万盛经开区永新驾驶培训学校项目可行性立项申报材料

二项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析商业项目能否取得成功，个重要的因素在于周边有多大的消费群体，既有无购买力支撑。

本项目的消费支撑力分析如下布吉镇的经济发展支撑布吉镇从年至今，充分利用国家政策优势和自身的地理优势和资源优势，累计引进外资近亿港币，拥有外商投资企业余家。

全镇现有企业家，其中三资企业家，三来补企业家。

目前，布吉镇已形成合理的工业布局，既有秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等管理规范的大型工业区，又拥有坂田南岭雪象等以大企业拉动的新兴工业区。

年全镇工农业总产值达亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。

兴旺的经济是商业发展的基础。

布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口多万人，其中常住人口万多人。

人民生活水平已得到很大的提高，年人均纯收入达元，农民人均所得元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康的富足日子。

富裕起来的万人口的购买力是本项目成功的基本支撑。

本项目楼前即为公交车站牌，项目所在的吉华路为布吉的交通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间的通道，是进特区的必由之路，是布吉车流量最大的地方。

虽然目前人流量不多，但布吉镇交通个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大的车流量在定条件下是可以转化为人流量的。

未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流以往的经验告诉我们，火车站总是人流量最大的地方，罗湖商业城的兴起即说明了切。

综上所述，本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。

三商铺购买主力分析使用商铺的常常不是商铺的买家在我司销售的商铺项目中，通常购买商铺的并不都是用于自用，商铺自买自用的比例在东门仅为，在国贸华强北的商铺中也以租赁为主，在我司销售的彩福世纪商城中近的客户购铺用于出租，因而在销售商铺物业时，推售对象不应以商铺用家为主，这主要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持个良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买，如肯德基麦当劳华润沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。

真正的主流购铺群是投资者投资者购买商铺通常基于自身有部分闲钱但又不多，而去投资大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价。

四大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析大型商场沃尔玛和天虹的确定，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会点进行论证。

大型商家的进驻印证了此商城的区域位臵属于商业发达地段。

通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货的引进中发现，并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区的几大百货商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段消费能力可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。

商家进驻可提升本项目的商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹的引进，同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流，也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值含量随之增加。

大商家的进驻可适当提高商铺的售价在彩福商城的广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮的广告语与新佳起赚钱，它表明商家的进驻也带动了商业的价格。

特别大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾商家的引进，可解决裙楼的空臵问题，作为开发商可获取可观的租金收入，而商铺的出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。

综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。

这将是我们在未来操作过程中强有力的支撑支柱。

五火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析广深铁路是华南地区重要的铁路干线，是沟通内地与香港的主要通道和纽带，它将沿线地区的经济有机地联合起来，促进了区域经济的协调发展和对外贸易的持续增长。

根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅的布站方式。

主为深圳站，两辅为布吉站和西丽站。

深圳站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车，布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。

布吉火车站的兴建将会带来大量的人流。

建成后，每天将始发全国次要城市如安徽江西湖南湖北四川等长途旅客列车次，客容量约万人。

加上布吉周边地区的常住人口和流动人口，日流量将超过万人。

对此地人口进行对比分析，流动性是其最大的特点，而且主要以中青阶层为主，而他们正是消费的主流，是最大的潜在消费者和购买力，这也是个地段兴旺与否的最根本点。

布吉火车站的兴建将带来大量的物资流。

将建成的布吉火车站是个巨大的物资中转站，它中转的不仅仅是人流，而且更多的是物资流的中转。

原来的布吉火车站的主要功能就是物资中转，改扩建之后这功能就更加突出。

全国各地包括香港等地的物资会源源不断的送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区的商品种类，从而更为丰富人们的物质生活，提高商业的购买力。

建现周边的主体交通网络更完善。

布吉站按规划将建成深圳地区的辅助客运站即第二客运站，东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇的主要主体交通体系。

它的建成解决了铁路与公路，地铁与公交的接驳与疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接，实行人车分流，多层单向流通。

今后，随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布吉站有可能成为人流集散联运的重要交通枢纽。

布吉火车站的兴建将大大改善周边的环境。

布吉火车站附近目前还比较混乱，周围的配套设施还不够完善，但这只是暂时的。

龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边的整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围的环境，严整火车站附近和搭乱摆乱放的脏乱差局面，提升该地段的物业档次和商业层次，要把布吉火车站建成文明规范整洁的新型火车站，从而商机也会滚滚而来。

火车站的兴建及周围物业升值成为必然。

众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站的改扩建，布吉周边物业价值提升将提高的更快。

它所带来的交通便利度人流物资流的增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然的趋势。

而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区，这地段的商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值的几倍甚至十几倍。

个地段的兴旺程度与该地区的人口流动商品的丰富度交通状况周围环境有着密不可分的联系。

人旺带来地旺财旺，这是个亘古不变的道理。

布吉火车站的兴建，必然大大改善布吉镇的软硬件设施，带来的将是无限的商机。

投资火车站周边的物业，将是个不错的选择。

结论经过我司对布吉商铺市场细致入微的调查以及慎密的实证分析，我司认为引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行的。

目目录录项目分析项目概述项目建设背景项目建设规模及内容项目建设单位项目建设计划项目投资资金筹措财务效益分析结论第五章项目建设方案方案概述设计总则设计依据指导思想设计构想布局基本原则交通道路与场地设计构想教练场技术要求单体设计总平面布局空间布局