商住小区二期项目可行性立项申报材料

要经济效益指标元售收入元元地产开发总成本元目建设成本元目开发费用元经营税金及附加元地增值税元得税元利润总额元元设单位基本情况湖北地产开发有限公司成立于年，法定代表人熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占，成坤房地产开发有限公司，张斌，夏国成，熊家喜任董事长。

办公地址容美镇道号。

业务范围房地产开发旅游景区开发汽车维修建材经营。

公司实力该公司资力雄厚机械设备齐全人才素质较高综合实力领先有完整质量保证体系的经济实体。

公司现有注册资金万元公司下设办公室投资咨询部工程项目部财务部资料统计部。

公司现有高级工程师人工程师人高级经济师人经济师人统计师人助理工程师人会计师人和专业技术人员等人。

公司不断开拓求实创新始终坚持诚信原则客户至上铸造精品回报社会没有最好只有更好与时倶进，迎接挑战，不断发展。

行性研究报告编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南试用版的通知计办投资号建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法发展和改革局关于城商住小区建设项目核准内容的确认意见行性研究报告研究范围可行性研究的主要目的是从政策规划需求环境技术经济投资效益风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。

根据城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。

在此基础上形成拟建项目在经济技术环境保护资源节约与利用等方面是否可行的意见。

究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。

根据对住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章住宅市场分析与营销战略国房地产市场运行状况年房地产市场运行状况年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。

年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

品房销售面积平方米，同比减少增幅减少百分点。

其中，现房销售面积为平方米，同比减少期房销售面积为平方米，同比减少商品房销售面积降幅逐月增加，由份的为四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家庄郑州深圳上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

年月，商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面积为平方米，同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加增幅比月底增加百分点。

房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。

年房地产开发企业购置土地面积为平方米，同比减少增幅比去年同期减少百分点房地产开发企业完成开发土地面积平方米，同比减少年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。

，商品房新开工面积为平方米，同比增长增幅比去年同期减少百分点商品房施工面积为平方米，同比增长增幅比去年同期减少百分点商品房竣工面积为平方米，同比增长增幅比去年同期减少百分点。

房价出现近年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。

年，大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅比年下降百分点。

其中，从环比来看，年其中新建商品住房和二手住房分别下降平方米以下商品住宅价格比年初下跌月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。

年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。

季度环比上涨环比下降环比下降加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。

，别墅高档公寓投资额为元，在商品住宅投资中的比重为下降百分点经济适用房投资额为元，同比增加年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。

年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。

下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之。

在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

年全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，增幅比提高百分点，比去年同期回落百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长比百分点，比去年同期回落百分点，占房地产开发投资的比重为前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积平方米，同比增长增幅比提高百分点房屋新开工面积平方米，同比下降降幅比缩小百分点房屋竣工面积平方米，同比增长增幅比下降中，住宅竣工面积平方米，增长比百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，其中，商品住宅销售面积增长商业营业用房销售面积增长前三季度，商品房销售额亿元，同比增长其中，商品住宅销售额增长办公楼和商业营业用房销售额分别增长房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长个大中城市房屋销售价格指数月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅比月份扩大百分点环比上涨涨幅比月份缩小新建住宅销售价格同比上涨涨幅比月份扩大百分点环比上涨涨幅比月份缩小百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨分点。

其中，从环比来看，年其中新建商品住房和二手住房分别下降平方米以下商品住宅价格比年初下跌月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。

年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。

季度环比上涨环比下降环比下降加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。

，别墅高档公寓投资额为元，在商品住宅投资中的比重为下降百分点经济适用房投资额为元，同比增加年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。

年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。

下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之。

在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

年全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，增幅比提高百分点，比去年同期回落百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长比百分点，比去年同期回落百分点，占房地产开发投资的比重为前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积平方米，同比增长增幅比提高百分点房屋新开工面积平方米，同比下降降幅比缩小百分点房屋竣工面积平方米，同比增长增幅比下降中，住宅竣工面积平方米，增长比百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，其中，商品住宅销售面积增长商业营业用房销售面积增长前三季度，商品房销售额亿元，同比增长其中，商品住宅销售额增长办公楼和商业营业用房销售额分别增长房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长个大中城市房屋销售价格指数月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅比月份扩大百分点环比上涨涨幅比月份缩小新建住宅销售价格同比上涨涨幅比月份扩大百分点环比上涨涨幅比月份缩小百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨其中普通商品住宅销售价格上涨高档住宅销售价格上涨与上月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨其中普通商品住宅