长安国际广场融资项目可行性立项申报材料

该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是西安规模最大档次最高地理环境最佳物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为西安城市建设中个里程碑的建筑成为西安现代化城市的标志。

西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之，更作为支持我市我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。

随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中国加入各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。

它主要体现在以下几个方面应西部大开发战略，为地区开发积累资金。

长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是个重要方面。

据统计资料表明，中西部地区的全国年，国家银行现金收入只占全国进出口和实际利用外资额分别仅占这种现象反映出中西部地区引进外部资金吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。

甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外流。

如年代初西北地区的银行资金，就有左右通过各种方式流到了东部地区。

即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。

它制约了西部经济的发展，急待解决。

这种现象产生的原因之，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理结构不完善金融工具手段创新不足。

为了解决这问题，专家学者建议以西安为支点，建立五点四线模式的西北金融合作区。

中央为适应西部开发促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在西安，并将出台进步的措施。

长安国际广场作为金融布局的基础设施，必将为这战略的实施提供支撑作用。

应金融产业集聚规律，促进金融产业发展个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。

应建设个品牌响亮规模宏大功能齐全辐射海内外的金融中心区。

例如，美国有华尔街东京有银座，这些城市都是通过建设个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。

按照这规律，我国许多城市为形成或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。

例如，北京作为北方金融中心，斥资亿元的金融街中心区上海陆家咀集聚了中外金融机构余家天津石家庄等城市的金融中心正在进行。

西安要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。

长安国际广场建在西安金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大技术高新为特色，适应了这需要，必将成为金融产业集聚的热点。

应我国入世后外资进入西部地区的需要随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入后，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。

在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。

随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本金融机构进入西部已排上了日程。

专家论断，今后三至五年将是外资外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与长安国际广场的建设期相吻合。

客观上印证了项目开发的必要性可行性和预见性。

第二篇西安市经济与房地产发展状况安宏观经济发展概况安市经济发展状况在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，西安宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。

西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定快速健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。

随着商品房建设步伐的加快及商品房开发销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位，西安房地产市场将继续保持快速地发展。

房地产行业概况就去年对中国增长贡献率而言，房地产业明显偏高。

据测算，年房地产开发投资对中国增长的直接贡献率为个百分点，间接贡献率为到个百分点，两者相加共计到个百分点。

这表明，中国增长对房地产业的依赖程度较高。

导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对增长的贡献率。

中国房地产业之所以会出现快速发展，对建设店的热情依然不减。

同国外成熟的店对比，国内的店投资规模大，建设也相当豪华，很多硬件设施建设比国外要高很多，但管理服务水平却未必比得上国外。

国内的店为什么突然火爆起来其高额利润点在哪里存在的问题是什么下面就利润选址品牌及服务等四个方面做详细分析。

利润紧俏车靠卖车挣钱，其他靠相关费用挣钱店的投资非常大，在北京，店硬件投资通常在万元左右，销售流动资金在万万元之间。

些销售经济型轿车的店的投资相对会少些，但也需要万元左右。

如此庞大的投资并没有阻止人们的热情，任何家汽车厂商如果要在全国征集经销商，通常是呼百应。

当年天津丰田拟定的威驰经销商约为家左右，但却有多家经销商向天津丰田提出了申请。

原因主要是因为目前卖车赚钱，如果选择了家好的汽车厂商，两年就可收回投资。

但什么才是好的汽车厂商的标准呢位权威人士认为，在目前，每家汽车厂商的政策都差不多，主要是厂商品牌和产品的竞争。

也就是说，不仅要选择汽车厂商目前生产的产品，更要看企业品牌的知名度和企业的发展后劲，这种后劲主要是指企业品牌打造的力度和推出新车型的频率速度。

上海通用的首批经销商勤和汽车销售公司表示，他们当时之所以选择代理上海通用的车，就考虑到通用是全世界最大的车商，而且对中国的投资和技术研发都很有力度。

另外，上海通用对市场的需求很敏感，他们造的车般销售情况都很好，代理上海通用汽车的店完全可以靠卖整车赚钱。

从目前来看，目前如雨后春笋般冒出的店多是依靠供不应求状态下的高额商业利润促成的，这种销售形式对于产销量特别大的车型或品牌来说是最好的。

因此在许多经销商看来，只要选的产品好，我睁着眼收钱就行了。

位代理了七八个汽车品牌的老总说，要想赚钱，关键要看你代理的是什么品牌的车，车是否属于走俏车型，如果店销售的车辆是紧俏车型，往往销售部分就是主要的收入来源。

以最俏销的本田车为例，在不算加价的情况下，在北京卖辆本田车能赚元，但现实情况是本田车供不应求，加价销售的情况非常普遍，而且加价部分因为没有发票，也不用交税，还可使经销商赚取更多的利润。

北京的家盈利最少的本田店，当年的净利润也达到了万元。

除本田外，奥迪和君威也都是加价销售，如果你现在代理了这几种车型，基本上就可以睁着眼收钱了。

当然，不是所有的经销商都能拿到紧俏车型的代理权，他们都有哪些赚钱的途径呢位代理捷达车的经销商说现在卖整车不赚钱，如果单靠卖整车赚钱那经销商就全死了。

有许多文章是补充在卖整车中的。

该人士所说的文章是指厂家的返利保险手续费内饰和维修保养费等方面。

许多经销商千方百计获得代理资格，是因为有了专卖店后就可以返利，这个比例相当高，般在之间，卖辆十万元左右的车厂家的返利就可达到元，这个利润经销商是非常重视的。

保险的高额回扣也是很大的块利润来源。

由于消费者对车险所知不多，保险公司也没有足够的能力把车险送到每位购车人面前，经销商又大多可以提供买车上牌办保险等条龙服务，所以汽车经销商自然地扮演了车险代理人的角色，在车险市场中具有先天优势。

由于经销商掌握着的客户资源，并且个人贷款对银行而言又是绝对的优质资产，所以保险公司不得不以高回扣拉拢车商，有时份新车保险，保险公司要返还给汽车经销商。

尤其是分期付款的车主，由于必须做全险，经销商从中拿到的回扣会更多。

更重要的是，这些回扣并不是锤子买卖，而是年年有回扣，直到车主的贷款还完为止。

由于现在汽车在中国还是高档消费品，人们对汽车非常在意，般都要将汽车装饰做得很好，据统计，的人都有这方面的要求。

在西方，目前已经实现了定制个性化，所需的内饰在车辆出厂时就已做好，而我们则需在售中服务解决，店在这方面有很大优势。

而且内饰方面的利润也是非常惊人，辆富康车的内饰花元左右大有人在，这里面经销商至少能赚元。

对店而言，维修保养保险内饰，因为不能确定，属于长远附加值收入，但这块的利润是每个店都不会忽视的。

据统计，在养车服务上的花费应该是买车时的三倍。

但也有许多购买经济型轿车的车主不愿到因是店价格太高。

般而言，在店零部件的进销比是倍。

以捷达为例，换三滤加日常检测，在路边店做是元，但在店做要元。

不过，随着国内厂家的新车保修期不断延长，也有很多消费者认可了店的服务和品质后，逐渐养成了在店维修和保养的习惯。

另外，由于可查维修纪录，如果你在别的地方维修过，旦汽车发生故障，专卖店可以不再负责，这也使些店留住了许多顾客。

当然，对于销售高档车的店而言，维修和保养方面的利润是稳定的，因为这部分用户通常不会计较这部分支出。

选址销售没有汽车集贸市场灵活店选址的决定权要由汽车厂商确认，由于厂家的规划和布局，现在些店的位置都不太好，而目前大部分购车用户还都是第次买车，他们往往是打车或坐公交车去买车，这样他们通常会选择去交通便利的地方，少有生意的店为了生存，往往采用非常灵活的经营机制。

般的做法，如北京是在亚运村汽车交易市场或北方汽车交易市场再申请个摊位，或者在这些地方找合作对象，以使业务延伸。

当然，也有许多店经销商在汽车集贸市场内租间办公室称咨询处或服务处是为了卖更多的车，与店相比，汽车集贸市场的人气要旺得多。

现阶段，般的消费者还主要购买经济型轿车，汽车的品牌不是他们购车的主要因素，他们对价格最敏感，对同档次产品的价格变化最感兴趣，如果哪个车型有降价行为，销量肯定会上升。

相比之下，对同档次的