，并享受周边海鲜广场武警医院第四中学南北货运市场美舍河带状公园等配套设施，所以价格较偏高。青青雅舍文景阁联发名宇等项目价格较为偏低，地理位置较偏，项目规模较小，配套等设施并不十分完善。综合以上信息，我们分析得出，本项目周边楼盘均价在元左右，这区域的客户群主要来自于附近白领阶层外地在本地工作的硬性需求的人群。第四部分项目分析项目分析项目优势区位本项目处于海口旧城改造区，项目近市场药店，基础设施较完善，交通便利，地理位置优越。景观资源项目享受周边三公里范围内的城市配套景观规模项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米价格优势相对于周边项目，中汉大厦价格较为实惠，项目元平方米带元平方米精装修。配套优势项目地处海口市老城区，周边范围公里内医院学校市场酒店等多项配套齐全，交通便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。投资优势区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域升值空间巨大项目西面南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。项目劣势分析本区域地处老城区中心，白天周边较为脏乱杂，交通拥堵，车辆出行较为不便本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目的配套设施与地理位置本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主的需求本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大项目规模小，容积率高。项目机会项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定的客户群美兰区以及其他区域的年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。项目威胁本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。项目地处脏乱差地区，项目销售将会有定影响本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定的销售影响。二定位分析价格定位消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研究市场的基础上，通过对自身产品品质的提升完全能促进销售价格的提升。通过以上市场分析，根据海口市房地产发展趋势，结合项目所在美兰老城区住宅目前的市场均价元平方米，同时考虑项目的市场定位档次和产品及对海口市美兰区未来房地产市场的预期，我们预计项目未来可实现销售均价为元平方米。另方面，通过对商业市场的调查和地下车位销售情况的调研，我们最终确定本项目的销售价格和预计销售率如下产品类型预计销售单价元平方米预计销售率高层住宅注地下车库可按车位销售或出租。目标客户定位通过海口市各阶层客户的访谈，我们最终确定我们的客户定位为核心客户来源美兰区项目周边工作人群职业私营业主，旧城区本土居民目的改善居住环境收入家庭年收入万元以上重要客户来源海口市区职业般生意人，企业中高层目的改善居住环境投资收入家庭年收入万游离客户来源美兰区琼山区龙华区秀英区职业白领企业单位普通工薪族目的改善居住环境收入家庭年收入万元以上第五部分投资预算合作条件价格中汉大厦项目价格为起价元平方米，均价元平方米含元装修标准，在区域市场来看，本项目价格偏低。特价房项目推出套特价房，共平方米，价格在元平方米左右，并且含元精装修标准，在此基础上还可以再调整价格。销售任务量春节前，项目销售回款万元任务量。代理佣金项目约平方米可售，总代理佣金费用为。二项目投资估算根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项目开始销售到销售完成，我们将总投入万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务的前提下。具体投入项目详见下表序号名称资金万元备注保证金，代理保证金广告费，媒体广告电视户外人工费，人员工资日常支出不可预计费用,不可预计费用合计，总投资费用预算分析说明广告费用售楼部装修已完成，物料基本齐全，进场后只需重新设计印刷单页，投放报纸分类广告，派单，广播电台广告，推广项目设计组织等所有工作外包，前期广告费用预计万元左右。包括项目设计项目广告费用保证金代理保证金费用约为万元左右。人工费用根据预算分析，项目人工费用支出及其员工工资支出费用大概在万元左右。不可预计费用项目不可预见费为万元左右，其中包括项目后期的广告推广费用以及其他不可预计费用投入。第六部分销售及经营收入测定项目销售收入估算项目总销售收入测算销售收入根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的销售收入为元。项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅特价房合计注项目剩余可销售住宅面积平方米，及地下车库可于测算期外出租，另特价房可根据市场价格上调。年前销售收入预算以销售任务量回款万元，价格以元平方米计算，年前只需销售大庸桥，北抵森林公园和武陵园区的入口，纵贯全乡的张清公路如同根篇担挑起了市区和景区，是张家界旅游的绿色通道和黄金走廊，是张家界对外的重要窗口。政策优势。在打造世界旅游精品建设世界旅游城市的今天，在景区和城区之间另寻发展之道，把这区域打造成为城乡体的旅游休闲新区是张家界未来的方向，符合本市的发展方向同时永定区区委,区政府提出了综合实力领跑张家界的响亮口号，并制定出了在沙堤乡建设新农村示范片包括全乡个村的具体措施。规定了每个村要有个后盾单位,每个后盾单位项目投资不低于万元上级部门对我乡的人力财力倾斜政策有利推动我乡城郊经济的发展三城郊型经济发展存在的主要问题旅游农业发展缺乏规划，开发档次不高，没有形成与核心景区相融合的精品开发区。农民整体素质不高,人才缺乏，小农观念浓厚农业现代化程度不高，水果等产业品牌资源分散，没有形成市场竞争合力。四对沙堤乡城郊型经济发展应采取的措施准确定位，科学规划。张家界要建设成为世界旅游精品，永定区要建设旅游核心服务区，实现综合实力领跑张家界，沙堤夹在城区和景区之间，张清公路这条黄金旅游通道横贯全境，并和线形成我乡环型交通网络,独特的区位优势，客观上决定全民必须以旅游为龙头，围绕旅游作文章，大力发展城郊型经济,实施旅游带动在高桥村朱家峪村贯坪村规划成农家餐饮区，吴家边郝坪村为高效农业示范区，两岔村为土特产展示区板坪村以凤凰五星级酒店为主的景区外围高端旅游服务区。坚持平安生态和谐小康沙堤这基本方针,为沙堤城郊型经济发展保驾护航。首先稳定是发展的前提和保证,围绕构建和谐社会，打造平安沙堤的工作主题，严防发生群体性上访事件重大安全生产责任事故重特大刑事案件。打造平安沙堤其次紧紧抓住西部开发退耕还林项目德援造林项目氽水溪村和八门溪村生态村建设项目的大好机遇。做好张清公路和老线沿线的垃圾处理和垃圾清运工作,打造生态沙堤。实现人与人的和谐和人与自然的和谐。做好群众的思想政治工作,开展丰富多彩的文化体育活动,树文明新风同时对张清公路沿线加强违章建筑的控制力度，将控违拆违工作抓到底，为城市扩容和保护环境提供有利条件,确保沙堤城郊经济的可持续发展,打造和谐沙堤四是拓宽群众增收渠道，切实增加农民收入，加强农民实用技术培训力度，大力推广先进实用的新品种新技术，加速农业科技成果转化，努力提高农业科技含量和农民群众的科技素质。大力发展二三产业，加大劳动力转移力度，促进土地合理流转，实现农业集约化经营。力争通过年的建设，全乡农民人均纯收入过万元人民币，各项小康指标达标，率先建成小康沙堤。实施旅游带动和项目推进,催化沙堤城郊型经济的发展项目建设是沙堤城郊型经济发展的关键，只有抓好项目建设，沙堤经济建设才会有新的增长点，才会有量的突破质的飞跃。因此，把项目建设作为全部工作的重中之重，抓紧抓好，抓出成效。紧紧围绕旅游，充分利用区位优势，资源优势和产业优势，重点围绕休闲生态观光旅游农业以及名优特农产品进行项目包装专题推介。既为张家界大旅游服务，又促进我乡经济发展和社会进步切实做好项目的协调服务工作，特别是做好板坪村碧桂园凤凰酒店项目郝坪村吴家边村贯坪村新农村富民工程世界银行贷款项目两岔村黄茅溪两岔天然钓鱼场项目两岔村张家界国际棋院项目氽水溪村生态村建设项目高桥朱家峪吴家边的城郊蔬菜基地建设项目张清公路沿线的农家乐建设项目八门溪水洋池郝坪村的通畅工程建设项目张清公路沿线村的新农村示范片项目德援造林项目这十大工程。通过这十大工程的建设，实现以乡促城以城带乡，城乡协调发展，加快沙堤乡城市体化进程。做好水果蔬菜旅游观光休闲这三大产业。水果产业。继续巩固和壮大原有柑桔种植等传统水果产业,针对果树老化，产量下降，品种不优等问题。积极进行更新换代，狠抓果树的质量管理,在基地建设品种改良上寻求新突破。同时发展名特优新水果和本地菊花蕊柚等特色品种鼓励成立乡村两级水果协会，做好产前产中产后的服务,逐步形成种植规模化生产标准化管理规范化销售品牌化和发展产业化，做到种片管片成片发挥效益片，基本形成了生产加工销售条龙的产业链条,促进我乡农业经济的发展。蔬菜产业。是增加市场花色品种，满足城区市场供应，丰富市民生活。主要是以新奇特品种为主。二是扩大无公害蔬菜基地范围，提高蔬菜质量安全水平。三是加快城郊蔬菜基地建设，突出建好郝坪吴家边两个村蔬菜基地。四是大力发展设施蔬菜精细蔬菜，提高生产效率，促进城郊都市农业旅游农业发展，增加农民收入。旅游产业。是制定定区域的总体规划，严格管理，有序开发，尽量避免造成重复投资或生态破坏。二是对旅游农业的准入门槛发展规模行业准则等进行限定，选择有发展潜力的开发商。三是丰富经营形式观光农园在吴家边等近郊开辟特色果园菜园花圃等，让游客入内摘果拔莱赏花，享受田园乐趣农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所农产品消费场所和休闲旅游场所结合为体教育农园以教育局在郝坪村的全省十大农民技术培训学校和朱家峪村的湘西北党员实用技术培训学校为主,开展兼顾农业生产与科普教育功能，让教育娱乐化生产趣味化。④民俗观光村挖掘湘西土家文化潜力，形成民族特色亮点文化旅游点。四是大力宣传农耕文化，通过来自农家生产生活的传统用具实物，展示传统农业生产过程农民劳动生活场景和传统用具的历史沿革。在沙堤乡大好的发展前景下，我们八门溪村也不能拉后腿，坚决把握十二五期间，工业和信息化部对新农村建设作出规划做好我乡农村信息化的奠基者。用年的时间把我们建设成全省乃至全国的电子