妇幼保健所办公业务用房综合楼项目可行性立项申报材料

祥见下表。

项目服务人次预测表序号项目名称年均服务人员人次备注二三妇女保健妇女保健生殖健康婚前保健乳腺保健妇女病检查儿童保健智商测定眼保健口腔保健听力测验儿童健康体检体弱儿门诊儿童保健弱视指导母婴俱乐部婚前保健孕妇学校保健咨询胎心监护妊高征监测遗传优生咨询健康教育室合计五期保健性健康咨询指导指导门诊阴道镜分泌物分析弱视矫治岁儿童早期教育遗传优生咨询营养测算及指导。

五建设内容及方案项目建设内容为改造业务综合楼楼房三层平方米，建成后病床数张。

建设方案如下表土建工程楼房面积分配方案序号项目名称楼房分配面积备注二三妇女保健妇女保健室生殖健康室婚前保健室男婚检室女婚检室乳腺保健妇女病查治室内诊室阴道镜室脱落细胞检查儿童保健智商测定室眼保健室口腔保健室听力测验室儿童健康体检室体弱儿门诊儿童保健室弱智指导室母婴俱乐部婚前保健学校孕妇学校保健咨询室四五六胎心监护室妊高征监测室遗传优生咨询室健康教育室妇幼保健培训室其他配套科室档案室图书室微机室消毒室仓库保安值班室行政办公室其他公用面积合计多媒体教室楼梯厕所等六建设地址和建设条件建设地址选择科左后旗妇幼保健所业务综合楼拟改建在该所原址，项目占地面积平方米，土地为规划园区，不需征地，项目改建建筑面积平方米。

建设条件地区位置与自然条件位于北纬，东经，平均海拔米建设区域内地势平坦，春秋两季时间较短，气候四季分明。

该地区属寒温带大陆性季风气候，年平均气温，极端最高气温，极端最低气温，标准冻土深度米，风向以西南风为主，风压，年降水量毫米，最大雪压，年均日照小时，无霜期天。

水文地址根据水文地址资料，项目区地下水丰富，水位在米之间，矿化度小于克升，水质好，所区地下水为潜水。

所区内地势平坦，地貌单，地址结构主要为杂填土黄土及轻亚粘土，地址情况良好，地耐力按计。

最大冻结深度为米。

根据国家地震区划，该地区属度区，各建构筑物按地震烈度度设防。

科左后旗地理位置比较优越，资源较丰富，交通以公路为主，国道线从此通过，程控电话直通国内外，移动电话于全国联网，信息网络建设初具规模。

④其他公用于辅助设施比较完善，能满足项目的要求。

项目所需主要建筑材料如砖砂水泥钢材木材等均能满足供应。

七公用工程总平面布置科左后旗妇幼保健所业务综合楼建筑面积平方米，在业务楼正面场地硬化，尽可能利用空闲地和道路两侧植树种草，美化绿化环境。

供电本项目供电工程范围主要为业务房内的照明医疗设备电脑等供电。

供电负荷等级为三级。

保健业务用房会议室办公室等照明采用日光灯。

楼梯门口走廊选用节能灯。

采暖门厅楼梯间卫生间楼内走廊等设计采暖温度为，业务科室办公室等设计采暖温度。

采暖系统采用下供下回，双立管，水平串联系统，铸铁散热器。

热源由后旗大热管网引入，采用聚氨脂保温管直埋形式引入大楼内注设计热源进水温度为，回水温度为。

给水与排水给水水源分别由自来水公司给水管网和消防水管网引入镀锌管至新楼内。

消防水系统技术用房大楼内每层设只消火栓，每只消火栓水量楼内不少于。

生活用水生活用水主要为卫生间和水房用水。

排水污水排水污水主要为业务楼的生活污水。

其排水不做处理，由化粪池消化后直接排入市政污水排水管网，排水管为型混凝土管。

雨水排水在业务楼两侧硬化地面靠边设边沟，集中汇水，然后引至市政雨水排水管网内。

八环境保护环境现状及环境影响因素科左后旗位于内蒙古自治区东部，地处纬度大陆深处，远离海洋，属中温带大陆性气候，该地区春季干旱多风，夏季雨水集中。

冬季漫长而寒冷。

项目地点属甘旗卡镇玛拉沁街。

绿化面积较大，环境较好。

项目建设对环境影响主要有施工阶段环境影响和业务工作中医疗废弃物对环境影响，施工中施工噪声来源于各种施工用的搅拌机运输车辆等运转机械产生的噪声。

项目在施工过程中产生尘土，影响附近环境。

尤其在气候干燥风速较大时，尘土飞扬，污染空气，影响环境质量。

其次有项目建设完成后，医疗废弃物主要有次性窥器次性检查垫次性手套纱布棉球，以及生活垃圾等。

对环境产生影响。

环境治理与保护措施项目建设阶段环境保护措施。

施工过程中应合理安排施工时间，对操作应用时间短噪声大的机械设备安排在双休日时施工，最大限度的减少因施工噪声而影响正常办公。

施工中采用遮盖措施避免扬尘，严重时可采取浇水潮湿式作业。

项目覆盖区生态环境建设。

对项目周围要全面规划，合理布局，新旧楼周边空地种草植树营造乔灌草相结合的绿化带，从而减弱噪声，净化环境。

项目产生的废弃物治理。

项目运行后，产生的医疗废弃物与生活垃圾分开处理。

对医疗废弃物首先进行消毒，焚烧等无害化处理，然后与生活垃圾同运送到垃圾处理厂进行处理。

从而保证医疗环境安全。

九消防与劳动安全消防编制依据与原则项目的建设要严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻预防为主防消结合的消防方针。

消防设计主要依据为建筑设计防火规范。

消防措施建筑设计本建筑耐火等级为二级，在建筑造型及结构布置上充分考虑消防因素，楼梯设置和楼门宽利息也相关颇大。

也就是说，预售楼款的回收方式是影响第阶段开发成败的个较敏感的因素。

从首期开发的效益分析结果来看，难以立即做到盈亏平衡，但是通过第二第三期的开发则可达到先行启动整个小区的目的。

从这个角度上看，首期的开发投资方案是可行的。

二期投资效益分析二期的开发以下简称后期开发涉及的不可预见因素较多，并且受到首期开发的影响较大。

在本次的可行性研究中，对后期开发的运作模式只作般假设。

现将有关的基本假设如下后期开发的资金投入按全部贷款的原则，贷款利率财务成本按年利计息年销售税项按销售收入的计算，销售费用按销售收入的计算，所得税率为。

后期开发的资本收益率计算公式如下净现金流量利润资本收益率开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。

因此，当小区开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发内在的盈利能力。

当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。

项目总体开发盈亏平衡分析经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。

首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。

因此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。

综合本项目周边的市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。

项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。

但资本收益率在选取的敏感性因素在区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较强。

后期开发敏感分析选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。

另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。

根据本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。

设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。

年利率暂定为，按单利计算。

影响开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。

主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。

由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元，则具有较强的竞争优势。

物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。

没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。

但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。

根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。

同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。

另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。

现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之。

但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。

由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。

第十章结论及建议本次广场进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案开发成