【优秀毕业论文】万科的分析和估值

它从投资角度反映了企业未来的盈利能力，对其的认识与合理判断是制定正确的投资决策和企业经营管理决策的前提和基础。

而要认识并判断企业的价值大小，科学的价值评估方法就显得尤为重要。

从根本上说，企业的价值来源于企业未来创造现金流的能力，未来现金流的现值即为企业的内在价值，在不完全信息的条件下，众多市场参与者对企业未来收益的不同预期风险判断以及拥有信息多寡的差异，衍生出了各种各样的企业价值评估方法，而评估方法的不同直接影响到人们对企业价值的认识经营效率的评价和市场交易的实现。

企业价值评估实践中，目前国际上通用的评价方法主要有收益法成本法和期权法，期权法较少使用。

而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用方法，收益法，市场法很少使用，期权法基本不用。

企业价值评估要关注企业软件的评估，企业的资产是过去的投入和经营的积累，包括看得见的实物资产和看不见的无形资产。

无论无形资产还是有有形资产都是企业的硬件。

如何利用现有资产在未来为企业创造最佳效益，则很大程度上取决于企业的软件，这些软件包括企业的业务优势领导人品战略远见执行能力等，这些因素很大程度上决定了企业价值的大小，因此，要正确评估企业价值，还要看企业的软件。

企业价值评估是个动态的过程，影响企业的价值的因素很多，只要有个因素发生变化都会影响企业价值量，评估出的企业价值还会随着时间的推移，影响因素的变化而发生变化。

然而，目前的各种价值评估方法普遍缺乏对价值动因的深入探索和系统的研究，价值评估过程中所产生的大量相关信息没有得到充分和有效的利用，这在定程度上削弱了价值评估的有效性，影响了对企业价值的合理判断。

现实背景房地产的开发是个十分复杂的系统过程，涉及到投资分析规划设计建筑施工营销策划销售代理广告宣传物业管理等诸多环节，而且各个环节的专业性都非常强，家房地产企业都不可能也没有必要完成各个环万科的分析和估值节，因此，优秀的资源整合能力是房地产企业核心竞争力的主要构成因素。

政策主导下的土地和信贷紧缩方面提高房地产行业的壁垒，维系着行业的高利润率，另方面导致暴利与微利共存，行业整合加剧房地产企业方面通过融资增加土地储备获得高增长，另方面通过高增长吸引更多的资金，土地与资金的盛宴正在进行，未来房地产行业将向地产寡头和众多中小项目公司两个极端发展借助资本市场实现跨越式发展是未来几年优质企业发展的模式。

国家宏观调控政策会压缩行业盈利空间，企业胜出的途径只有规模扩张弥补毛利率的下降，以及各种多元化的融资渠道细分市场和由土地导向到客户导向的思路转变以及提升企业效率和开发周期，而实现增长方式的转变。

房地产企业真正实现价值的创造，首先必须要明确企业价值有驱动因素，并对这些因素进行效的管理。

然而，目前有关房地产企业的研究多停留在政府政策资本市场建筑技术等相关配套体系等层面，关于房地产企业如何提升自身素质，实现价值增长的研究尚未展开。

作为产业主体的房地产企业，如何扮演好自己的角度，适应推动房地产行业的整体提升，目前仍缺乏相应的理论的指导。

万科简介万科年月以经营办公设备视频器材的进口销售业务起家。

年，以万元的价格投标买地，进入房地产企业。

年，初步形成了商贸工业房地产和文化传播的四大经营构架。

年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

年，集团基本完成对非核心业务的调整，形成了以房地产和万佳百货连锁工业为核心业务。

年月，转让深圳万科精品制造有限公司的股权。

同年月，第二次临时股东大会决议通过关于转让深圳市万佳百货股份有限公司股权的议案，万科正式成为以住宅为核心业务的专业化企业。

自此，万科开始了它在房地产企业的精耕细作。

目前万科已发展为家以住宅为核心业务的专业化企业，成为国内房地产业的领跑者。

年万科集团实现主营业务收入达亿元，净利润达亿元，加权平均净资产收益率为。

截至年月日，公司总资产达亿元，净资产达亿元。

研究目标鉴于上述背景和问题，本文拟将企业分析与估值理论的系统思想应用于房地产企业的价值评估当中，针对我国房地产企业的现状，从不同的角度系统的万科的分析和估值分析和探索房产企业的驱动因素。

研究目标包括三个方面通过对企业内外因的剖断评估企业价值理论在房地产上市公司中的具体运用，为行业内企业的评估提供借鉴，同时也希望能够对这理论在实际运用中的推广有所帮助。

通过对上市房地产公司的管理制度和文化等方面的研究以及与同行业其它企业的比较分析，来判断公司是否具有持久的发展潜力并通过对公司财务数据的甄别和研究，做出对企业的价值评估。

研究方法负债情况稳健，净资产收益率在行业呢也处于领先水平各项财务指标都高速增长，而且增长具有持续性。

估值采用了现金流贴现法，分别采用了零成长模型固定成长模型和多阶段成长模型对万科的企业价值评估。

在多阶段成长模型中，成长率的估算，是在外因分析内因分析和业绩评价的基础上，基于谨慎的原则进行合理的估计。

最终我们认为，对于万科这种外部发展环境良好企业卓越各项财务指标都高速增长的企业，应该采用多阶段成长模型，得出万科的估值为元股，相对于当前元的股价，颇具投资价值。

意义在当前国内市场中，大部分的投资决策都不是基于对企业基本面的全面分析，而是追逐市场上的各种消息和题材，却忽略了真正创造价值的关键性因素。

本文通过万科全面分析，对万科的内在价值进行了估值，使得投资决策建立在科学的分析和估值上，改善了决策的效果，为真正的价值投资者提供了决策依据。

万科的分析和估值国内房地产行业上市公司的估值中，多采用市盈率市净率或估值法，采用现金流贴现法进行估值相当少。

这主要是由于预测个公司未来现金流量需要对公司所处行业技术产品战略管理和外部资源等各个方面的问题进行深入了解和分析，使得估值很难进行。

本文就试图提供种思路，将宏观环境行业环境以及企业内部的战略管理文化等方面的分析应用于地产企业的估值中，并通过万科这个地产行业内的典型案例，为国内房地产行业上市公司估值提供了方法体系。

万科的分析和估值参考文献，万科的分析和估值，安铁雷邹先德，企业价值评估方法的比较及其选择科技创业，保利地产年报，彼得德鲁克管理的实践北京机械工业出版社，彼得德鲁克卓有成效的管理者北京机械工业出版社，曹荣从优秀到卓越王石领导万科的条管理法则北京中华工商联合出版社，陈恳地产标杆万科金地成功法则解码广东，广东经济出版社，黄宏辉年理财投资思想和长期股权投资，手稿吉姆柯林斯从优秀到卓越北京中信出版社，吉姆柯林斯基业长青北京，中信出版社，杰弗里胡克华尔街证券分析北京经济科学出版社，金地集团年报，科勒，戈德哈特，威塞尔斯价值评估北京电子工业出版社，拉里博西迪执行北京机械工业出版社，李宏房地产上市公司价值评价体系统研究硕士学位论文，西安建筑科技大学，林景新王石的大智慧中国中小企业，刘建位巴菲特的堂投资课北京民主与建设出版社，刘昆房地产行业投资策略长城证券行业分析报告刘丽娟，程杰元，张连杰向万科学习中国房地产企业经营战略全集广东广东经济出版社，刘天浩房地产上市公司投资价值分析硕士学位论文，大连理工大学，刘细辉高增长可期，未来规模优势更加明显平安证券公司投资价值分析报告万科的分析和估值陆正飞财务管理学南京南京大学出版社，迈克尔波特竞争战略北京华夏出版社，迈克尔波特竞争优势北京华夏出版社，帕特多尔西股市真规则北京中信出版社，万科年报，王璞万科的加减乘除经理人，总期王石，缪川道路与梦想我与万科年北京中信出版社，王欣唐晓莲王文琳房地产企业品牌经营战略研究以万科为例当代经济，沃伦巴菲特致股东的信股份公司的教程北京机械工业出版社，项保华战略管理北京华夏出版社，邢以群管理学杭州浙江大学出版社，张家伦企业价值评估方法分类及其利弊分析兰州商学院学报，张丽萍万科人才筑基策略北大商业评论，张仁开我国房地产企业塑造核心竞争力的对策企业天地，张羿万科与世界级企业的真正差距中国企业家，招商地产年报，赵伟顺境变革更为艰难郁亮谈万科的颠覆之道世界商业评论，周户品牌引领成长渤海证券公司投资价值分析报告邹文军万科调控下仍将高速增长国都证券公司投资价值分析报告万科的分析和估值万科的分析和估值致谢本论文是在导师黄宏辉教授的悉心指导下完成的。

在撰写过程中，导师对论文的选题方案制定理论文献逻辑结构谋篇布局研究内容等环节进行了周密指导，多次审查批阅。

导师渊博的知识严谨的治学态度平易近人的作风，给我留下了深刻印象。

在此，对导师表示衷心的感谢。

论文撰写中，同学朋友以及我的家人给予了极大的帮助，在此，并向他们表示感谢。

同时借此机会向二年多来教导我的管理学院的老师们表示感谢。

硕士学位论文论文题目万科的分析和估值万科的分析和估值摘要企业价值评估是对企业的持续经营价值进行判断估计的过程，它是正确投资决策的前提和基础。

目前，虽然国内外学者对房地产行业的企业价值评估有着较为深入的研究，但各种评估方法普遍缺乏对企业各种动因的深入分析，削弱了企业价值评估的有效性。

本文拟将企业的动因分析应用于房地产企业的价值评估过程中，使得对企业价值有更为合理的评估。

本文对国内外关于企业价值评估理论和方法卓越企业的特质房地产企业价值影响因素的相关探索进行了总结归纳，在此基础上，以房地产行业内最典型企业万科作为案例进行详细的分析。

本文首先从宏观环境和房地产行业环境方面进行分析，判断外部环境是否有利于行业内企业发展其次，对企业内部动因进行详细的剖析，判断企业是否为卓越企业再次，对企业的业绩进行详细的评价，判断财务表现是否优秀最后，在上述企业分析基础上，采用多阶段成长模型的现金流贴现法，对企业价值进行评估。

通过对万科的全面分析和估值，得出结论认为万科是家值得投资的房地产公司。

本文同时为中国房地产行业上市公司估值提供方法体系和典型案例。

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