义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来建材行业的发展和已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度建材市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必将营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展的意义随着城市经济的发展，义马市的商业格局已经初现雏形，本项目处于滨河路振兴路的交汇处，地理位置优越，是进出义马市的必经之地，也是义马市近代商业发展最具代表性的区域，有着得天独厚的基础。市政府税务局矿务局等都在附近，学校居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。本项目的建成，更树立了义马市新兴的现代化商业中心形象，增强了该区域在全市商圈中的竞争力。进步完善义马市城区的整体规划。关于行业市场的意义针对目前义马市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材城，将凭借强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把义马市家居建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使义马市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。关于社会综合效益的意义随着家居建材行业的重要性日益突显，专业的家居建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补义马市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为义马市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为义马市民造福为社会提供了众多的就业机会并将极大的影响和带动周边街区的商业发展。尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少，加上观念陈旧认识不到商铺的投资重要性，心只想着进企业上班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺的收着年年上涨的租金，要么自己亲自专业经营，获取更大的利润回报，直看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺定要抢到手，本万利，投资就业安全可靠。第二章项目投资环境及市场分析四义马市房地产市场发展综述市场发展概况义马市现代化的房地产市场自年才开始起步。年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商铺房的概念理解不清晰，更没有购买商铺房的意识。大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产市场的发展。年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对部分建材项目进行了立项。开始供应，便引起了广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了义马市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。市场价格分析及走势预测居住用房价格分析及走势预测年前，该市住宅市场价格大部分在元平米左右，商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，义马市房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了批如义马购物广场等项目的开发商前来投资开发。外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，相关建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了建材房地产市场的价格。反映出该市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。五商业用房的市场价格所在区域内商业用房销售价格情况义马市商业用房主要分布在住宅的底商和企事业单位物业二三层的商业用房构成，进行集中建设销售的商业用房量比较少。目前义马市场上进行销售的商铺物业主要为零散分布网点。所在区域内商业用房租赁价格情况滨河路临街商铺月租金元平米年振兴路临街商铺月租金元平米年狂口生活区临街商铺月租金元平米年商业物业的租赁价格呈现出受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下的局面，滨河路临街商铺的租金均在元平米年以上，光明街商铺租金预计还将高达元平米年。与其它区域的租金差距较大。主要是因目前商业经营未成规模等原因所引起的。六市场预测未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者都持看情况而定的态度，说明目前义马市的商业地产销售受引导成分较大，同时，也有的被访者正在考虑购买商铺，的客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。的客户表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解程度相对有限。综述总体而言，义马市民对商铺还是有定的需求量，由于义马市的商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售招商工作。第三章项目发展研究七项目地块特征分析项目区位分析地块形状不规则方形用地地块位置滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义马市主城区西部，就目前来看，地块的区位优势逐渐明显。地块优势滨河路与振兴路均属义马市城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性距国选择不同的节能灯具，按相应的照度标准设计。弱电设计设计依据民用建筑电气设计规范中小学校建筑设计规范建设单位提供的有关技术资料广电通讯系统宿舍楼要设臵广播系统，各层设臵有扬声器。广播系统平时播放背景音乐或事项通知，当有突发事件发生时作为疏散指示系统。广播导线选用阻燃型导线，所有室内导线均穿钢管暗敷设。宿舍楼上设对外联络电话，以方便师生与校内外的联系。第七章环境保护消防安全节能环境保护内乡县赤眉镇初级中学周围环境幽静，无任何噪音污染，生活污水通过处理后排向场外排水网，无污水污染，环境状况良好。为了保护和美化环境，创造更好的生活和学习环境，在总体规划中考虑了定的绿化面积，并在主要道路两旁种植树木，建筑周围及部分空地上，采用点线面的方式，设计绿化带，养花植草，根据实际情况，设计雕塑等园林景区，力图建设个环境优美舒适的校园。主要污染物本项目属于社会公用事业工程，没有工业性污染物，主要污染物为生活污水和生活垃圾。治理措施依据中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国噪音污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法。废水治理方案生活废水经沉淀后可以直接外排，生活废水中含粪便需经化粪池处理后再经沉淀池处理可外排。绿化总体布局设计中考虑充足的绿化带，以保护良好的生态环境和卫生标准。环境影响评价针对废水产生的污染，经过综合和科学治理以后，废水经沉淀处理后，达到国豫规定的排放标准。本项目实施以后，对学校环境和周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水垃圾均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。消防及安全学校根据消防设计规范敷设环形消防管网和设臵室外地上式消火栓处。该项目均按规范规定的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统和设备完备的防雷装臵。项目建设期间，建筑施工企业实行消防责任制，明确防火责任。工程施工中严格遵守规范规程，严把工程质量关，严防不安全因素的存在和发生。在电气系统设计中，确保用电设备及电气接地系统的可靠性。节能措施采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，以节约电力能源。给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源的目的。建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料和资源，节省土建施工时间，减少工作量。第八章组织机构与定员组织机构内乡县赤眉镇初级中学原有组织机构健全，实行校长负责制，下设政教处教务处总务处等。劳动定员本项目劳动定员人。人员拟由学校内部调配和公开招聘，实行竞争上岗竞聘职位明确职责合理分工，充分调动广大教职工的积极性。第九章项目组织与实施项目组织本项目承办单位为内乡县赤眉镇初级中学。学校成立项目建设领导小组，由校主管领导任组长，下设办公室，直接对主管领导负责，以确保项目高质量高标准按进度计划安排的工期完成。实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。严格按照基本程序办事，建设过程中，接受计划审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理专款专用，严禁挪用和挤占。项目实施本项目计划建设工期为个月。为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作允许有定程度的交叉，详见项目实施进度计划表。第十章项目招标方案为了确保内乡县赤眉镇初级中学宿舍楼餐厅工程建设的质量，缩短工程建设期，防范工程建设中的违规行为，保护国家利益。制定项目的招标方案。基础设施建设项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标施工监理招标和施工企业选择招标三项，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。投标开标评表和中标程序内乡县赤眉镇初级中学宿舍楼餐厅建设项目，质量要求高，根据建设项目规模要求，在招标过程中必须遵守如下程序项目经上级部门批复同意后，瓦亭镇初级中学在指定的媒介上发布招标公告。在招标文件开始发出之目起目内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于个时，应当重新进行招标。招标文件的内容还包括派出的项目负责人与主要技术人员的简历业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。开标时由赤眉镇初级中学主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格最低。评标按照中华人民共和国招标管理法的规定和程序进行。中标人确定后