【优秀毕业论文】万宇颍南明珠商场业态选择研究

安徽万宇房地产开发有限公司作为家由浙江住宅开发商投资组建的大型房地产开发公司，在商业地产开发领域的经验比较缺乏，开发位于安徽省万宇•颍南明珠项目，对项目业态选择极其重视，本人主导了万宇•颍南明珠商场的业态选择研究，希望能给类似万宇•颍南明珠商场的销售招商运营提供些参考。

研究对象及研究目的本文的研究对象是万宇•颍南明珠商场，万宇•颍南明珠商场位于安徽省阜南县，在整个项目中间组团的东侧，上下两层，共平方米。

其业态选择将直接影响商铺后期的销售和招商工作，从而影响到商场未来的经营状况和周围商圈的整体发展。

通过此次研究，希望充分准确了解阜南县本地的商业房产信息，以及本地消费者和商户的行为模式，为商场的业态选择分析提供可靠的决策依据，并对商铺的销售招商工作和将来的经营发展提供合理的参考建议。

研究方法本论文从菲利浦科特勒营销管理书第九版中提出的战略，市场细分，目标市场选择，产品定位出发，围绕阜南县核心商圈专业市场在建在售商业房产消费者行为和态度商户这五个方面采用问卷调查访谈等形式收集数据，通过对数据的处理，对竞争对手市场细分细分市场的评估目标市场的选择产品定位等进行分析，并运用等分析方法，对万宇•颍南明珠商场进行业态选择研究。

本文组织结构论文由以下几个部分组成第章是绪论。

主要介绍选题的背景研究的对象和目的及研究方法。

第二章是关于商业地产及定位理论基础，即文献综述，主要介绍了商业地产商圈理论市场营销理论的发展过程理论和消费者行为理论。

第三章为阜阳市宏观经济分析，第节为阜阳市整体宏观经济发展分析和阜阳各县市区经济联系分析。

第二节为阜南县宏观经济分析，具体内容有阜南县整体经济状况分析产业结构分析商业投资分析及居民收支分析。

该部分分析结果为业态选择分析提供了宏观上的指导建议。

第四章是针对阜南县的市场调研分析。

本部分为整个研究的重点，由以下几部分组成阜南县核心商圈阜南县专业市场阜南县在建在售商业房产阜南县消费者行为和态度统计和阜南县商户调研统计分析等。

该部分研究结果为后面的业态选择分析提供了微观环境参考信息，也有益于招商工作的目标定位。

第五章是业态选择分析。

通过对前面的研究进行总结，对万宇•颍南明珠商场进行了业态选择分析。

第六章是总结及展望第章绪论第三章宏观环境研究第四章阜南县市场研究第二章关于商业地产及理论基础第六章结论及展望阜阳市宏观经济研究阜南县宏观经济研究阜南县专业市场研究阜南县核心商圈研究阜南县消费者行为和态度研究分析阜南县在建在售商业房产研究阜南县商户研究第五章业态选择关于商业地产及理论基础商业地产概述基本概念商业地产是商业房地产在房地产界约定俗成地称谓。

般来说，商业地产指用于各种零售餐饮娱乐健身服务休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓写字楼别墅等房地产形式。

商业房地产主要包括酒店超市临街商铺，大型住宅项目的商业配套购物中心特色商业街区商业广场专业批发市场和等。

商业地产定位包括对商业地产项目的机会分析市场细分客户寻找产品定位和经营者寻找等系列的工作。

商业地产的需求最先由终端消费者对商品的需求产生，导致的经营者对商业地产的需求，投资者对商业地产的需求，经营者和投资者对商业地产的需求最终构建了商业地产的总体需求。

商业地产的需求反馈到商业地产供给，依托终端消费者需求又会产生中间若干需求。

通过市场定位，对商业地产项目的位置形象规模功能及功能分区商品的组合及不同档次不同种类商品的比例和数量定位，可以看到建成后的商业地产是什么样子的，可以实现哪些功能，服务那些人群等。

为更好理解商业地产的内涵以及本文研究内容我们需要注意以下两种关系第，商业地产与商业网点的关系商业地产指的是已经开发正用于商品经营的以及正在开发建设将用于商品经营的房地产项目。

而商业网点指的是正在进行商品经营的场所。

从上面的定义，我们知道商业地产与商业网点既有相互联系又有相互区别。

第二，商业地产开发商与商业地产经营者的关系首先，他们的关注点有异。

商业地产开发商是为了获取土地所带来的高附加值，而开发商业设施，以满足人们的购物，休闲和娱乐等需求。

商品经营者考虑的问题主要是地段消费力消费水平市场容量商业规划与物业硬件等等。

其次，他们又紧密联系，互相依赖。

商业地产商是通过物业与商品经营者建立联系的。

商品经营者需要场所进行商品经营活动，商业地产商需要将物业变现，租赁出去获取土地开发的增值。

为了保障商业地产项目取得良好的收益，就需要商业地产开发商与商品经营者相互联系协调。

为了更好地实现商业地产的价值，尽可能多地获利，商业地产开发商要了解自己的商业物业的用途与政府的商业规划，而这也正是商品经营者所关注的。

鉴于我国的商业地产发展比较晚，比较缺乏既懂商业又懂地产的人才，为了实现两者的完美结合，商业地产开发商可以提及产品附加值低的农产品物流大市场要高。

与万宇商铺没有直接竞争关系由于三个专业市场的地理位置硬件环境经营产品定位与万宇商铺均有显著性差异，因此对万宇商铺未来的经营不产生竞争压力。

从阜南县专业市场的发展历程经营现状，以及商场的市场体量地理位置所处商圈业态分布特点等自身特点，商场不适宜规划为专业市场的经营模式。

在建售商业房产研究结论从开发和销售状况来看，万宇和北苑处于领先地位，金港湾和农机大市场其次，金碧华庭最差。

从营销战略和内外环境分析来看，万宇商铺与其他商业房产相比具有较大的差异性，短期内不会产生直接竞争，但其他商业房产在销售过程中有可能分流部分万宇商铺的潜在投资者。

消费者行为和态度研究结论作为新兴的大型购物场所，产品种类全购物环境好交通便利产品价格低等因素重点受到消费者器重。

商户研究结论有意愿购买万宇商铺的商户，有的商户只能接受元平米的售价，只有的人愿意接受高于元平米的价格。

只能接受低价的商户主要通过现有商业房产的售价来推断，对这部分商户的宣传工作应放在改变他们的观念上，让他们明白好的商业房产会不断增值，不断提供高额的回报。

结合前述研究，由和分析，商场业态选择为品牌概念商城阜南浙江商城，结合商场的地理位置规模体量和硬件设施等优势，吸引投资者和商户入驻，通过对品牌效应和可塑性极强的浙江商城进行包装和营销造势，推动销售和招商工作的顺利进行。

商场经营定位为中档为主兼顾低档，零售为主兼营批发。

商场经营范围覆盖主要的日用消费品，定为为中低档服饰鞋类小商品小百货床上用品和针织百货及餐饮等，以针对县城和乡镇消费者的零售为主，兼营对县城和乡镇零售店的批发。

商场的经营目标定位为打造阜南商场旗舰，繁荣阜南商业作为阜南目前乃至未来很长段时间内经营面积最大的商场，及其综合性和业态的多样化必将使阜南浙江商城成为阜南县城及邻县范围内的商场旗舰，方面极大地繁荣了本地商业的发展，另方面也必将革新本地居民的消费习惯和观念，提高本地居民的生活水平和质量。

携手上海华联，引领颍南明珠商业步行街的整体发展阜南浙江商城和上海华联超市作为商业步行街最大的购物场所，必将合力提升整个楼盘的商业氛围和知名度，从而进步提升其他商铺的价值，最终达到共同繁荣整体升值的局面。

稳固核心商圈的商业地位根据政府规划，今后政府行政中心将北迁，随着北苑小区等住宅及商业房产的开发，以后必将在城北新城区形成新的商圈。

而通过阜南浙江商城上海华联超市及其他商铺的共同发展和兴旺，必能大大稳固地城路淮河路带核心商圈的商业领先位置，有效抵抗新商圈的竞争。

阜南地区日用消费品的集散地定位为中低档日用消费品批零的阜南浙江商城，将辐射县城绝大部分消费者同时辐射附近乡镇部分消费者，使其成为阜南地区最大的日用消费品集散地。

展望万宇•颍南明珠商场业态选择研究从年月份开始，历时个月，本人有幸主导了这研究，商场分割铺位余间，从年月份开始销售，截至本论文写作完成，现销售积累预定客户余户，预定客户还在增加中，打算积累到户后开盘。

如果现在余预定客户有最后成交，可完成近的销售率，这样个销售率对于房地产开发商安徽万宇房地产开发有限公司来说，无疑是个比较满意的结果。

商业地产作为我国房地产开发商新的投资热点，正处于发展的初期阶段，本文结合项目所在地安徽省阜南县的实际情况，对商场的业态选择进行了研究，但是由于时间和作者理论水平有限，特别是作者在商业地产开发工作经验不足，使本文在些方面还需进步的深化研究，具体如下上文的研究结果是为房地产开发商自己招商，房地产开发商对商场的业态选择和招商经营策略参考，如果引进商业经营管理公司，为其作决策参考，从商业经营管理公司角度，还需考虑哪些方面，有待进步研究。

运用技术对因素进行分析，各因素权重标准尚需进步完善。

参考文献陈健世纪商店营销策划与设计成都西南财经大学出版社，陈健明商业地产投资融资指南北京机械工业出版社，邓蓉商圈刍议江苏经济探讨，纪良刚现代商品流通论北京中国商业出版社。

美菲利浦科特勒著，梅汝梅清豪张桁译营销管理分析计划执行和控制第版上海上海人民出版社，李毕万姚晓娜百货店营销北京企业管理出版社，陆满平商圈测定与应用中国商贸，林增杰房地产经济学北京中国建筑工业出版社，孙斌艺现代房地产市场研究理论与方法上海上海人民出版社，王学东商业地产投融资与运营管理北京清华大学出版社，吴小坚基于商圈理论的城市商业地产开发策略研究广东工业大学硕士学位论文杨丽君朱华岚吴建平基于的零售业商圈分析遥感技术与应用，朱成刚市场营销学上海立信会计出版社，张洪市场学长沙中南工业出版社郑华著房地产市场分析方法北京电子工业出版社，朱李明市场建设中的商圈问题中国流通经济，致谢时光荏苒，紧张而又充实的硕士研究生生活即将结束。

在硕士论文完成之际，谨向所有给与我关心支持帮助和鼓励的人们表示最诚挚的谢意，感谢我的导师邓明荣老师。

在学业上，邓老师丝不苟严格要求，并为我提供切可能的机会进行理论学习和专业实践，使我学到了极为丰富的专业知识和开展学术研究的能力。

本篇论文是在邓老师的严格要求和悉心指导下完成的，从论文选题写作修改到最终定稿，无不倾注着邓老师的心血和汗水。

邓老师严谨的治学态度渊博的知识兢兢业业的工作精神以及诲人不倦的师长风范，将使我终身受益。

在此，我衷心祝福邓老师身体健康，生活美满，万事如意，感谢浙江大学管理学院各位老师，在管理学院进行学习的