妇幼保健院改扩建工程项目可行性立项申报材料

山地与丘陵占全境的，河谷地占，山水田构成大体为九山半水半分田，突出特点是山多耕地少，山高岭大，交通不便。

宽甸县的经济，历史上资源经济很明显。

采矿矿产加工及林业林产品加工业是宽甸经济的主要支撑。

天然林政策性禁伐后，及时进行了农业产业结构的重大调整，发展和壮大了淡水养殖干鲜果中药材林蛙烟叶山野菜冷暖蔬菜等优势产业，效益逐步显现，减少了天然林政策性禁伐林业产业的影响。

年，全县完成地区生产总值亿元，增长，般财政预算收入亿元，增长，农民人均收入元，增长。

宽甸满族自治县妇幼保健院改扩建项目，位于宽甸县原水电六局医院。

内外交通方便，不需新征用土地，该处水电采暖等基础设施齐全，适合项目的改扩建。

二自然条件宽甸镇地处中纬度欧亚大陆东岸湿润气侯带东亚季风区，年平均气温，平均无霜期天。

全年降水量在毫米之间，年平均日照时数小时，平均相对湿度，年平均风速米秒，冬有严寒夏无酷暑，南北高低气候差异大，立体气候带明显等特点。

地貌多变，地势自北向南自西北向东南倾斜，呈西北高东南低的阶梯状。

据宽甸满族自治县气象站提供的资料，统计分析如下年平均气温极端最高气温极端最低气温降水量宽甸镇雨量充沛，全年降水量在毫米之间，日降水量达中雨以上日。

月降水量占全年总降水量的。

年最大降水量，年最小降水量。

日照全年太阳总辐射量为千卡平方厘米，年平均日照时数小时，作物生长季为小时，居丹东市区第二位，平均无霜期天。

三工程地质场地工程地质评价由于场区位于山前坡洪积扇上，故场区地层属第四系全新统地层，构成地层岩性以碎石土为主，地表为后期人工堆积物，即杂填土。

设计地震动参数宽甸镇位于中朝准地台胶辽台隆内。

台陷区主要由上元古界，古生界及中生界地层组成，构造较简单，侵入岩不发育。

台拱区主要由前震旦纪变质岩系构成，局部分散存在有较小规模的上元古界榆树砬子组和中生界地层，构造复杂，岩浆发育。

地震基本烈度度。

第六章项目法人组建方案该项目根据国家发改委关于实施建设项目法人责任制暂行规定的通知精神，由项目法人组建项目管理组，对项目的策划资金筹措建设实施质量保证债务偿还竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。

为确保项目顺利完成，明确以下事宜项目单位名称宽甸满族自治县妇幼保健院项目法人代表贾明项目管理班子组员如下姓名单位职务贾明宽甸满族自治县妇幼保健院院长凌世平宽甸满族自治县妇幼保健院书记孙兴彦宽甸满族自治县妇幼保健院副院长周亚夫宽甸满族自治县妇幼保健院工会主席项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询监理法律设计等部门的监督作用。

第七章项目实施进度宽甸满族自治县妇幼保健院改扩建工程建设期为个月。

年月为完成可行性研究报告，前期准备工作，包括初步设计资金筹措等前期工作年月年月为土建施工改造和设备采购安装年月工程竣工交付使用。

项目实施进度示意表工作阶段年年月月月前期工作土建施工设备安装阶段竣工验收第八章节能根据国家的能源政策及有关法规规定在工程设计中必须结合实际，采用先进技术及设备，节能减排，降低能耗。

应加强节能减排宣传力度，提高职工素质，依法节约能源。

具体节能措施如下建筑节能主要建筑物围护结构采用保温复合墙体，外窗采用塑钢产品屋面保温选用岩棉或聚苯保温材料。

二设备节能该项目选用设备均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。

同时对设备及时维修，保证正常运转节能。

三采暖节能该项目可利用地热解决供暖，从供暖设备选择上节约能源。

供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。

四其它节能措施采用节能型照明光源。

较大的室内活动空间采用分区照明开关，走廊照明选用声，光双控延时自动开关。

室外灯光采用区域控制方式和环境明暗自动控制开闭的方式。

便池冲洗采取延时控制水阀。

第九章环保消防与安全卫生环保环境保护是我国现代化建设中的基本战略任务，已被列为基本国策，确定了环境保护在整个国民经济中的战略地位。

本项目通过不断地改善环境质量，加速环境建设和生态建设来保障人民的健康，建设个良好的工作环境和自然环境。

这就要求在施工建设中坚持三统三同步三同时的原则，即经济效益社会效益环境效益相统经济建设城乡建设环境建设同步规划同步实施同步发展新建改建扩建工程与防止污染设施同时设计同时施工同时投产。

坚持先评价后建设谁污染谁治理的原则，实现达标排放。

二消防按照消防法的有关规定，主体工程与消防安全设施同时设计同时施工同时投入生产使用。

对员工加强消防安全知识教育，坚持以防为主，消防结合的方针。

实行消防安全法人负责制，建立健全安全规章制度和消防安全组织，保障消防安全规程，把消防安全真正落到实处。

该项目实施后，消防服务及办公用水共用个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，设计水源供应，能满足消防水量水压的要求。

项目消防安全按消防部门的要求在服务区内都配备各种消防器材，做好各项安全防范工作。

三安全卫生安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，定全卫生防护措施要与基本建设同时进行，并在项目建成投入生产后根据实际情况，继续加强这项工作。

主要应注意较敏感的因素。

从首期开发的效益分析结果来看，难以立即做到盈亏平衡，但是通过第二第三期的开发则可达到先行启动整个小区的目的。

从这个角度上看，首期的开发投资方案是可行的。

二期投资效益分析二期的开发以下简称后期开发涉及的不可预见因素较多，并且受到首期开发的影响较大。

在本次的可行性研究中，对后期开发的运作模式只作般假设。

现将有关的基本假设如下后期开发的资金投入按全部贷款的原则，贷款利率财务成本按年利计息年销售税项按销售收入的计算，销售费用按销售收入的计算，所得税率为。

后期开发的资本收益率计算公式如下净现金流量利润资本收益率开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。

因此，当小区开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发内在的盈利能力。

当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。

项目总体开发盈亏平衡分析经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。

首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。

因此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。

综合本项目周边的市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。

项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。

但资本收益率在选取的敏感性因素在区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较强。

后期开发敏感分析选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。

另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。

根据本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。

设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。

年利率暂定为，按单利计算。

影响开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。

主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。

由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元，则具有较强的竞争优势。

物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。

没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。

但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。

根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。

同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。

另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。

现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之。

但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。

由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。

第十章结论及建议本次广场进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资