君山花木基地项目可行性立项申报材料

资本对花卉业发展的约束力逐渐增强。

我国花卉业是个新兴产业，同时也是个薄弱产业，今后的发展，对资金的要求最大，资金不足的矛盾将日益突出，将对花卉业上新台阶有定的制约。

受市场利益的驱动，急功近利，有的地方不因地制宜，造成低水平的重复投资和盲目建设，致使花卉生产单产低质量差，产品滞销，对花卉长远发展产生不利影响。

卉业十五规划的发展任务和目标提高花卉业的综合生产能力，实现均衡稳定增长，满足生态环境改善和人民生活水平提高的需要，保证有效供给。

十五期间，我国花卉业要保持定的增长速度。

各类鲜切花益花观叶植物草坪等数量增长的同时，在质量上要有明显提高，实现规模化批量化规格化生产，满足城乡美化和各消费层次的需求，改善群众的生活质量。

优化花卉业的产品结构，提高竞争力，增加出口创汇。

十五期间，花卉业要不断优化产品结构，不断突破，有所创新，形成有中国特色的花卉名牌品种。

要采用各种先进的育种技术和栽培技术，努力降低生产成本，提高竞争效益，随着国际花卉体化的形成，使我国逐步向花卉出口国迈进。

加快花卉业现代化的发展步伐，促进花卉业从传统的生产方式向现代的生产方式迈进。

基本建立起以市场为导向，把资源优势经济优势和市场需求较好结合起来的新兴产业，成为国民经济的个新的增长点。

界花卉产业发展新趋势第二次世界大战之后，花卉开始作为商品大规模生产。

伴随着经济的复苏，花卉产业以其独特的魅力，保持着旺盛的发展势头，成为世界上最具有活力的产业之。

花卉产品成为国际贸易的大宗商品，消费量逐年稳步上升。

本世纪年代初，世界花卉的贸易额不足亿美元，年发展为亿美元，年为亿美元，年上升到亿美元，此后，以每年的速度递增，二十世纪末，世界花卉消费总额达到亿美元。

目前国际花卉业的现状可以概括为各国花卉生产有起有落，生产格局出现新的调整。

据不完全统计，全世界花卉栽培面积已达中亚太地区花卉栽培面积最大，达次是欧洲，栽培面积达洲地区的栽培面积有万卉栽培面积比较大的个国家依次是中国印度日本美国荷兰意大利泰国英国德国和墨西哥。

由于各地区花卉科研生产流通和消费水平不同，花卉业发展水平差别很大，发达国家仍占有绝对优势地位。

据不完全统计，年的鲜切花切叶及盆花的世界出口总额达美元。

其中欧洲地区出口量最大，占世界贸易总量的，美洲地区占，亚太地区占。

花卉出口创汇额比较高的十个国家依次是荷兰哥伦比亚丹麦以色列意大利哥斯达黎加比利时美国泰国和肯尼亚。

花卉的消费与经济发展程度有着直接的关系，在经济比较发达的三个地区欧共体美国日本形成了三个花卉消费中心。

这三个花卉消费中心进口的花卉占世界花卉贸易的，其中欧共体占主导地位，达，美国占，日本占。

世界的花卉生产和花卉消费已形成区域化布局。

自然资源丰富劳动力便宜交通运输方便的国家和地区逐渐成为生产区域。

经济发达有着良好花卉消费习惯的国家和地区逐渐成为消费区域。

同时，大的消费区域的形成造就了大的生产区域的形成。

目前，荷兰的花卉出口到欧共体国家，哥伦比亚的花卉出口到美国，泰国生产的盆栽热带兰花则有销往日本。

随着世界花卉生产的不断扩大，市场竞争日趋激烈，各花卉生产和出口国都面临着些共性问题全球花卉价格持续下降生产成本普遍提高能源支出越来越大周年均衡生产，均衡供应④消费者对花卉品质越来越挑剔，产品的不断更新和质量提高显得更加重要。

面对这些共性问题，各国都在利用自身优势，采取相应对策，保住或开拓国际花卉市场的份额。

因此，伴随着世界花卉自由贸易的发展，世界花卉业的发展又有了明显的变化。

其发展趋势如下花卉生产由高成本的发达国家向低成本的不发达国目录第章项目概况第节项目简介第二章投资项目建设必要性评估第节项目背景第二节项目建设的必要性评估第三节项目建设的可行性第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估第二节建设条件评估第三节交通运输与同步建设条件评估第四节社会环境条件评估第四章投资项目技术评估第节建筑装饰设计评估第二节总平面布置和建筑工程方案评估第五章总投资估算与资金筹措方案评估第节投资估算第二节资金筹措第六章项目风险评估第节项目风险分类第二节项目风险控制对策第七章财务效益评估第节项目的收益构成及估算第二节财务评估主要参数第三节财务评估核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第八章项目的总评估第节养老院建设是必要的第二节养老院建设是可行的第章项目概况第节项目简介项目名称君莲居住区块养老院项目建设地点项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区以东金都路以南颛桥镇号的块内，养老院坐落在临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。

项目法人及法人代表项目法人上海闵行地产经营有限公司第二章投资项目建设必要性评估第节项虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。

因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构养老设施无疑成为解决这顽疾的良药，本案正是这良药中的粒药丸。

是闵行区养老工作的需要闵行区现有养老机构个，床位余张见下表，在定程度上解决了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构增添养老床位。

养老机构地址床位数上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路号上海市闵行区第二社会福利院华坪街道兰坪路号上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路号上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧上海闵行区浦江镇陈行敬老院陈行镇跃农路水闸桥南上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路号上海闵行区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路号古美路街道敬老院塘湾镇三新街上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院鲁汇镇教师新村号上海闵行区浦江镇杜行敬老院谈家港叶家桥路号上海闵行区华漕镇纪王敬老院纪王镇纪高路中段上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院虹梅南路景联路号上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路号江川路街道华坪老院兰坪路弄号江川路街道碧江敬老院碧江路弄号甲上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路弄号龙柏街道航华敬老院航华街道航南路号上海闵行区爱德养老院颛桥镇颛建路张家弄号上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路号瓶北路口上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村上海恩光敬老院华宁路号东上海闵行区大众敬老院沪闵路号上海大华福利院中春路号龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村号上海闵行区爱心敬老院沪闵路号闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之是养老机构床位总数达到张以上。

从数据对比来看，要达到张床位的标准，闵行老年设施的建设还有很长的段路要走。

本项目设计养老床位张，这也将成为未来闵行区养老床位张的部分。

是君莲居住区功能完善的需要根据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准于居住区级公共服务设施设置标准的要求必须设置至少所养老院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于据上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准规定新建的居住区居住小区，应配置与居住区居住小区人口规模相应的养老设施，其总床位不应小于人口规模的，因此在拥有人口容量为的君莲居住区内至养老床位的控制应该在床位以上。

由于目前在君莲居住区地块尚要建设所托老所用地面积筑面积因此本案养老院床位的设置为张。

以上几点可以说明，块养老院的修建无论是从宏观还是从微观层面来讲，都是十分必要的。

第三节项目建设的可行性项目建设的技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为用地面积约座四层砖混结构建筑，层建筑面积层建筑面积层建筑面积层建筑面积四层建筑不存在新材料新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于般建筑。

项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。

二项目建设的方案可行性君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准规范标准的要求，能够完全满足消防卫生绿化取暖采光保温隔热给排水交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。

三项目建设的经济可行性养老院是微利行业，初期投资规模较大项目周期较长资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。

由于上海市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院铺难求的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。

按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，君莲居住区将会入住万左右的老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题的关注将会是个莫大的社会问题。

另外，闵行区政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，在关于全面落实市政府养老服务实事项目，进步推进本区养老服务工作的意见中规定新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位元的标准给予次性开办补贴。

第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为等十三块。

块位于君莲居住区的南部，被沪光路都会路六磊塘都庄路相拥，其中，养老院位于块的西北角，沪光路与都会路交汇处。

第二节建设条件评估君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。

年降水量照小时，无霜期天，年平均气温度，冬无严寒，夏无酷暑。

根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目的桩基持力层。

基地内有米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。

东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。

第三节交通运输与同步建设条件评估君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。

估莲花南路金都路等主要周边道路已经