旅游度假宾馆项目可行性立项申报材料

现状与问题萝北有土著文化抗联文化俄犹文化垦荒文化知青文化等等，具有深厚的文化底蕴区域内自然生态条件良好，野生动植物和旅游资源类型较为丰富，自然景观质量优良，波光山影秀美，年四季景色迷人，千姿百态，各具特色。

自然旅游资源与人文旅游资源并重，是以界江峡谷森林冰雪湿地人文历史为依托的生态旅游佳地。

森林公园内规划有名山旅游区太平沟休闲度假区延兴岛旅游区兴东道台府旅游区和兴龙峡谷旅游风景区五个界江旅游节点。

在沿江规划带上有黑龙江省重点打造的旅游名镇名山镇，名山岛国家级旅游景区。

近几年，萝北县围绕界江旅游重点开发了嘉荫萝北森林界江探秘风情水陆循环线路两峡岛旅游线路，全力打造龙江三峡小兴安岭兴龙峡谷和名山旅游景区。

投资建设了黑龙江流域博物馆名山岛树上人家江上浴场界江国际酒店太平沟接待中心等旅游景点和旅游接待设施，成立了萝北旅游发展总公司，下设旅游车船公司旅游产品开发公司界江国旅界江大酒店等企业。

几年来，萝北旅游人数和旅游收入，以年均超过的速度增长。

为提升萝北旅游产业的知名度和人气，几年来，在全力开发萝北界江旅游资源的同时，直不间断对萝北的界江旅游资源进行宣介。

在近几年的哈洽会与全国旅交会上，以界江游为主题，通过召开发布会等形式，对萝北的旅游资源尤其是界江旅游资源进行了全面推介和展示以开江节戏水节滚冰节等民间习俗为背景，连续年举办了由省旅游局与鹤岗市政府主办萝北县承办，中俄犹三大民族共同参与的国际性界江大型旅游节会中国•萝北中俄犹国际戏水狂欢节，把萝北界江文化和界江旅游资源宣介工作推向了高潮。

同时，借助国家和省市各大媒体的力量，通过制作界江旅游风光片打央视广告在省台开设萝北旅游专栏等形式，不断扩大对萝北旅游的宣传，界江之都萝北知名度越来越高，边陲萝北散发出独特的魅力。

同时也应看到，萝北山水生态资源品质虽好，但旅游相关配套设施相对滞后，各种游憩设施服务设施基础设施以及娱乐设施的建设仍然较为落后或缺乏。

据专家预测，年萝北县全年接待境内外游客将达到万人次，到年将达到万人次。

如果这些问题得不到改善，将严重影响萝北界江旅游产业的发展。

项目建设必要性为充分贯彻实施省委省政府和市委市政府打造全省旅游名镇的战略举措，我县将旅游业作为全县支柱产业来培育发展，制定了加快旅游发展的各项政策措施，逐年加大对旅游业特别是名山岛旅游开发力度，规划建设批重点旅游项目，其中，名山旅游名镇建设是重中之重，为丰富名镇娱乐设施，度假宾馆等项目的建设十分必要。

名山镇作为全省旅游名镇首批试点镇，把名山风景区的发展地位推上个较为突出的高度，这是个千载难逢的机遇。

随着旅游业的蓬勃发展，我县旅游客源市场不断扩大，客流量呈逐年大幅上升趋势，特别是名山风景区休闲观光旅游得到广大游客的青睐。

萝北县政府把旅游业作为支柱产业摆上重要日程，加大了对旅游业的投入，年萝北县与嘉荫县合作开通了嘉荫萝北森林界江探秘风情水陆循环线路，年开通了两峡岛精品旅游线路，年，萝北县的界江游又被纳入全省旅游发展总体规划当中，确定为鹤岗黑龙江界江旅游集合区，我们要抓住这发展界江游千载难逢的大好机遇，乘势而上，积极科学合理谋划，提前做好各种准备工作，为界江游快速平稳的发展解除后顾之忧。

近几年我县旅游业收入逐年增长，全年共接待游客万人次，旅游综合收入万元，年全年，萝北累计接待入境游客万人次，国际旅游收入亿元。

为进步打造界江游品牌，丰富景区娱乐设施，吸引游客增加消费，促进经济收入，急需在名山旅游名镇内建设度假宾馆等项目。

本项目围绕打造界江旅游品牌，重点开发建设名山旅游名镇，形成吃住行游购娱的旅游服务体系，进步提高旅游服务设施和娱乐水平，增加旅游趣味，刺激消费，对发展萝北县域经济调整产业结构，增加社会就业机会，满足社会发展需求，具有重大社会意义，将为萝北区域内旅游资源开发建设带来显著的经济效益和社会效益，为真正打造出界江游生态旅游的独具魅力作好充分准备，顺应当代人的旅游需求。

因此，该项目的建设十分必要。

项目建设的可行性萝北县名山旅游名镇度假宾馆项目的建设有利于全县和全省旅游业的发展随着东北老工业基地建设战略的进展，黑龙江省旅游业发展的步伐加快，同时为了巩固萝北县作为黑龙江省界江旅游中的重要地位，必须扩展与丰富其旅游产品的内涵。

加快萝北县名山旅游名镇度假宾馆项目的建设，是黑龙江北国风光特色旅游开发的需要，将切实丰富与深化龙江三峡景区内容，丰富界江之都，魅力萝北等形象的内涵。

萝北县的旅游景区景点将进步从点线富集向板块富集化发展，这样可延长游客停留的时间，大幅度提升界江旅游品牌产品的市场价值，提高经济效益。

萝北县名山旅游名镇度假宾馆项目的建设有利于萝北县名山旅游名镇总体品位的提升萝北县名山旅游名镇作为全省重点打造的十二个旅游名镇之，必然要打造自己的品牌，要有与众不同之处，才能吸引更多的游客前来观光游览和旅游消费，在山水美景已经具备的前提下，丰富各种娱乐设施方能提升名镇的总体品位，从而打造出品牌，增加旅游趣味，刺激消费，增加经济收入。

萝北县名山旅游名镇度假宾馆项目的建设有利于对外开放受的。

现金流量表与动态盈利分析分别计算全部投资和自有资金的经济效益，项目评价的主要指标有财务内部收益率财务净现值投资回收期等。

全部投资内部收益率所得税前为，净现值为万元资本金内部收益率为评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表表和资本金现金流量表表。

从指标可以看出，本项目全部投资与自有资金的财务净现值均为正值，财务内部收益率均大于银行贷款利率及基准收益率，说明本项目的动态盈利能力水平也是可以接受的。

资金来源和运用表与项目资金平衡能力分析资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

从表中可以看出，本项目在达到预计的销售率和售价的前提下，每年都有盈余的资金，在计算期内项目，每年的资金流入都大于资金流出。

本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力主要依赖销售收入，若市场情况变化，销售不理想，则有可能使项目面临财务危机。

项目的不确定分析盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的商铺销售率为，用于销售部分的商铺投资利润率为零。

也即投资刚能保本。

般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较低，本项目的盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度较低。

敏感性分析从经济效益分析的评价指标及现时的市场情况看来，在各主要成本要素中，本项目的土地成本税费财务费用等因素相对固定，而建安成本对项目收益影响最大，本项目的推出面临定的市场竞争，预期的售房价格的变化也会对项目产生影响。

清偿能力分析申请抵押贷款万元，约定从第四年起三年内偿还，其资金来源主要为可利用预销售收入。

经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。

贷款风险评估项目主办单位根据工程进度用款情况拟向银行以抵押方式申请贷款万元，宽限期年，年等本还款。

抵押物及其估价抵押物为主办单位取得的国有土地使用权证。

该抵押物由主办单位委托房地产评估中心评估，估价内容为总建筑面积为平方米，建筑用地面积为平方米。

估价报告将价格定义为委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用部分设备费用。

熟地价是委估地块达到七通平，住宅用地年商铺用地年土地使用权的市场价格。

同时，含开发所支付的前期工程费设备款部分及其他费用。

贷款偿还能力的评估根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的三年内归还，评估进步分析了如销售受到影响，即使年内销售率只达，即不影响贷款的偿还。

因此，贷款偿还能力是强的。

本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘。

目前的房地产市场，尤其是西区的住宅市场，已经是供过于求的情况，据统计，全市商品房空置面积达平方米。

在老城区除了市场有效需求不足，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等因素外，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要的原因。

而新城区的较大楼盘都十分重视环境建设。

并且房价略高于老城区，由于受人口及服务性设施少等因素影响，购房者目前正处于观望阶段。

本地快附近已开盘的有西部大市场西苑小区等物业，它们具有价格上的优势，缺少项目开发的建设特色和品位，这些楼盘的存在将使本项目面临更大的价格竞争压力及营销压力。

本项目的市场定位是文化商业休闲娱乐街，项目定位是建立在商业街和小区合理的规划基础上，包括总体规划配套环境规划户型规划等。

应从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场的风险。

由项目的财务分析报告可以看出，本项目的静态与动态盈利能力指标均超过了行业的基本标准。

财务评价结果显示是可行的，但仍然要看到这其中存在有较大的风险。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

资金风险本项目总占地亩，首期亩开发的总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地的地价款，因此对整个项目开发而言，其所需的资金数额较大，按项目的开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年的上半年的资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重的资金短缺，从而给开发带来较大的资金压力，也可能面临较严重的债务危机。

因此，在项目开发的全过程中加强营销，确保销售率是非常重要的。

销售率风险从项目的盈亏平衡分析中看出，在目前设定的售价下，本项目销售率的盈亏平衡点高达，这意味着项目要达的销售率才能收回投资。

当然，这方面与项目的首期开发中投入的基础设施建设费用较大有关，同时也与我们在定价中偏于保守有关。

但不管怎样，这结果值得引起重视。

在项目的实施过程中应优化设计，采取切实可行的工程技术措施方案，在施工管理中，严格控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

也是降低本项目风险的因素之。

通过上述的分析，我们可以得出本项目具有如下的特征项目目前所处的宏观经济环境状况良好，项目所在的地区平川靖远以及项目所辐射的兰州宁夏部分地区的经济都保持着