商业地产开发项目休闲步行街项目可行性立项申报材料

镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。

纵观所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖不够合理或缺乏人行道或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋更谈不上为残疾人老人儿童推车等提供方便的无障碍设计了。

实际上，镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。

建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观公共设施简陋匮乏。

通过市场调查研究得出的结论建设休闲步行街可以缓解镇老城区的交通阻塞问题，可以营造城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲购物环境，以商业美食休闲为主，兼顾多种需求，提供流的休闲场所。

第三章建设规模规划理念和规划构想建设规模建设规模县有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权，统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设，按规划出让该休闲步行街商业门面地基，镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的休闲步行街。

场地平整土石方工程根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算万立方米。

路网工程商业步行北街长，宽度商业步行南街长，宽度商业广场平方米商业广场路长，宽度美食广场平方米消防路东面长，宽度面积平方米西面长，宽度面积平方米中部长，宽度面积平方米长，宽度面积平方米停车位地面个小车车位面积平方米房屋建筑工程公共厕所垃圾中转站平方米市政管线及绿化工程排水管米给水管道米米道路绿化平方米中央水景及绿化工程二规划理念空间布局规划理念正如哥本哈根的从工作出发年改建成的第条步行街斯特勒格街开始。

多年来，贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。

今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了种良好的开放性。

在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。

在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。

重视人建筑环境三者之间的联系。

运用点线面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设条集购物休闲娱乐美食文化商务运动为体的综合性步行街。

休闲步行街的旅游吸引物系统不是的，内向的，而是和城市文化城市商业城市景观和资源紧密联系，相互融合的。

通过商业载体的主题化趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物通过商业街区的建筑处理业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物通过街区景观处理城市文化具象城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素借用进休闲步行街通过城市节庆商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

游憩方式的设计主要体现在商业形态的趣味化主题化体验性与参与性设计，商业配臵的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。

不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。

总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。

空间布局休闲步行街可规划形成四区二轴二节点及多个景观点的空间组织结构。

四个景观点区根据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区商业购物区，以商业购物为主营造种全方位的传统与现代相结合的商业街氛围美食区设在休闲步行街的中间部位，着力提升饮食品位，鸿扬饮食文化休闲娱乐区设臵在项目的南端，二期临蓼水河修建沿河风光带，依水建设休闲健身广场。

以休闲娱乐促进群众的交流，提高群众的身体健康水平，营造种高品质的生活氛围。

居住区营造生态型的居住环境。

二轴主轴和辅轴主轴市场及产品分析基地资源分析基地经济技术指标总用地面积平方米规划总建筑面积约万平方米主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。

基地环境核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。

北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。

二项目析及项目定位析优势主城中心，区位优势明显位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。

劣势项目车，高投资收益是普遍采取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。

本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适宜居住可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。

项目客群定位房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。

主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在，他们的购房目的是居住和投资并重。

辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。

延伸客群办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。

三典型案例研判中环国际广场项目概况总用地面积方米总建筑面积平方米物业类型为商业楼层高，建筑面积平方米为商务办公楼层高，无梁板，建筑面积平方米为酒店式公寓层高，无梁板，建筑面积平方米户型设计中环国际广场酒店式公寓位于，共套，为平方米的酒店标间式设计。

销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率套套套套元中环国际广场销售情况成交套数成交价格中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数，去化情况良好中环国际广场整盘均价从开盘的元上涨到元，年月当月均价已达到元，销售价格持续走高。

万豪中心公寓乾康项目概况万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。

万豪中心公寓共层，层为商用房，层以上为住宅楼。

户型设计该项目住宅分为两种户型室厅，建筑面积包括平米，总户数约套二室厅，建筑面积包括平米，总户数约套。

室厅户型是该项目主力户型，占套数比例约。

销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率套套套套元万豪中心公寓乾康年月日即入网备案，成交套，销售面积，日成交套数万豪中心公寓乾康年月以整版报广宣传年月日正式开盘，两周成交套，日成交套数提升至该项目整体均价为元。

四地块产品建议户型面积区间主要竞争项目的户型面积扫描项目名称户型面积中环国际广场酒店标间式万豪中心公寓房厅二房厅江苏议事园酒店标间式吟广场房厅二房二厅三房二厅虹桥新城市中心挑高马公寓房厅二房厅金轮国际广场酒店标间式约瑟夫公寓酒店标间式主要竞争项目中，酒店式公寓或办公项目均采用酒店标间式的户型设计，公寓项目以房厅二房厅为主，整体面积区间以方米为主房厅二房厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力，是公寓类物业普遍采用的设计，通过控制主力面积，确保主力总价的市场抗性较低。

建议本项目户型设计房厅为主二房厅为辅，。

交付标准主要竞争项目交付标准扫描项目名称交付标准中环国际广场精装修万豪中心公寓精装修江苏议事园精装修龙吟广场精装修毛坯虹桥新城市中心精装修木马公寓精装修金轮国际广场精装修约瑟夫公寓精装修本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。

精装修产品优势有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量，避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋势采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后次性装修到位，体现装修的个性化，避免装修出现工业化的单调精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。

建议本项目以菜单式精装修。

建议采取如下几种方式委托设计几种室内装修方案，供业主选择选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定单。

样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的购买人群，给前来咨询看房的客户以直观的介绍。

样板房装修住建方案驻建议分为如下几种适合居住的强调人居环境，空间合功能相协调。

提高空间利用效率。

体现小空间大房间的感觉。

适合以办公为主，居住为辅的现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的卫生间。

乐业商城可行性研究项目财务分析及评价绪言本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出的。

鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进步作出说明，我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有定的可信度与参考价值。

本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。

为了保证开发的每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。

由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。

乐业商城可行性研究项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平