好亿家家居生活体验馆项目可行性立项申报材料

在前几年，也许有电视广播和报纸就够了，但是现在网络同样不可或缺，而且地位越来越重要。

随着网络的影响越来越大，家居企业开始在网络上做广告，做品牌推广，而且借助网络的互动特点，可以举办多种形式的互动，现在家居类的网站集采越来越有影响力也说明了这点。

特别是年金融危机，网络在催进市场回暖方面很活跃。

我们相信在电视广播报纸大型广告牌以及目前具有雄厚实力的网络中，这些宣传定会该给我们不凡的宣传效果。

第四章项目的优势及对周边的经济利益第节地理位置对周边商业的优势经考察我市商业城服装生意目前看来并不景气，开业两年来仍未出租的商户熙熙攘攘的顾客和许多关门的商户，足以证明我市商业城服装行业的不景气。

服装行业不景气，尽管每个区域和每个商户的情况各有其因。

但我个人认为服装作为衣食住行这人类基本物质生活的要素之，其硬性需求永远是存在的。

服装行业算不上是朝阳的，但它定是日不落的。

所谓不景气，那是市场经济进展中必然遭遇的个规律而已。

因此，在目前的情况下，由衣食住行的另项基本物质要素住来带动服装行业，我想这是再合适不过的。

第二节节能便民措施好亿家家居时尚体验馆将采用站式购物形势。

顾客想装修可以在我商场采购到全部所需要的商品，做到经销商品零缺口。

只要顾客想得到，我们定准备好。

同时保证出售商品的质量。

我商场承诺我们为您保修五年，请您放心购买的口号。

另外所有经销商品统送货并上门安装，这为顾客带来了诸多实惠的便利条件。

第五章项目为我市解决就业问题第节用工概况霍林郭勒市，经济项目建设浪潮浪高于浪。

今天的霍林郭勒市，正以矫健的步伐向自治区东部最具吸引力最具活力的城市目标迈进。

人为本的科学发展观依然是社会发展的主要动力，我们在用人上准备高薪外聘行业精英，吸取成功企业精髓，快速推动项目顺利运行。

近年来，政府在支持个人创业上给予我们诸多帮助。

为准备创业的认识提供能够了良好的环境。

创业孵化基地对于刚刚毕业的些有创业理想的人，进行创业实训。

培训装修制图及设计，经培训期满后，可以进行自主创业。

另外我们也将本着选流的管理人才流的技术人才流的素质员工拿流的薪资流报酬的原则招聘各类工种。

招工计划设计师业务员。

技工运输收复服务管理司机店员保安保洁等余人。

可见为我市缓解就业问题。

第二节公司内部组织结构图第六章项目法人基本情况第节法人基本情况法人姓名姓名闫海东，姓别男，民族蒙族。

出生日期学历，高中教育工作经历年年，就读于实验小学年年，就读于霍市二中总经理财务部技术部后勤部售后服务策划部库房收银业务部市场部司机保安保洁设计部设计师运输部年年，就读于霍市三中年年，丛事装修行业并经营装潢店，装修主要案例滨河大酒店，金亚辰大酒店，金洋宾馆，霍煤集团主控室，秦妈火锅城，福义饭店，西机修调度室，环保局会议室第二节法人现有企业概况目前经营绿藤集成家居，坐落于霍林郭勒市欢乐时光北侧，总面积余平方米，创建于年月份。

现有职工共人，包括公司经理名，业务员名，设计师名，导购员名，辅料员名，送货员名，安装工名。

第三节目前企业经营情况经营绿藤集成家居公司共投资余万元。

年下半年销售额总计为万元，按纯利润计算，每年利润达万元，每年上交税金为余元，累计固定资产达万元余。

第七章项目资金投入方案第节项目投资预算目前须投资费用如下万元年房屋租赁万元物业费万元内部装修户元户万元外部装修万元税万元前期广告投入万元共计所需资金万元第二节资金筹措方案综上统计，投资此项目需固定投入资金约万，流动资产投入初步估算约万元。

另外，现有自筹资金近万，现需在政府各级领导的扶持下解决部分贷款。

我市就业局为初期创业者提供无息万元贷款。

现就我企业初期创业遇到的困难，为为企业户经销商申请就业局每户万元无息贷款。

希望政府给予支持。

第八章总结项目必要性合理性及存在的难点第节项目必要性总结经调查，经过国际金融危机，年第三季度起，大部分的行业都处于回暖状态，有心的企业重新针对形势做出了新的战略部署。

家居行业仍是市场竞争的大型支柱。

从危机中看到商机，是真正有竞争力的企业必备的基本功。

危机过后的经济回暖期，会是市场剩者最好的演武场，此时市场的亿操作性，并不源于企业的强大，而来源于对手的弱小。

家具行业但仍是个好的形式，市场在进步，行业在发展。

只要我企业能坚持走自己的战略路线，进步提升产品质量和服务，就定能攫取更大的市场空间。

金融危机带来的全世界消费的下降，目前我市经济建设发展很快，政府机关的办公条件改善，银行证券学校医院以及企业事业单位不断扩家，家具装潢需求量增长很快。

家具生产也在迅猛发展，家具装潢的市场前景会越来越好。

第二节政府给予的支持工作立项审批减免税金等近年来，随着国家西部大开发和振兴东北老工业基地政府的相继实施，也给霍林郭勒市带来了千载难逢的好机遇，良好的区位优势和丰富的资源日益呈现。

政府各级领导审时度进，乘势而上，我们更应该抓住机遇发展新项目，建立新企业。

在我们努力的同时离不开政府的支持。

从立项审批到融资，每个环节都与政府密不可分。

政府能否给予我企业初期创业者减免税金条款，将最优惠的税收政策下发给我企业，推动企业迅速建设。

另外，是否可以申立即做到盈亏平衡，但是通过第二第三期的开发则可达到先行启动整个小区的目的。

从这个角度上看，首期的开发投资方案是可行的。

二期投资效益分析二期的开发以下简称后期开发涉及的不可预见因素较多，并且受到首期开发的影响较大。

在本次的可行性研究中，对后期开发的运作模式只作般假设。

现将有关的基本假设如下后期开发的资金投入按全部贷款的原则，贷款利率财务成本按年利计息年销售税项按销售收入的计算，销售费用按销售收入的计算，所得税率为。

后期开发的资本收益率计算公式如下净现金流量利润资本收益率开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。

因此，当小区开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发内在的盈利能力。

当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。

项目总体开发盈亏平衡分析经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。

首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。

因此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。

综合本项目周边的市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。

项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。

但资本收益率在选取的敏感性因素在区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较强。

后期开发敏感分析选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。

另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。

根据本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。

设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。

年利率暂定为，按单利计算。

影响开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。

主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。

由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元，则具有较强的竞争优势。

物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。

没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。

但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。

根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。

同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。

另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。

现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之。

但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。

由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。

第十章结论及建议本次广场进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度