环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性立项申报材料

从近期岛内建设项目的用地看是规划的旧城旧村改造项目二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。

这说明岛内的城市建设用地已处于优化整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。

按经济增长目标预测，若预测到年厦门经济发展水平相应的人均为万元，则年城市就业人口为亿元万元万人，考虑到年厦门市的就业率已在以下，预测到年的就业率为，则城市人口规模为万人万人。

也就是说厦门市城市规模需要万人用以支撑。

随着经济的发展人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。

有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。

据年厦门年鉴年底，我市人均住房面积平方米年的抽样调查，我市居民住两房厅居室以下的占以上，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有平方米。

据有关资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。

综上所述，土地是不可再生的重要资源，厦门岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。

随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进步加剧土地供需的矛盾。

土地价格现状与预测厦门市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况的晴雨表，也是政府调控土地市场的重要杠杆。

由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。

市场供给情况土地级市场年厦门市商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积万平方米，而年商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积是万平方米，与年相比增加了。

年全年厦门市商品房销售面积万平方米，比年上升了，超出本年批准预售面积万平方米，超出近，在年基础上，进步消化了往年的空置量。

商品房供应结构各类商品房的供应结构与年相差不大，分别为住宅，商场，写字楼，工业用房，车库，别墅，其他。

成交行情年商品房销售金额亿元，比年上升了，平均销售价格元平方米，比年每平方米上升了元，涨幅。

其中以上是居住用房。

从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。

从全年的季度价格走势线上，可看出厦门年的商品房成交量及房价在年的基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。

从近两年的商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。

所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。

厦门市土地市场运行情况从年到年，厦门土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年的倍，而年政策面的变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。

年以前，厦门市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地的。

近几年公开出让的地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。

此外，厦门市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。

年以前厦门参与土地公开出让市场竞争的主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团厦门国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入厦门市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上展身手。

据厦门市国土资源与房产管理局资料，年厦门土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交地价为万元。

详见表。

从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土地有幅，但岛外住宅出让面积为，平方米，是岛内，平方米的倍。

这现象表明从年开始，厦门土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。

全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地的异军突起让人们看到市政府发展厦门体育和旅游业的决心。

厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动厦门房地产市场重心由岛内向岛外转移。

厦门程项目或设计变更引起的工程费用变更。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告社会影响风险项目的社会风险是指项目与所在地互适应程度可能出现的问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来的负面影响，而引发的项目可能承担的风险。

根据厦门历年的实践情况来看，主要风险是是因征地补偿问题干扰项目施工二是项目当地利益群体或组织机构强行要求承包项目土石方工程等，干扰项目的正常实施。

政策环境风险政策风险主要是指国内外政治经济条件发生重大变化或者上级政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。

政府是由官员组成的，官员又是流动的，在没有详细的法规文件来明确上级政府在土地成片开发中的权责利时，思明区政府将始终面临着政策变动带来的不确定性及其造成的风险。

环境影响风险本项目系为成片土地开发进行配套的项目，它必然会对项目区的自然环境山体植被水土保持文物古迹等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量的投资进行治理等。

风险对策市场风险对策为降低市场风险，大幅度提高土地级市场出让收益，建议思明区政府积极引入城市运营的理念，运用市场手段，对城市的自然资源基础设施建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。

当前要加快五通高林片区规划和开发的前期准备工作进度，加大宣传，同时积极做好土地挂牌的工作。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告融资风险对策为避免或减少融资方面的风险，建议采取如下对策是思明区政府应明确本项目开发建设投融资机制，尽快确定开发建设资金的决算方式，并建议以政府支持函的形式确保本项目的融资能顺利进行。

二是政府应及时地与开发企业进行资金决算，确保开发建设资金的及时供应。

四是为规避利率风险，应积极与贷款行谈判，尽可能多地争取政策性银行国家开发银行贷款额度，减少商业银行贷款。

投资风险对策为避免或减少因投资估算的不确定性造成投资增加的风险，建议采取以下对策是加大前期工作力度，加强征地拆迁的实物工程量的调查统计工作二是留足预备费，同时加强投资成本管理与控制工作三是及时跟踪该片区规划的变化情况，及时调整建设方案及融资方案。

社会影响风险对策为尽可能将社会影响风险降低到最小程度，建议是政府在征地拆迁补偿问题上应做到公开公平公正，对同类型土地实行统的征地拆迁补偿标准，避免差别化引发矛盾二是要切实把解决失地农民的社会生存问题作为开发区政府必须解决好的头等大事来抓，积极引导和扶持农村集体经济和个体经济投入到为工业区城市区配套服务的第三产业中，加强并免费地为失地农民提供转岗再就业培训及职业教育培训三是从征地补偿款中拿出部分资金及政府再补贴部分资金作为失地农民的基本社会保障金，统筹管理，增加农民社会保障。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告政策环境风险对策为避免政策环境的变化给开发企业带来的风险，建议思明区政府应尽量争取上级政府的支持，保证已通过片区的规划，避免因规划的变动而影响到思明区政府的投资收益。

环境影响风险对策为确保项目能顺利实施，开发企业应重视项目的环境影响评价工作，建议委托有资质的环评机构开展项目的环境影响评价工作并报环境保护主管部门审批开发过程中要切实采取环境保护措施，尤其要重视水土保持和文物保护工作。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告第章结论与建议主要结论思明区是厦门本岛的两个区之，以发展第三产业为主，风光旖旎的环岛路即为其中的个著名的新景点。

本项目的建设将满足厦门市招商引资对旅游业基地的迫切需求，推动厦门市经济快速发展，同时本岛东部周边地区的综合整治与开发，也将推进周边地区农村城市化进程。

项目区依山面海，紧靠环岛路，且部分地块已征用，具备较好的开发条件。

本项目主要进行区内场平道路给排水供电电讯以及绿化等基础设施建设，分五年开发完成。

本项目通过对现状资源的整合，可提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

所需投入的总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

项目的总收入为万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告建议由于整个五通高林片区的控制性详细规划正在调整制定中，地块的用途性质建筑密度容积率等尚未经法定程序确定，这些因素直接关系到本项目的经济效益，建议抓紧落实。

我们认为在目前厦门本岛土地资源有限的前提下，建议可适当增加出让的地块及提高部分指标，以最大限度发挥土地的价值，争取获得更多的土地出让收益，使思明区政府既能实现对农村的改造，为环岛路旅游项目提供配套设施，又能有较好的经济效益。

目录第