【优秀毕业论文】杭州市房产市场投资行为影响因素实证研究

高涨的房价不但让普通老百姓阶层难以承受，更引起学术界金融界地产商政府等各个领域人士的高度关注和争论。

以摩根斯坦利谢国忠为代表，认为中国房地产价格存在泡沫，并行将破裂。

他认为中国房地产市场增长的薄弱环节是房地产供给仍然保持在高涨趋势中，而家庭收入的增长却明显落后于投资的增长。

中国的家庭正在耗尽他们在房地产方面的购买能力，尽管目前还没有严重到足够引起房地产价格下降。

谢国忠，然而建设部报告指出，未来近年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有个跃升，因此目前的住宅需求仍然真实。

即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是泡沫经济。

但是著名经济学家易宪容指出建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。

他还认为，在目前的社会需求中，必须澄清究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求，房地产与般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，而是要把两者结合起来，其依据是居民的可支配收入。

此外建设部报告列举了大量房地产市场供需两旺的数据。

而在对上海调研中，尹中立发现存在个悖论杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页住房市场需求大于供给，而普通市民收入水平又无法承受如此高的房价。

据此尹中立认为，供需两旺的背后，隐含着相当大的危机。

上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比超过了倍。

般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在左右比较合理，即使是年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有倍。

长城在线，年月日，北京晨报，而以任志刚为代表的地产开发商也上书人大表明自己的立场，更抛出房子就是造给富人的观点，于是乎在年中国房地产的这个大舞台上，你方唱罢我方登场，时沸沸扬扬，热闹非凡。

然而喧嚣的争论难以阻挡房价的继续上扬，不可否认由于中国经济的持续高速增长，人民收入的不断上升，城市化的不断进行，大量人口迁移入城市等因素造成房地产市场的繁荣，但是我们也必须看到由于房地产具有双重属性即消费品和投资品的特征，作为消费品，它满足的是公众居住的需求，作为投资品，它又具有资产价格波动房产升贬值所体现的损益和生息收入租金的特点。

同时在中国加入的大背景下，中国的房地产市场也成为全球资本逐利的战场。

另方面，从个体投资者的角度来看，无论是购房自住还是投资获利，他们都必须承受外部环境因素和自身决策行为带来的风险。

在这样的背景下，以实证检验的手段研究房地产市场中的个体投资者的投资行为具有重要的理论和现实意义。

本文力图从投资者的角度来对房地产市场中的投资行为进行研究，以杭州市房地产市场的投资者为研究对象，以行为经济学的投资者决策行为模型为研究框架，采用文献研究问卷调查和数据分析等研究方法，对房地产市场投资者的投资行为影响因素进行研究。

研究框架本研究将从整理和回顾以往国内外关于投资行为的理论开始，在此基础上，运用行为经济学的理论模型，针对房地产市场这特定环境，加入相关变量，然后用实证研究方法对房地产市场中影响投资行为的因素进行检验。

本文的研究分为三大部分，首先是理论基础，本文将系统回顾和总结以往的研究成果，其次是模型构建和变量设定最后是通过统计分析进行实证检验。

框架如图杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页本论文第章主要揭示文章产生的背景和意义，概括本文的研究内容和框架第二章重点阐述本研究的理论背景，从理性人假设效用理论西蒙有限理性到期望理论，同时对相关研究领域的文献进行梳理，为构建模型和提出研究假设奠定理论基础第三章在前面文献整理的基础上定义变量并加以说明和规定，构建实证研究模型和提出假设第四章是问卷结果的统计分析，运用社会科学统计软件包对问卷结果进行因素分析相关分析方差分析和回归分析第五章对统计结果进行讨论和解释，验证假设，得出本文研究结论。

并探讨其实践意义第六章指出本文的局限性和不足之处，并提出进步的研究方向。

第章绪论第二章研究回顾和文献综述第三章理论模型的建立与变量设定第四章问卷调研和统计分析第六章研究总结和展望第五章实证结果的分析与讨论杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页研究对象的界定本文的研究对象为杭州市房产市场投资者的行为，由于房产价值比较高，作为种资产，除了满足购房者的居住需求外，还能带给房产所有者生息收入房租和由于价格变动带来的损益，因此兼居消费品和投资品的双重属性。

并且房产还可以被用作抵押对象从银行或者其他地方获得融资。

由于房产的这些特点，使得购房者对房产的购买就兼具消费和投资的双重特点，因此本文用投资行为理论研究杭州的普通购房者的行为就变得可行，为研究方便，本文把购房行为视为投资行为。

杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页研究回顾和文献综述关于投资行为的基础理论回顾传统经济学对决策过程的研究是建立在参与人是理性的基础上的，在决策中只考虑决策本身，而不考虑决策者的特征因素。

经济学家通常认为市场行为主体主要受物质激励驱动，经济决策主要受自我利益和理性所支配。

在这种情况下，理性意味着决策者可以通过种逻辑和系统的方式来使用可获得的信息，从而在现有的选择和要达到的目标中做出杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页，赫伯特西蒙，管理行为第四版机械工业出版社，年陆磊，李世宏，微观决策与经济体制房地产泡沫下的居民金融部门破产，金融研究年第期周京奎，房地产投机理论与实证研究，当代财经年第期罗伯特希勒，利率上升会危及股价和房价吗，商务周刊张谊浩，陈柳钦，投资者认知偏差综述，浙江社会科学年第期薛求知，黄佩艳等，行为经济学理论与应用第版复旦大学出版社，年李心丹，行为金融理论研究体系及展望，金融研究第期李心丹，行为金融学理论及中国的证据第版，上海三联书店，年饶育蕾，刘达锋，行为金融学第版，上海财经大学出版社，年罗伯特希勒，非理性繁荣第版，中国人民大学出版社，年布尔古德，听听谢国忠的预言，中国投资第期从住房过滤看杭州住房市场需求，中国地产市场年月号杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页调查问卷尊敬先生女士您好，我是浙大管理学院的在读硕士，在做有关房产投资方面的论文，占用您宝贵的分钟来填写如下问卷，本问卷主要作为学术研究使用，决不涉及个人隐私，您的真实回答对我的研究非常重要，谢谢您的合作，第部分性别男女婚姻状况已婚未婚年龄岁岁岁岁岁以上和您起同住的家庭的人口位位位位位以上在杭州生活多少年年以内年含年年含年年以上月平均收入元以下元元以上家庭年收入小于万万万万万万万以上学历高中或中专大专本科硕士以上所处行业政府部门金融机构房地产业其他现有居住状况与父母同住租赁单位分配房自己购买商品房其他您在杭州拥有房产数量套套套套及以上您当前所居住房屋的面积平米以下平米平米平米平米以上如果您近期要购房，是为了居住需要改善现有住房条件投资其他如果您有套以上住房，除了自住套外，另外的房子目前用于出租价格合适时出售闲置其他第二部分杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页关于房产投资信息的获取渠道项目不较不般较重要重要重要重要新闻媒体④亲戚朋友或者同事④网络④房展会④关于房产投资信息处理的观点项目非常较不般比较非常不同意同意同意同意我认为我所得到的房产投资信息可靠④我认为我能够正确理解我所得到的房产投资信息④我认为我得到的房产投资信息越多越有助于我做出决策④我认为我能够理解的信息最有助于我做出投资决策④关于社会情景因素对投资者行为的影响项目非常较不般比较非常不同意同意同意同意新闻媒体的报道会促使我做出是否投资房产的决策④专家学者的意见会促使我做出是否投资房产的决策④亲戚朋友的意见会促使我做出是否投资房产的决策④周围人的房产投资获利会促使我做出是否投资房产的决策④我认为我所看中的房子会上涨，但还有些犹豫，这时有我熟识的几个人和我持同样观点，我会购买该房子④我认为和亲戚朋友的口头交流比其他渠道的书面信息更会促使我做出是否投资房产的决策④关于宏观经济因素对投资者行为的影响项目非常较不般比较非常不同意同意同意同意我认为在银行储蓄存款不如选择去投资其他资产④我认为银行提高住房贷款利率会影响我的房产投资决策④我认为目前存在明显的通货膨胀④我认为在当前存在通货膨胀的情况下，投资房产可以保值增值④我认为股票市场目前比较低迷④我认为目前投资房产能获得超过投资股票的收益④我认为政府出台的房产政策会影响我对房价上涨的预期④我认为现行汇率制度是造成房价上涨的原因之④杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页关于投资者知识经验对投资者行为的影响项目非常较不般比较非常不同意同意同意同意我有投资成功的经历④我有投资失败的经历④我认为过去投资成功的经历会促使我做出新的投资决策④我认为过去投资失败的经历会妨碍我做出新的投资决策④我认为过去投资的经历会提高我的房产投资决策判断能力④我认为相关的投资知识会提高我的房产投资决策判断能力④关于投资者预期对投资行为的影响项目非常较不般比较非常不同意同意同意同意我认为国民经济在未来年会继续稳步增长④我认为我的个人收入在未来年会继续稳步增长④我认为我在未来不会出现家庭财务困难的情况④我认为杭州的房价在未来会持续增长，不会出现下跌④我相信即使房价目前下跌，但还是会很快涨回来④关于投资者心理因素对投资行为的影响项目非常较不般比较非常不同意同意同意同意如果房价上涨，在没有资金约束的情况下，我会立刻购买房产④如果房价下跌，在没有资金约束的情况下，我会立刻购买房产④如果房价下跌，在没有资金约束的情况下，我会观望段时间再购买房产④如果我除了自有住房外还投资了处房产，在房价上涨时，我会卖掉房产④如果我除了自有住房外还投资了处房产，在房价下跌时，我会卖掉房产④如果我除了自有住房外还投资了处房产，在房价下跌到低于我的最初购买价格，我会卖掉房产④我认为投资房产获得的收益要比投资其他方式获得的收益更稳定④既然过去杭州房价直上涨，我认为未来它也会继续上涨④杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页如果我过去投资很成功，我相信我房产投资也会成功④我认为现在杭州房价过高④我认为虽然杭州房价过高，但还是会有很多人购买④相对于房子上涨后的价格，我更关心房价上