愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性立项申报材料

公司治理公司实行董事会领导下的总裁负责制。

自成立以来，公司建立了套完善的科学的管理制度，成立了董事会监督班子和经理班子，权力机构决策机构监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互，又相互协调。

董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。

公司管理力求科学，符合现代企业制度管理要求。

四编制依据与研究范围编制依据湖北清江愚人岛旅游度假区控制性详细规划湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议项目初步设计方案初步可行性研究报告愚人岛社会主义新农村规划编制协议二研究范围项目规划设计项目建设计划项目经济效益分析项目开发风险分析第二章项目建设必要性分析愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求宜昌位于长江北岸三峡东口，古称夷陵，有多年的历史，因水至此而夷，山至此而陵得名，是楚文化的发祥地。

宜昌西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽，上控巴蜀，下引荆襄，素有三峡门户峡口明珠之美誉。

随着三峡大坝的全部竣工，宜昌打造国际水电名城战略目标的逐步实现，宜昌作为个国际性旅游目的地日渐成熟。

宜昌作为鄂西生态文化旅游圈的两大引擎之，其旅游业的发展对于鄂西生态文化旅游圈，乃至整个湖北省旅游业的发展都有积极的推动作用。

然而，宜昌旅游产品却存在旅游产品种类单产品开发深度不够各种产品缺乏有效整合等问题，以致于对客流的吸引力不足，产业效益低下，严重影响地区旅游业发展水平。

同时，清江作为长江在湖北境内的第二大支流，具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。

在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面顺应了旅游的发展趋势，改变宜昌旅游结构，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业今后的发展开辟了新的页。

二愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展愚人岛的旅游开发对于做强做大清江旅游板块对于推进鄂西生态文化旅游圈发展对于改善宜昌旅游产品结构对于配合三峡大坝的观光旅游对于提升湖北度假旅游产品的国内外知名度都具有重要的意义。

主要体现在根据宜昌市旅游业发展总体规划，从观光产品向休闲度假产品转变是未来宜昌旅游产品开发的策略之，愚人岛进行度假旅游开发正是这策略的体现。

无论是宜昌还是湖北，要留住三峡游客最关键的点就是要做好以三峡大坝为点以长江中下游和清江流域为线以鄂西旅游圈为面的旅游开发。

愚人岛的开发增加了三峡大坝旅游和清江旅游的互动，形成观光与度假的结合，增加了旅游者的停留时间。

目前，清江旅游线路上也有几处度假区，但是它们的规模较小，级别也不高，对宜昌市度假旅游市场基本上没有什么影响相反，愚人岛可以确保至少平方公里的土地面积用于旅游开发，可以做大度假区的规模，并且可以打造高端的度假产品，这样完全有可能影响宜昌整体的度假旅游市场。

在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面促进宜昌旅游结构改变，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业今后的发展开辟了新的页。

三愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大总投资亿元人民币建设周期长建设期年，如果不通过分期开发滚动发展，这种资金压力是任何家民营企业都无法承受的。

因此，湖北愚人岛实业有限公司股东集体做出决策首先开发资金回笼快的别墅群项目，通过别墅群项目的开发快速回笼资金，以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区的可持续发展。

第三章市场分析与市场定位国内别墅市场分析引爆生态旅游度假别墅市场随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。

以前购买别墅主要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士公务员高端技术人才。

随着市场的发展和的涌现，别墅市场客户群体趋于年轻化，些从事金融证券和等行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的主要消费力量。

据金网络公司提供的资料显示，购买的客户是三资企业管理人员，是私营民营企业主。

在别墅客户中，外籍人士海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视国内买家更为注重别墅的面积和户型，在强调生活品质外，更认为拥有别墅是身份与地位的象征。

目前，别墅市场的重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现，项目品质普遍较低，少数低容积率高绿化率的项目倍受市场推崇。

愚人岛别墅群将人居环境与愚人岛生态旅游区有机地结合在起，实现了人与自然的有机融合，休闲养生功能更为突出，必将成为之中的精品。

品质追求差异性为体现产品的差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式的角度作为营销的卖点。

愚人岛别墅群采用欧式建筑方格，与优美的自然环境浑然天成，更易迎合成功人士海归人士所追求的归属感，具有较高的市场品位。

二宜昌市房地产市场基本分析年上半年，在国家宽松的货币政策刺激宜昌市政府关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见出台股票市场强劲反弹等多种利好因素的共同影响下，积累性置业需求不断释放，市场位目标客户定位根据项目的市场定位，该项目的目标客户主要为获得国家汽车下乡资格的主要品牌，包括以下几类轿车经销商主要包括各品牌专卖店店各级代理商以及轿车经营者等货车经销商主要包括各类载货车人货两用车特种车专用车工程机械等经营者等客车经销商主要包括各品牌大中小型客车经营者等汽车零配件经销商汽车维修和美容服务行业经营者生活服务行业经营者主要包括餐饮休闲娱乐住宿购物等行业经营者汽车销售站式办公服务单位主要包括税务稽征工商银行车管保险等职能机构办事处等。

物业投资商专业炒卖商业物业的短线及收租的长线投资者。

二项目形象定位洛阳林安汽车城豫西汽车市场的领头羊汽车下乡最优平台。

具备以下几个显著特征现代感，人性化功能聚集，设施完善规模宏大，气势磅礴全方位，全过程服务三功能定位销售售后服务办公生活配套等于体，汽车的相关业务除生产外均能在汽车城内完成。

四市场区域定位汽车城的市场区域是以洛阳为基地，辐射至陕西山西河北等地。

五概念定位主题概念设计洛阳林安汽车城豫西汽车市场的风向标洛阳林安汽车城豫西地区最大的现代化汽车城对项目设计主题概念可以通过概括性的语言在社会公众和潜在客户心目中树立起项目直观的印象，并具备充足的外延空间，通过分概念进行具体化。

分概念设计洛阳林安汽车城汽车消费者的乐园二产品策略在产品策略上，林安汽车城将坚持推销第二性，物业第性的原则，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。

把工作重点放在提升拓展服务上。

品质规划策略近两年来，汽车市场蓬勃发展，汽车行业目前已全面超过电子行业，成为国家支柱性行业，各地的汽车城上马项目激增，市场竞争空前激烈。

该项目并不盲目追求豪华高档，而是以美观实用以人为本为基本准则，达到人无我有，人有我精。

室外展场地面铺设广场砖，露天展场设臵零星露天休憩区，为顾客及商家提供方便。

汽车下乡聚集功能服务大厅采用钢结构，墙壁为落地玻璃。

各商家在公共区域的各种展示包括门楣广告等由汽车城统规范，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。

出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统闭路电视监视系统保安巡更管理系统自动感应消防喷淋系统洛阳林安机动车登记服务站服务大厅及汽车行业培训基地汽车文化园区采用三智能化系统办公自动化，通信自动化，设备管理自动化计算机网络采用可靠性规范，编码，分布式时钟公共广播传唤系统结构化综合布线信道直接符合设计标准，最大数据传输功率为，能传输语言数据传真图形图像资料电视会议与安全监视系统的信息建筑物安全报警和空调控制系统的信息等宽带网设臵卫星电视信号接收调制调解系统。

公共区域提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造个舒适的购物环境。

二软件服务策略软件服务策略将是工作的重中之重，除保安车辆调度及清洁等常规服务外，特别提供秘书图文传真复印打字等商务服务订购国内机票及火车票服务提供代缴费服务提供代办各种工商执照服务举办俱乐部活动举办行业相关知识讲座及培训等提供健身及休闲娱乐服务以及利用各种不同业态增设餐饮娱乐休闲等公益性配套服务项目。

三招商计划根据汽车城的功能分区的经营面积以及辐射范围内汽车相关行业的商家数量，确定汽车城的招商计划。

露天展场准备入驻的商家总量约为家与场内商家挂靠经营的商家约为家，再从外界招商家货车轿车客车工程车及特种车辆经销商。

二汽车下乡聚集功能服务大厅招商工作中轿车的招商难度相对较小，计划几乎囊括了全市目前所有的汽车下乡品牌商家，经过数月的摸底调查，商家对此兴趣浓厚，具备可行性。

四营销策略营销阶段划分根据林安汽车城整体工程进度安排以及公司对招商工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段项目蓄势期本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴召开媒体年终联谊会新闻记者招待会货车经销商见面会重点轿车经销商见面会洛阳汽车市场专题研讨会等方式在媒介和业界初步树立项目的第印象。

形象塑造期本阶段主要通过项目新闻发布会媒体见面会记者招待会等新闻炒作方式和户外报媒电视电台车身等广告方式综合塑造项目形象，为后期的强势推广打下基础。

强势推广期本阶段主要通过开工典礼开盘庆典汽车赛事优惠促销开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解项目情况以激发起交易欲望。

在信息发布方面主要包括项目的各强势卖点和客户主要关心的实质性问题。

本阶段推广的主要目的是全面配合和促进项目的招商工作。

辅助推广期本阶段主要通过各种促销活动汽车交易博览会汽车专题研讨会和专业知识讲座汽车行业经纪人培训等方式制造新闻事件并辅以少量的项目形象维护广告，其目的主要是进步促进项目的招商工作和维护项目的市场形象。

第九章投资估算及资金筹措投资估算投资估算的依据全国统建筑工程基础定额基价表洛阳林安汽车城有限公司提供的有关资料有关材料和设备的现行市场价格现行各项税费标准。

二投资估算范围工程费用包括土石方工程钢结构汽车棚盖展场汽车露天展场道路建设绿化及环境工程