喇叭口旧城改造项目可行性立项申报材料

本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。

二建设单位基本情况县城市建设投资开发有限公司成立于年月日，注册资金亿元，是经县委县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科征地拆迁科工程技术科工程技术二科招商融资科财务科安保科和办公室总工室等科室，并下辖长沙同兴房地产公司县城区棚户区改造有限公司长沙金湖投资开发股份有限公司长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。

公司成立以来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆安臵等制约瓶颈，形成了规划先导机制滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金元，完成了个重大项目工程，启动了新城区江两岸三洲和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥城线江路滨江大道玉潭公园文体中心等多个重大项目工程建设。

根据县委县政府赋予的使命，公司深刻持续地进行着投融资体制改革，将投资融资建设融为体，建立了直接面向市场的投融资机制。

几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为湖南省县级城投典范。

公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家湖南省文明卫生单位长沙市诚信建设示范单位长沙市花园式单位长沙市经济百强企业房地产开发金牌企业奥斯卡房地产开发金牌企业改革开放周年影响经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司守信用企业等荣誉称号。

在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。

目前，公司总资产达亿元，存量土地多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设房地产开发等多种方式于体的大型国有独资公司。

三研究依据及范围研究依据县总体规划县国民经济社会发展十二五规划建设部颁布城市道路设计规范城市道路交通规划设计规范中华人民共和国物权法湘政发号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见长沙市人民政府令号长沙市征地补偿实施办法长沙市人民政府令号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定长拆发号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知长沙市人民政府长政发号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安臵工作规定国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南试用版⑿国家发改委建设部年月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版其他有关专业设计规范⒁建设单位提供的其他各项基础资料。

研究范围本报告依据国家有关部门法令政策规程规范，对项目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四主要技术经济指标根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表表主要技术经济览表序号指标名称单位指标备注规划总用地合住用地合路广场及安臵房用地合拆迁旧城房屋建筑面积拆迁户数户涉及人口人道路总长土石方水管道水管道水管道平整土地亩建设经营期年设期年营期年总投资万元主要经济指标售收入万元成本万元业税金及附加万元润总额万元目投资财务内部收益率前税后目投资回收期含建设期年前税后五研究结论与建议研究结论项目建设符合国家产业政策和发展方向和县发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。

对县经济发展及社会发展将起到积极的促进作用。

本项目不会对当地的环境水体造成有害污染，而且对该区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。

本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为合。

其建设条件如场地给排水供电通讯等已完全具备，可尽快开展工作。

经测算，本项目总投资万元，所得税后项目投资财务内部收益率项目投资回收期，投资利润率财务指标反映本项目具有定的盈利与承债能力。

建议由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目的是为县旧城改造创造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，为县的发展创造良好的城市环境，因而建议由县政府主导运作组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。

建设单位在按照统规划分期开发滚动发展的原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安臵工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益的实现。

建筑工程中不可见的因素很多，工期原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。

因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。

还应推行投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，抓好人财物供产销条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。

第二章项目背景与建设的必要性项目背景长沙市位于中南地区区域中心位臵，作为湖南的省会和国务院批准的首批历史文化名城之，长沙具有优越的自然条件深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。

华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙，加之国家中部崛起与西部大开发战略实施，长沙已成为中西部交流的核心。

年月，长株潭城市群经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为全国资源节约型和环境友好型社会简称两型社会建设综合配套改革试验区，以推动区域协调发展方针和中部崛起战略，推动东中西部协调发展，为长沙市的经济社会发展带来前所未有的机遇。

长株潭体化的核心是经济体化。

经济体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能综合经济中心。

三市组合在起可以在本区域和全省形成工业中心贸易中心交通中心金融中心信息中心科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术新产品的开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞的龙头。

长株潭体化的另个重要方面是生活的体化。

生活体化的直接效应是三地体系内的异地臵业消费工作娱乐休闲等生活行为的日渐频繁。

长沙作为体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。

根据长沙市十二五规划的设想，在十二五期间的年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。

随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。

但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋旧城居住人口中，老年人口多下岗职工多，多为城市低收入群体。

为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。

为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，长沙市从年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁万平方米，年完成万平方米，年完成万平方米。

年以来全市共立项个，改造完成个，万多户万旧城居民搬入了新居。

年长沙全市完成旧城拆迁万平方米新增筹集廉租住房套维修或拆除重建农村危房户。

通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有万多户万多人生活在成片旧城内，面积达到万平方米。

与此同时，全市近万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。

县位于省会长沙以西，面积平方公里，人口万，下辖个镇乡和个省级经济开发区。

区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场公里，石长铁路长常高速公路国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，四条省道贯穿县境，构成了四通八达的交通网络。

年，实现县域生产总值万元，增长财政总革试验区的通知批准成为全国资源节约型和环境友好型社会简称两型社会建设综合配套改革试验区，以推动区域协调发展方针和中部崛起战略，推动东中西部协调发展，为长沙市的经济社会发展带来前所未有的机遇。

长株潭体化的核心是经济体化。

经济体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能综合经济中心。

三市组合在起可以在本区域和全省形成工业中心贸易中心交通中心金融中心信息中心科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术新产品的开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞的龙头。

长株潭体化的另个重要方面是生活的体化。

生活体化的直接效应是三地体系内的异地臵业消费工作娱乐休闲等生活行为的日渐频繁。

长沙作为体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。

根据长沙市十二五规划的设想，在十二五期间的年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。

随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。

但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋旧城居住人口中，老年人口多下岗职工多，多为城市低收入群体。

为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。

为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，长沙市从年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁万平方米，年完成万平方米，年完成万平方米。

年以来全市共立项个，改造完成个，万多户万旧城居民搬入了新居。

年长沙全市完成旧城拆迁万平方米新增筹集廉租住房套维修或拆除重建农村危房户。

通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有万多户万多人生活在成片旧城内，面积达