1、“.....是文化村推出的首个住宅区块。年月，开发商与良渚镇人民政府签署协议书，获取良渚文化村开发权。文化村位于杭州西北部著名的良渚文化发源地良渚镇，紧邻规划中的良渚国家遗址公园......”。

2、“.....总规划占地面积亩，设计人口规模万，是个集休闲度假与景观生态居住区于体的区域大公园。基地具体位于大雄山崇福山的朝东朝南缓坡，良仓公路以西，五狼山水库以北。绿洲郡项目位于良渚文化村中部，其东邻园区主干道即良仓公路，南侧为通往大雄寺的支路，西部为自然山体，距离良渚文化遗址保护区仅公里。项目总规划用地亩，容积率，总建筑面积,平方米，绿化率超过。本案项目开发商成立于年，是浙江省首家省级房产集团，注册资本金万元，具有国家城市房地产开发级专业资质，资产规模超过亿元。自成立以来，其先后完成多个房地产项目多万平方米物业的开发建设。经过十余年的时间，已发展成为集房地产综合开发等为体，拥有十余家成员企业的现代化房地产产业集团。图良渚文化村方位图注考虑到商业秘密的问题，本文已对相关名称作了更改。良渚•绿洲郡项目市场分析与营销策略研究论文研究目的虽然开发商实力较强，但作为浙江省旅游西进重点项目的良渚文化村建设体量庞大......”。

3、“.....在如何保证文化村建设的顺利进行方面，其推出的首个住宅部分绿洲郡的良好规划设计和顺利销售显得尤为重要。由于本案项目所处的具体位置和特殊时期等原因，将面临以下系列的问题在两年的抑制性宏观调控政策的作用下，包括杭州在内的许多城市的房地产业均步入了个调整期，房地产热开始降温，炒房者的投机行为受到遏制，同时居民买房的意愿回落观望心态增强，房地产市场正逐渐向买方市场转变。如何保证本案项目在当前宏观形势下的顺利销售将是开发商面临的首要问题。相关经济政策的出台给企业资金运作造成相当压力，开发商已开始寻求多方融资渠道针对文化村这样个超大型项目，尽快销售绿洲郡以加快资金的回笼并再投入将是其顺利建设的重要保证。根据杭州市居住区发展规划要求，从年到年，杭州主城外的居住人口将从万人扩展到万人，实现主三副六组团的大杭州发展框架。但时至今日，该规划仅实施了年的时间，郊区公建配套及交通尚不成熟，市政基础工程仍处于完善中......”。

4、“.....确保项目收益的最大化，对绿洲郡项目提出了较高的要求。经过七年大规模的开发建设，杭州市区范围可供开发的住宅用地已少之又少，开发商纷纷转向郊区寻求项目地块，从而增强了郊区竞争的激烈程度，如何应对竞争，并在远郊房产市场站稳脚跟也是本案项目需要应对的问题之。作为杭州市城郊房产项目良渚绿洲郡，顺利解决上述问题是其成功开发的前提条件。本文拟针对上述相关问题设计项目的营销策划方案，以推动楼盘的顺利开发和销售并使其在社会性与经济性方面都获得成功。本文的研究成果可为类似房地产项目的前期策划市场选择与定位和营销策略的制定提供定的借鉴。论文研究方法本文以问题为导向，主要围绕良渚绿洲郡项目市场定位和营销策略两个问题展开。本论文应用的理论基础有杰罗姆麦肯锡博士的营销组合理论科特勒的市场营销理论温德尔史密斯市场细分理论艾里斯和杰克特劳特的定位理论。良渚•绿洲郡项目市场分析与营销策略研究本文采取实证研究的基本方法......”。

5、“.....对市场进行细分，并依据细分市场设定项目的市场定位，进而制定出相应的营销策略。笔者认为房地产营销的全过程可分为三个主要环节市场调查与分析宏观中观微观三个层次的市场项目营销方案的设计市场细分目标市场的确定产品定位营销策划项目营销方案的实施销售销售反馈客户关系的建立及售后服务等。本论文即按以上思路展开研究。本文在市场调查分析时，应用了管理统计学的相关知识对各种数据进行了整理和分析。在价格策略方面，本文选择需求导向定价方法，同时充分考虑竞争因素和项目的各价值要素，参考市场类似项目的价格以确定出本案项目可实现的市场价格。本文除通过上述方法设计出具有较强可操作性的方案以外，还力争在以下几个方面有所创新第市场营销中的法则已被广泛的运用到普通商品的营销中，但在房地产业中应用不多。随着房地产大势的转变，开发商同样将面对个细分市场，本法则的运用也日显重要。本文即尝试把该法则应用到房地产业的营销中去。第二针对房地产业的特点......”。

6、“.....并在此基础上进行市场细分，确定目标市场进行市场定位，进而制定开发营销策略。第三本文将改变以往开发商地段为王的观念，确定环境产品品牌的价值观念，并从中发掘项目卖点。论文结构本论文根据上述的研究思路和方法，安排文章结构如下第部分，首先介绍项目的基本情况，直接提出问题，确定性，这种不确定性使开发商对房地产投资的风险加大。但是国家宏观调控的目的是为了规范房地产市场，预防泡沫性过热，调整市场结构与产业结构，平衡市场供需，整合资源，充分开发和利用有限的土地资源，平抑市场价格，让更多的普通消费者能够从中受益，引导房地产行业步入成熟发展的市场经济的正轨，保证房地产市场的健康发展。因此，只要依据相关政策对项目进行设计和规划，即可在定程度上防范政策调整风险，甚而可利用政策调整所带来的好处。销售周期不确定性大随着市场宏观调控的实施，楼市步入调整期，消费者的购房行为也在调整，理性购买成为趋势......”。

7、“.....消费者成熟的购买行为将会考验开发商的销售周期，同时良渚闲林板块的大量同质产品同期供应也会使销售周期呈现更大的不确定性。重视前期设计开发，在同质楼盘中寻找差异化，设计合适的物业类型并缩短销售周期，同时加大营销力度可在定程度上防范销售风险。市场有待培育良渚文化村的整体开发还没有形成，市场影响力还未得到体现，周边配套也尚待完善杭州市民对城北区域的认同感还比较缺乏。从区域的发展分析，由于优美的自然环境和深厚的文化沉淀，该区域存在相当的潜力，关键在于开发商能提供出有足够的吸引力的产品。原材料涨价风险由于原材料的生产受到资源能源和供求关系的影响，建材价格将会延续其前段时间的上涨势头持续上升，增大项目的开发成本。该种风险可通过合同约定在定程度上转嫁给建筑单位。良渚•绿洲郡项目市场分析与营销策略研究突发事件风险些不可预见性事件对房地产的影响需要认真考虑。如年上半年，我国遭受的非典袭击，不但给我国宏观经济带来严峻考验......”。

8、“.....而由于本案项目建设周期较长，该种不可预见性风险需要有足够的重视，可提取不可预见费用以对抗该种风险。良渚•绿洲郡项目市场分析与营销策略研究结论与展望房地产市场日渐回归理性，产品的设计和建设必须充分符合消费者的需求，才能保证畅通的销售。随着地区经济的高速发展，人均可支配收入的大幅增长，对居住的需求也发生了深刻的变化，远离城市喧嚣，回归自然将成为人们居住需求的发展方向。本案项目地处良渚组团，拥有丰富的自然景观和深厚的文化沉淀。通过本文的研究，项目的设计必须依据基地环境展开，充分体现优美的自然景观，并注重对文化的吸收，提升项目品味根据市场对物业类型和户型结构的需求进行建筑设计和结构安排由于基地所处区块公建配套尚不成熟，需要对区内的配套设施进行精细的设计和规划，以对补充该不足在对产品的销售上，要突出自然和文化这两个卖点，并充分重视客户对产品的反馈。总之，必须从硬件和软件两方面同时入手，认真对待......”。

9、“.....随着国家宏观调控与杭州市透明售房政策的推出，杭州楼市已经发生了深刻的变化，市场正逐渐向理性回归，并由普涨向细分过渡，受市场青睐的优质楼盘将会领涨大盘。随着杭州主城区可供开发的土地越来越少，杭州房地产市场未来的竞争重点将向郊区转移。杭州些品牌公司都会陆续推出规模不小的郊区楼盘，房地产将从纯粹的地段环境的竞争向更综合的竞争比如规划设计理念的人性化配套设施的齐全文化品位等综合因素转变。环境的变化促使开发商必须向运营商转变，提高综合竞争力。而在这转变中房地产营销将日显重要，其是个项目获得市场的认可和接受的重要保证。房地产营销是房地产开发企业在变化的市场环境中实现企业目标的全过程活动，涵盖了市场研究选择目标市场产品开发产品定价渠道选择产品促销产品销售提供服务等系列与市场有关的所有的企业业务经营活动。作为个完整的营销，其必须从投资意向开始贯穿整个房地产开发过程。只有充分重视房地产营销包括开发商对自身的营销......”。