王府井大街商业区中心G3地块项目可行性立项申报材料

另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出。

国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门，销售率在以上。

而华通大厦二期销售率接近。

比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦万平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦万平方米的写字楼面积。

表年北京甲级写字楼供应状况区域项目名称面积万平方米海淀区数码科技大厦融科资讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局，国际金融中心政府机构，国际企业大厦中国银河证券，金融街区中国移动中国电信，浙江大厦浙江省政府，汇置通大厦中国丝绸，信通大厦内蒙古机构，皇冠大厦政府机构，西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区的销售租赁量占北京市场的以上，从而以绝对的优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场的热点。

北京写字楼的需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼的需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。

从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率的变化分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了的写字楼市场份额。

其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求的主体。

这从个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。

外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据左右的市场份额。

需要指出的是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力。

第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。

如在年的大战中，的东迁和部分高科技外企上市公司的西移就证明了这点。

第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京的步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站的信通大厦。

三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网的最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到，万平方米以上，其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量的两倍，加上年部分未消化的写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米的潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。

外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京的招牌项目。

据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。

西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米的供应量，主要为甲级写字楼。

预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。

海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在万平方米以上。

预计年供应量在万平方米。

宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目的禁地，高档项目较少。

有个项目为前几年的存量荷华国际中环广场，大约在年也会推向市场。

随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场万平方米综合这样的大项目。

该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。

丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。

供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。

在北京各区还有些面积稍小或潜在的在建拟建项目。

预计供应量大约在万平方米左右。

市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性的大都市，每年写字楼的吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的集团购买力和承接力。

那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。

根据北京写字楼信息网的调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。

区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。

行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果的其次是大型集团公司家，占调查结果的通讯电信企业家，占调查结果的部委机关家，占调查结果的外国公司家，占调查结果的外省市公司家，占调查结果的。

面积特点从认购面积来看，认购平方米面积的大单客户共家，认购平方米的客户家，认购，平方米以上面积的大单客户家。

从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加部委机构购置写字楼的面积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量的写字楼，随着经济实力的不断增强以及日益国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。

此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中要为写字楼租户提供。

按现在市场价格在租赁经营期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出租率为。

营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为。

在财务预算期内，项目每年有超过，万元的租金收入，十五年内共计租金收入，万元，项目租金收益较为可观详见附表。

四营业成本估算营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧。

经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生的各项费用，主要有人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入的计算。

房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入的缴纳房产税。

固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数的选取参照有关规定，建筑物折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。

在财务预算期内，营业成本共计，万元详见附表。

五预算期内损益状况本项目拟定于第三年开始经营，财务预算期累计年。

整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达，万元。

自盈利年度起缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税，万元。

扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达，万元。

详见附表。

六现金流量及动态指标分析从现金流量表来看详见附表，在计算期内，项目累计现金流量为，万元，项目累计净现值为，万元，内部收益率为。

投资回收周期为年详见附表。

七盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点单位开发成本销售税率元平方米商场出租价格盈亏平衡点分析商场出租价盈亏平衡点年经营成本出租面积营业税率元年元日以目前市场价格，不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格，说明该项目风险低盈利能力强。

八财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，项目以租售形式经营，可实现销售收入，万元，以写字楼销售收入收回项目全部投资商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在，万元以上，税后利润在，万元以上，计算期内企业可实现利润，万元，盈利情况好。

投资回收期仅为年，资金回收能力强。

此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定的经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该项目具有很好的投资价值。

八项目风险及其规避方式项目主要风险来自于市场风险。

本项目是集商场和写字楼于体的综合性建筑，王府井作为闻名于世的首都商业核心区，成为众多购物者的天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐。

本项目面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小。

项目主要风险来自于写字楼部分的市场风险。

王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点。

随着区域详细规划的出台，区域大规模开发已经拉开了序幕。

按照规划，区域可开发面积为万平方米，而写字楼部分占，区域浓厚的商业氛围将会吸引众多的公司迁往区域，将对本项目构成定的冲击。

此外，目前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在定的市场压力。

为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式的办公空间将有利于客户的实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备。

高标准的物业加之优秀的物业管理将有利于增加投资者的信心。

在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售的方式推向市场，迎合投资者及租户的各自需求。

商场部分可以在项目建设期间，有针对性的联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度。

九项目可行性综合评述及相关建议从财务分析可以看出，在项目租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想的投资回报率在项目租售方案中，项目能在短期内收回投资，并有长期的租金收益。

因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售的方式。

综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观的投资价值，项目可行，适合在当前开发。

同时我司提出下述相关建议在进行项目整体规划时，结合地块整体规划，在建筑风格上保持致，以增强项目整体气势，弥补项目规模小的弱势在规划条件许可情况下，考虑将地上三层地下层作商场，以增加项目租金收益，缩短投资回收期写字楼部分按照甲级写字楼标准设计。

通讯自动化和办公自动化是实现高标准智能办公空间的必要保障，故本项目可考虑采用通讯光缆入户综合业务数据网等配套设施，同时可建局域网，预留电话线插口和信息点，并聘请专业的物业管理公司提供优质的物业管理在市场推广过程中，写字楼部分可采用租售结合或以租代售的形式进行，尽可能的提高销售业绩，以期将短期收益和长期收益结合起来，保证资金回收的合理性根据目前王府井片区商场经营模式来看，商场部分采用整体出租，统经营的方式较为合适。

项目基本情况号地块位于驰名中外的历史文化名街王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。

项目西临规划中的地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。

本项目地段灯市口站就有等多路公交车经过，而且