【优秀毕业论文】马鞍山东南苑项目市场定位策略分析

本文正是在这种环境和背景下提出来的。

研究目的般来说，对个住宅开发的研究是多方面的，可以从规划方面研究，可以从住宅的建设功能和组成方面研究。

就目前国内的研究情况看，主要着重于住宅规模和建筑两大方面，从定位角度研究住宅小区的不多。

然而，在大量的资料中，我们发现，商品房空置的个重大原因，在于开发商对所建项目了解不多，不了解市场需求。

对老百姓的需求置之不理，以至于在空置商品房随处可见，似乎住宅市场已出现过剩情况的同时，仍有许多人在抱怨买不到房，买不到自己满意的住房，要么结构不合理，要么价格偏高，要么就是没有点环境，没有点绿化，要么配套服务和设施没有跟上等等。

总之，开发商没有切实去调查和了解周围的环境状况，以及不能及时有效地向顾客传递销售信息等多种因素所致。

因此，在目前商品住宅开发主要是由房地产开发商来完成的情况下，进行开发前期，研究小区的市场定位已日益显示出它的重要性。

本文主要是从住宅开发商的角度，在其掌握政府有关政策和当地居民实际需求之后，如何对具体的情况做出分析总结，对自己将要做出的住宅投资找个准确的切入点。

因此，本文的目的在于在了解我国住宅市场基本特征的前提下，指出了解市场的重要性。

使开发商意识到进行市场调研对投资项目进行市场定位的重要性和紧迫感。

使项目市场调研市场定位系统化，并通过本项目的实例来说明房地产市场定位的般步骤和策略，从而使决策者目了然，在以后进行类似房地产开发时，可以有据可循，依葫芦画瓢。

通过评价商品住宅市场定位效果，从而寻求比较合理的房地产市场的综合评判方法。

研究内容本文依托紫元家和公司的东南苑项目，通过对马鞍山市住宅整体市场的分析研究，归纳出市场的些共性和发展趋势通过和周边竞争性项目的优劣势比较，挖掘自身的个性，争取做到取长补短。

在此基础上，对项目整体定位，追求差异性，对项目设计，追求唯性。

具体产品策划思路主要围绕地段房型价格配套设施物业管理等几个大方面要素的综合体现，给我们的客户提供更多有用的附加值。

本文的主要内容包括第章作为论文的绪论部分，主要是介绍了本课题的研究背景研究研究目的，以及相关内容的文献综述。

第章在回顾了我国房地产的发展历史的基础上，对我国房地产的现状进行了分析，并指了出现今房地产市场存在的问题。

作为房地产开发商，必须了解影响房地产市场的基本要素和我国房地产市场这个大环境，本章从市场经济学的角度分析了影响我国目前房地产市场现状的基本因素，通过市场调查和相关政策研究等手段，运用大量图表的方式，分析了我国房地产市场的发展前景。

第章对马鞍山市房地产市场进行了细致的分析。

作为马鞍山市的家房地产开发商，必须充分了解本市的自然环境经济发展状况房地产市场现状以及存在的问题房地产市场的消费特点以及发展趋势等等，只有做了充分细致的调查和研究，才能给投资项目进行较为准确的定位。

第章主要是在前面章分析的基础上，分析了公司面临的竞争状况。

马鞍山市的房地产开发商较多，本章按照企业性质分析了该市些主要房地产企业的规模财务状况开发项目的竞争力等，在此基础上，给出了紫元家和公司的营销策略以及市场定位策略。

第章从市场经济学的角度出发，从宏观中观以及微观三个层面上对东南苑项目进行了分析。

从级市场的供给情况分析了本项目的宏观市场，从本项目所在开发区的房地产市场走势分析了本项目的中观市场，从本项目的区位特点分析了项目的微观市场所得到的分析结果为项目定位提供了大量有用的依据。

第章在前面章分析基础上，从房地产市场定位的概念以及内容入手，对东南苑项目从总体规划功能形象项目进展房型价格车库公用设施以及物业等方面进行了市场定位，并给出了具体的定位实施保证策略。

第章对全文进行了研究总结，并对下步工作进行了展望。

文献综述目前，般产品的定位研究已经非常成熟，从市场细分目标市场的选择，到产品定位，大多已经形成了整套完整的理论与方法体系，而房地产开发项目产品市场定位的研究尚处于起步阶段。

由于我国房地产市场从总体上讲还处在供不应求阶段，房地产开发商进行项目开发前，只是对待开发项目进行简单的项目论证，基本上不进行定位研究。

但是，随着我国房地产业的不断发展，房地产项目市场定位研究对开发商来讲，将变得至关重要，也是房地产营销的关键。

因此，切实做好房地产项目定位工作，不但可以发挥项目的效果，而且也体现了社会效果。

房地产市场定位是项涉及多方面的综合工程，需要大量的人力物力投入和广泛的资料收集分析，定位的成败往往也决定了项目的成败。

我国已经有相关学者与研究人员，逐步开始对房地产项目开发做实证研究与市场分析，从而为房地产项目的市场定位提供理论与实践依据。

下面是我国学者在房地产市场定位方面的相关研究文献论述了房地产开发项目市场定位的程序内容和原则，分析了房地产开发项目市场定位中存在的问题和原因，提出了加强房地产开发项目市场定位工作的对策及建议。

文献中指出，房地产开发项目的市场定位决策是项目投资决策至关重要的市场点燃了众多的开发商的热情，政府对开发区的规划使得大盘操作成为可能房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高居民住房消费的支付能力不断提高。

紫元家和公司竞争者现状房地产开发商逐渐走向成熟，无论是国有的合资的，还是私营的，他们都了解各自的竞争地位以及其在战略上的意义很重要。

在现有马鞍山的房地产企业中，国有企业及国家改制后的股份制或合资企业仍在数量及竞争力上占绝对忧势，但非国有企业已显示出其强有力的上升趋势，有的民营企业已进入前十名排序。

本项目市场分析在对本项目的宏观中观和微观进行了较为详细的分析后，发现，消费者的基本特征居住现状需求偏好是影响购房的重要因素。

消费者的基本背景决定了消费者的消费观念消费意向消费欲望消费实力等等。

般地，随着收入水平的提高，人们会考虑改善居住条件，基于消费者对住房现状小区现状等等的不满程度设计了消费者居住现状调查问卷，得到的结论是消费者的需求偏好等将直接影响着后期的开发设计工作本项目设计规划中的定要考虑这样些关键环节，并作为整体产品设计的首要考虑因素房产设计规划中主要有面积户型建筑类型空间结构朝向与景观等等些关键点小区设计规划中主要有楼盘与环境民住与商住娱乐休闲会所的相融性绿化率空气质量防噪音设施治安环境物业服务等等些关键点。

在产品概念设计与产品定价方面提出建议产品设计概念的出发点就是前述的关键点和些历史传承现代观念等等，进而进行了产品概念设计，并且在关键点上都给予了足够的重视。

产品定价建议部分，首先从消费者的需求与开发商的供给两方面对产品定价的基础产品组合及容积率进行了推测，并对两者的差异进行了分析，然后，给出容积率及产品组合的建议。

在此基础上，从消费者与供应者两个角度对多层小高层高层的价格进行推测，并作了定价差异分析。

最后，对于客户比较关注的地下停车位问题，也从大小和售价两方面给出了建议。

研究展望在对策与建议部分所提的还只是些构想，具体的可操作性的措施，还需要进行进步的调研，下部分工作的重点就是对这些对策及建议的细化，比如，设计规划将具体到建筑风格欧陆豪华风格新古典主义现代海滨风格中式仿古建筑美加简约风格等等户型功能休闲大阳台阳台个数主卧客厅书房电脑房保姆工人房阁楼私家花园等等内外部装修材料的选取等等很细微的方面配套设施将具体到园林景观设计以水塘喷泉瀑布等水景为主异国情调园艺绿化为主还是中国传统园林为主和生活配套设施闭路电视系统水电远程抄表系统煤气泄漏自动报警系统运动配套设施以运动球场等康乐设施为主娱乐配套设施小区保卫系统等等方面的设计规划。

进步的设计开发还需要更细致的调研，这也将是本项目后续的工作重点。

致谢首先，我要向我的导师周耀烈教授表示衷心的感谢和崇高的敬意。

本文的研究与撰写自始至终是在导师周耀烈教授的精心指导下完成的。

周老师在治学上严谨求实以及丝不苟的态度给我留下了深刻的印象，三年来周老师对我学业上严格要求悉心指导，生活上热切关心，所有这些都必将对我今后的工作学习及生活产生重大的影响与教益。

在此，谨向周老师表示崇高的敬意和衷心的感谢，感谢项目组的其他成员在学习和工作各方面给予我的关心和帮助，我为能生活在这样个温暖的大家庭中而无比荣幸和自豪。

感谢我工作中的领导同事，因为他们为我提供了论文所需要的数据与资料，没有他们的帮助和支持，我的论文也不可能这么顺利完成。

感谢我的父母和家人在我求学期间给予我的无限关怀和鼓励，是他们的鼓励和支持使我顺利地完成学业，在此谢谢他们，最后，衷心感谢各位评阅人和答辩老师对本文提出的宝贵意见和建议，向他们致以诚挚的谢意，参考文献周大研论房地产项目开发的市场定位经济问题探索，袁海琳，刘树枫房地产开发项目市场定位的层次分析模型西安建筑科技大学学报，张卫星论经济型住宅的市场定位及启动房地产市场的有效措施，北京工业大学学报周志峰房地产市场定位中外房地产导报刘凤美论住宅开发商目标市场与市场定位中国房地信息陈耀中信泰富建国新苑市场定位研究复旦大学硕士学位论文，周晓深圳福德隆公司清泉湾住宅项目市场定位研究哈尔滨工业大学硕士学位论文，安莹华清嘉园市场定位策略分析对外经济贸易大学硕士学位论文，宋革委房地产开发项目的市场分析与产品定位研究西安交通大学硕士学位论文，潘艳我国房地产发展的现状问题及趋势分析贵州大学学报，于森，孙宏伟企业经营战略与市场定位经济管理出版社，肖亦林我过房地产业投资体制的现状与创新中国房地产金融，欧阳强我国房地产业的现状与产业升级问题研究建筑经济，喻颖正现代房地产全程操作实战解码暨南大学出版社，潘庆林关于马鞍山市房地产市场经营对策的几点思考当代建设，张多中市场定位方略广东经济出版社，马鞍山市年鉴中国统计出版社。

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