娄底市湘中综合物流园区项目可行性立项申报材料

建设规模总体建设规模根据本项目的主要功能和生产纲领，总体建设规模的主要技术经济指标为占地面积为需征用土地亩，其中近期亩，中远期亩建筑物，地，堆场作业场，道路停车场，建筑系数绿化面积，绿化率为场地利用系数主要机械设备台套本项目主要建构筑物工程量见表主要建构筑物工程量汇总表表号工程项目单位工程量货运交易市场各类仓库生产辅助建筑生活辅助建筑维修加工车间综合办公楼道路停车场作业场堆场绿化期拟建规模按照项目滚动开发分期实施的战略思想，其主要技术经济指标为占地面积为已有亩，新征亩建筑物，堆场作业场，道路停车场，建筑系数绿化面积，绿化率为场地利用系数主要机械设备台套本项目主要建构筑物工程量见表主要建构筑物工程量汇总表表号工程项目单位工程量货运交易市场各类仓库生产辅助建筑生活辅助建筑维修加工车间综合办公楼道路停车场作业场堆场绿化项目总投资及资金来源娄底湘中综合物流园期规划总用地亩其中既有土地亩，新征土地亩，总建筑面积平方米，该项目总投资万元，其中娄底市经建贸易有限公司自筹万元，占总投资的申请银行贷款万元，占总投资。

项目资本金占投资比例为。

建设条件落实情况该项目已立项核准，批复文号为湘发改财贸号关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园建设项目的批复征地亩，并已完成三通平工作。

与中国建设银行达成贷款意向书。

贷款意向书编号为第号。

第三章项目市场分析娄底市物资流通发展状况分析随着经济的全球化和科学技术尤其是信息技术的迅猛发展，物流作为种实现经济高效运行和直接决定企业生产和效益商品流通的成本和效率消费者对服务的满意度，进而涉及到工商企业乃至国家经济核心竞争力国家和地区投资环境以及产业结构调整的融高新技术为体的先进组织方式和管理技术，在经历了几十年的发展后，目前正在成为全球经济发展的个重要热点和新的经济增长点，并成为个国家和地区经济综合实力的重要体现。

我国自上世纪年代初引进物流概念和理论以来，随着我国社会主义市场经济体制的初步建立与完善，经济持续快速稳定增长和科学技术的迅猛发展，物流对提高地区乃至国家的综合经济竞争力的作用，已开始为各界所关注，现代物流项目的规划与实施，正成为社会经济发展的新亮点。

娄底市近几年社会经济发展很快，但由于地处内陆地区，经济发展的总体水平与全国水平尚有定的差距，与沿海和经济发达地区相比差距更大。

娄底市在交通仓储设施虽已有定的基础，但从现代物流的理念看，规模，水平还都比较低，亟需从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。

通基础设施发展状况娄底市的综合运输网建设已取得了很大的成就，由铁路公路内河运输构成的交通网络已初具规模。

各种运输方式的现状分述如下。

公路。

娄底市公路网由高速公路上瑞二广国道省道道和乡道等构成。

年底，全市公路通车里程达到公里，比上年增长了其中高速公路公里，二级以上公路里，等级公路公里，公路路网密度也从九五末的公里百平方公里上升到公里百平方公里，在全省处于领先地位见表。

特别是潭邵高速公路的建成通车，极大地提高娄底公路营运能力，使得娄底交通运输为经济发展起到了真正的纽带作用。

到年，公路总里程达到公里，娄新高速二广高速娄底段开工建设，县乡公路基本实现油路或水泥路，的行政村通了公路。

年娄底与湖南其他城市公路里程构成状况比较表公路里程公里所占比例人口万人人均公路里程公里万人面积平方公里公路网密度公里平方公里娄底沙洲第章总论项目概况项目名称‚阳光品‛住宅小区二项目建设单位湖南省上好家房地产开发有限公司三项目负责人谭军亭四建设地点地处娄底市建设路与同仁街之间新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路吉星路育才路对接，进而辐身全城。

该地属娄底城市规划功能布局‚南政北工中商‛中的‚南政‛板块，是‚南政‛板块的城东区。

五建设规模用地总面积平方米约亩建筑总面积方米，其中住宅面积多层住宅面积方米方米商业面积方米方米不计容积率物业配套用房面积方米。

层数本项目建拟板式小高层住宅栋多层商住楼五栋。

规划指标值如下建筑密度容积率化率二项目可行性研究的依据与研究范围项目可行性研究编制依据土地成交确认书企业营业执照等工业与民用建筑可行性研究深度要求国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版‚阳光品‛项目详细规划有关各专业的国家设计规范城市规划编制办法实施细则城市居住区绿化规划及规划设计规范城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路设计规范高层民用建筑设计防火规范湖南省净现值万元财务内部收益率动态投资回收期四研究结论与建议研究结论在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。

项目区域内的各项水电气通讯道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。

本项目建设对促进地方经济发展提升城市品位具有良好的经济效益和社会效益。

本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析，本项目销售市场前景广阔。

本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防环保节能通讯安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。

经测算，本项目可实现收入万元，净利润万元，投资回报，动态投资回收期，经济财务方案可行。

经分析本项目盈亏保本点为销售收入财务内部收益率为高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。

二建议建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。

建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。

规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。

为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场策划。

在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。

项目建成后，实行规范物业管理。

以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中的风险防范与控制。

第二章项目建设单位评价建设单位基本情况湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于年月在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本万元，经变更现有注册资金万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级营业范围房地产开发。

该公司年开发‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目，累计开发面积近万平方米，总投资万元截止年月，以上两个项目累计实现收入万元利润万元，目前住宅车库尚可销售万元。

二股东及股本情况公司现有注册资本万元人民币，其具体情况如下股本构成及变更情况表单位万元股东姓名设立时出资股权转让变更后货币比例货币比例货币比例谭军亭曾立平王旦合计三组织结构及管理者素质湖南省上好家房地产开发有限公司是家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。

公司下设综合部工程部财务部营销策划部等四个主要职能部室。

现有员工人，其中中高级职称人员人，且都具有房地产业的相关从业经验。

股东成员表姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限谭军亭男本科高级经济师执行董事年王旦男本科工程师总经理工程师年公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，年参加娄底地区医药采购公司工作年以股份公司形式成立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于年涉足房地产开发，先后成功开发了‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目。

丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实严谨且富有开拓精神，使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。

第三章项目建设背景条件必要性项目建设背景地域优势娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，年月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区经济技术开发区冷水江市涟源市双峰县和新化县，市域总面积平方公里，总人口万，市本级城市人口万。

娄底地理位臵优越，交通便利，湘黔铁路洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路国道国道及即将修建的娄新高速二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要的交通枢纽和物资集散地。

娄底矿产资源丰富，素有世界锑都百里煤海和有色金属之乡的美誉，是湖南省的能源原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。

娄底市年至年连续五年的长率保持在以上，其中年全市增幅比上年提高百分点。

根据城市房地产发展关系模型，城市长率大于时，房地产发展步入快车道。

娄底市近年保持高速发展的断提升的居民购买力以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底市的房地产市场带来定的发展空间。

近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低水平，具体情况如下娄底市房地产开发数据统计表单位万平方米元平方米亿元年年年全市商品房施工面积全市商品房竣工量全市商品房销售面积施工面积销售面积市商品房销售金额全市房屋空置面积全市房屋空置率市房屋均价二政策环境年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。

娄底市政府根据形势需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城市建设大发展机遇经国务院批准的涟钢年产万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工分厂湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于娄底市内。

特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。

按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民的住房面积由米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。

二项目建设的必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。

我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于个价格洼地。

并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。

改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费发展住宅建设不仅可以缓解改善居