合肥大蜀山项目可行性立项申报材料_百度文库

由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说明合肥的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高，市场接受度般。

产品定价方面物业定价方面，该项目开盘初期高层定价约在元平方米左右，经过半年的市场销售，目前高层产品的市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。

商铺的销售价格为元平方米，商铺挑高为从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区域内商品住房价格也将会有所突破。

考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价增长水平，元，折算本报告中的住宅商品房销售均价按元平方米计算，沿街商业规划为两层底商，销售均价按元平方米计算。

产品去化方面目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约左右，滞销产品主要为前述的上户型。

因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实现资金的快速回笼，降低投入成本。

产品分析根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。

在户型方面消费者对房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该区间内，可占到产品比重的左右，适当的设计部分平米户型，满足改善性需求的消费者。

客群分析项目以刚性需求为绝对主力，小部分的改善性需求。

基地分析项目区位该项目建设用地隶属于合肥蜀山区，位于长江西路与万泽路交叉东北角，西接合肥市高新区，距离合肥市中心约公里路程。

基地现状项目建设用地由两宗建设用地构成，总用地面积为西侧为住宅用地，北侧住宅用地约项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。

周边配套项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两所中学两所小学及所九年贯制学校。

医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民医院蜀山分院。

商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。

并且地块紧邻蜀山森林公园，地理目录目录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章项目总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目拟建地区地点„„„„„„„„„„„„„„„„目开发商„„„„„„„„„„„„„„„„„„„担可行性研究工作的单位„„„„„„„„„„„„行性研究报告的编制内容及深度„„„„„„„„„行性研究报告的依据和原则„„„„„„„„„„„第章项目背景及必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„目建设背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„目发展及预期目标„„„„„„„„„„„„„第章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„资环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„肥市经济形势及有关政策„„„„„„„„„„发区的经济社会情况及管理政策因素„„„„场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„肥市年至年上半年住宅价格分析„„„项目市场发展分析„„„„„„„„„„„„„„求方面分析„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章建设条件及建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目选址„„„„„„„„„„„„„„„„„设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„第章建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章规划设计方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目组成„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„划设计指导思想与原则„„„„„„„„„„„„„划设计指导思想„„„„„„„„„„„„„划设计原则„„„„„„„„„„„„„„„项目规划设计方案„„„„„„„„„„„„„„„划目标„„„„„„„„„„„„„„„„„置与用地„„„„„„„„„„„„„„„„体布局„„„„„„„„„„„„„„„„„要规划指标„„„„„„„„„„„„„„„第章公司工程和辅助设施方案„„„„„„„„„„„„„„建筑设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„大气地下水地面水的环境质量状况„„„项目主要污染源的污染物„„„„„„„„„„„„项目环境保护执行标准„„„„„„„„„„„„„治理环境的方案„„„„„„„„„„„„„„„„施工期间„„„„„„„„„„„„„„„„竣工交付后„„„„„„„„„„„„„„„环境影响评论结论„„„„„„„„„„„„„„„第章经营方针和营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„经营方针„„„„„„„„„„„„„„„„„„„营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章项目实施规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目实施的各阶段落„„„„„„„„„„„„„„立项目实施管理机构„„„„„„„„„„目建设计划„„„„„„„„„„„„„„„„„目建设计划„„„„„„„„„„„„„„第章投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„目总投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„资估算范围„„„„„„„„„„„„„„„目总投资及构成„„„„„„„„„„„„„制论据„„„„„„„„„„„„„„„„„资分析„„„„„„„„„„„„„„„„„金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„资使用计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„营收入估算„„„„„„„„„„„„„„„„售收入及税金预测„„„„„„„„„„本费用估算„„„„„„„„„„„„„„„„目建设投资„„„„„„„„„„„„„售费用估算„„„„„„„„„„„„„金估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„售税金估算„„„„„„„„„„„„„地增值税„„„„„„„„„„„„„„得税„„„„„„„„„„„„„„„„务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„务盈利能力分析„„„„„„„„„„„金来源与运用分析„„„„„„„„„„感性分析„„„„„„„„„„„„„„第章可行性研究结论与建议„„„„„„„„„„„„„„行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„论性意见„„„„„„„„„„„„„„„目实施建议„„„„„„„„„„„„„„„„第章附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章项目总论我国是个发展中国家，人口众多，经济底子薄，居住设施需求量极大，居住标准偏低，造成我国的住宅建设长期停留在个较低的水平上。

随着我国综合国力的不继加强，人民的生活水平也有了显著的提高，对居住条件和居住环境有了更高的要求，为适应国内住宅产业化的发展，近几年来，房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在数量上，都较以前的发展有了较大的提高。

但另方面，我国的人均居住面积仍远远低于世界平均水平，住宅产业仍有个较长的发展过程。

如今，房地产业已进入品牌化规模化发展的时期，海恒公司作为合肥房地产业的知名品牌，在成功开发和建设了欧洲风情街乡村花园南滟湾小区等知名房地产项目，以及徽园安徽国际会展中心等众多旅游展览项目，其硬件上的设计及建设和软件上的管理将会越来越完善。

在天门湖锦城住宅小区项目建设上能够做出流的产品，管理上能够提供星级的服务，使之成为继乡村花园和南滟湾小区之后的又个规划合理环境优美配套完善的住宅小区。

经过分析论证，天门湖锦城小区的开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好的营销笄，将会产生良好的经济效益和社会效益。

因此，本项目的建设是必要的可行的，建议尽快实施。

目概述目名称天门湖锦城住宅小区目拟建地区地点天门湖锦城住宅小区，位于合肥经济技术开发区，紫云路与天门湖路交叉口东北角，东临华顺天门湖花园，北临天门湖新界小区，西临安徽省建筑工业学院。

目开发商企业名称合肥海恒发展股份有限公司注册地址合肥市经济开发区始信路乡村花园注册资金柒仟贰佰万元整房地产开发资质等级二级企业登记类型股份有限公司法定代表人杜平太担可行性研究工作的单位可研报告编制单位合肥市工程咨询服务有限责任公司行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。

本可行性研究报告的研究范围主要包括项目提出的背景投资必要性和经济意义市场分析建设条件建设内容和规模工程规划环境保护与安全卫生经营方针与策略项目实施规划投资估算及资金筹措经济效益分析财务评价结论和建议行性研究报告编制的依据和原则编制依据合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区立项批文合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区项目建议书合肥市城市总体规划肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区规划方案建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法国家计委建设部分布的建设项目经济评价方法和参数第二版年委托方提供的其他资料研究人员实地调查取得的相关资料。

二编制原则服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循经济效益社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发配套建设。

依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平面的提高，推动合肥地区乃至安徽省住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。

吸取省内外优秀住宅小