比策划及后续经营等。本人在集团从事项目投资管理工作，为综合运用所学知识，培养调查研究分析问题和解决问题的能力，把实际工作和论文研究紧密结合起来，本人以该项目的定位与投资分析作为论文研究工作展开。本论文的研究目标是通过对东冠大厦项目所在滨江区的宏观环境微观环境和竞争对手的分析，研究项目核心价值和目标客户群，确定产品的市场定位，并进行投资效益评价，为公司的投资决策提供依据和操作方案，实现公司经济效益和社会效益最大化。本论文的研究结果将为项目的决策层提供决策依据，为项目的操作层提供指导。本论文的主要研究的是项目的前期策划部分，即根据项目的具体情况，结合写字楼项目的开发流程，以客观的市场调研为基础，运用分析市场比较综合分析等方法，按定的程序对项目的市场定位进行科学而富有创造性地研究，明确具有较强操作性的方案，确定项目的市场定位和开发方向，并认真分析项目的投资效益，从而为项目开发降低风险，提高投资收益提供依据。论文的研究方法本论文的研究以理论作为指导，以实际调研作为基础，通过查阅资料调查问卷与调查访谈掌握第手的资料，定性研究与定量研究相结合。资料查阅在论文的研究过程中，查阅了大量的政府文件公告报刊资料银行资料，对近期国家房地产发展趋势金融政策滨江区基本经济情况土地供应情况杭州写字楼动态宏观经济情况等信息进行了收集整理汇总统计分析。实地考察和访谈访谈经常与问卷调查起运用，获得书面问题不能够获得，或者需要进步深入地了解的信息。在论文的研究过程中，投入了大量的时间和精力进行了实地考查调研，包括对滨江区各写字楼周边物业以及各类可能入驻企业进行考察，并对代表性的企业写字楼的管理者员工进行了访谈。问卷调查问卷调查是获得第手需求资料的有效手段，为了解目标企业对写字楼特点的要求写字楼市场需求状况，进步做好项目的战略定位，确定了问卷调查的问题，以及发放的范围，并通过有效手段提高问卷的回收率和有效率，在回收后对各种问题的反馈进行分析，分析的方法有各种定性的分析和数量分析，如统计分析。财务分析财务分析对于项目的可行性具有重要的意义。只有在财务上能够满足资金利润率等系列投资指标目有着相当强的抗性。项目主要投资指标通过以上的分析，项目的利润率盈亏平衡点敏感性分析等分析，项目具有相当的可行性，各种投资指标如下表表项目主要投资指标指标名称单位数据销售收入万元总成本费用万元营业税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元收入利润率自有资金投资利润率税前净现值万元税前自有资金收益率税前内部收益率税后净现值万元税后自有资金收益率税后内部收益率盈亏平衡销售率价格敏感性结论与建议结论本论文按照写字楼前期策划要求，通过对杭州市及滨江区宏观概况滨江区写字楼市场宏观情况的调研与分析，确定了东冠大厦的战略定位，并通过财务分析对项目的可行性进行了探讨。得出的结论东冠大厦定位于滨江第杭州流的创意产业园，通过财务投资分析，项目具有很高的可行性。建议本报告的结论是以理论为基础，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出。鉴于目前滨江区写字楼市场的客观条件以及本项目的实际情况，对本报告的结论提出三点建议通过敏感性分析可知，产品的边际贡献率很高，因此建筑容积率对项目影响较大。可以通过向有关部门的申请和通过合理安排建筑结构增加建筑面积，提高容积率。由于调研的深度时间有限，项目的成本以及各种费用的估算都是初步估计的项目的收入也是通过市场情况的分析初步得到的，精确度不是很高。项目的进行过程中会遇到很多政策方面的建设方面的问题，项目的进度也会发生定的变化，如果条件允许，随着项目的深入需进行进步的调研分析。图目录图项目效果图图文章结构图图滨江区政府附近写字楼分布图钱江四桥之间写字楼分布图滨江区目前可售及潜在竞争楼盘单套面积比例图滨江区写字楼入驻企业产业分布图图滨江区写字楼入驻企业办公面积分布图图客户更换写字楼意愿分布图企业对办公地点倾向性分布图滨江区写字楼优势图滨江区写字楼需求面积单位分布图企业对滨江区写字楼销售价格单位元心理分布图企业对滨江区写字楼租赁价格单位元天认可分布图杭州写字楼消费者对写字楼档次需求分布图消费者对写字楼特色产业定位兴趣调查图写字楼产业需求分布图项目周边主要商业业态比例图滨江区写字楼配套设施内容分布图项目周边主要商业业态分布图滨江区部分写字楼单身公寓均价表目录表滨海威陵大厦入驻企业表浙江农资大厦入驻企业表浙江农资大厦部分可租房源表兴耀大厦裙楼功能定位及分布表康恩贝大厦入驻企业表华荣时代大厦入驻企业表创新大厦入驻企业表杭州高新软件园入驻企业表先锋科技大厦入驻企业表恒生大厦可租楼层表元天科技大楼入驻企业表滨江区写字楼物业规模表滨江区已交付写字楼可租售面积表滨江区典型性写字楼裙房定位及配套表滨江区写字楼租赁价格及入驻概况表滨江区裙房商业面积表滨江区可知写字楼裙房定位及配套表滨江区部分写字楼自身配套表大型商业辅楼主要功能及代表项目表基于分析的战略选择表杭州写字楼租金状况表东冠大厦各楼层用途表表东冠大厦各楼层折合的销售价格表项目销售进度计划表本项目各楼层价格及年度变化表项目各物业产品分年度收入表工程成本表设计配套费用表设计配套费用支出计划表本项目直接开发成本表开发及不可预见费用支出计划表项目成本费用汇总表项目损益表表项目现金流量表表项目净现值表表项目敏感性分析表表不同销售价格下的盈亏平衡面积表项目主要投资指标附录项目需求问卷调查年东冠大厦项目需求问卷个人及公司信息您的年龄以上您的公司所属的行业金融贸易法律会计咨询制造信息通讯饭店旅游交通运输教育科研多元化企业政府机构其他公司性质外资国有民营政府机构其他您的职位最高决策人员董事长总裁总经理财务总监信息系统总监部门经理普通员工其他您的教育程度初等教育中等教育大学教育硕士博士您的年收入水平万以下万万万万万以上二使用评价您是否在写字楼中工作如果是，请写出写字楼名称，如不是，请直接回答第三部分问题。请对您现在入驻的写字楼按地段规模化配套设施建筑文化硬件设施软件服务五个方面进行评分每项满意则得分，不满意则计分，总分分分分分分分如果您有再次选择的机会，还会选择该写字楼吗会不会三影响力评估请依次写出三个滨江区最知名的写字楼请依次写出三个杭州市最知名的写字楼请依次写出三个您最想入驻的写字楼四需求分析选择写字楼时，您最关心什么可多选价格地段交通外观户型设计物业管理配套设施餐厅展厅会议中心健身房等用户知名度采光通风生态环境智能化通讯系统其他请注明您会选择什么区域的写字楼黄龙商务中心武林广场庆春路商务中心滨江区文教区域城站吴山区域钱江新城其它以下三种写字楼，您会选择哪个租售型多用途综合楼特色专业写字楼可冠名的公司总部型写字楼其他类型您需要多大面积的户型平米以下平米平米平米平米以上您能接受的最高租赁价格为元平米天以下元平米天元平米天元平米天元平米天元平米天以上您能接受的最高物业管理费用为元平米月以下元平米月元平米月元平米月元平米月以上您所在公司有购买写字楼的计划吗如果有，打算何时购买年之内年年暂不考虑请直接做第题您所在公司购买写字楼的目的是自用投资两者兼有您所在公司能接受的写字楼主楼最高购买价格为元平米以下元平米元平米元平米以上您通常从哪里得到写字楼的租售信息网络电视广告报纸杂志路牌灯箱广告传单房展会中介机构亲戚朋友告知其他如果方便的话请留下您的联系方法姓名电话电子邮件公司地址非常感谢您接受我们