珠江骏景花园房地产项目可行性立项申报材料

该项目总投资亿元，预计总收入亿元。

截至年底，珠江投资公司及其控股子公司在全国累计开发销售住房面积万平方米，累计销售金额超过亿元表，表。

表珠江投资公司住房开发览表地区所处阶段总建筑面积平方米累计销售面积平方米总额万元广州已开发，在建北京已开发，在建，上海已开发，在建，深圳已开发在建，总计注累计销售含在建项目已预售金额此表不含珠江投资公司参股的非控股子公司开发的住房。

表珠江投资公司年住房销售统计年年年地区销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米广州北京上海深圳总计注此表销售以签订售楼合同为标准。

第三部分项目的合法性和建设条件项目合法性评价珠江骏景花园房地产项目从用地取得规划设计施工按照国家建设项目程序进行，具备合法性。

项目开发合法性有关文件览表序号文件名称文件编号取得时间企业法人营业执照年月日组织机构代码正税务登记证贷款卡资质证书建设用地批准书温规选第号建设用地规划许可证城规建第号国有土地出让合同出让合同号国有土地使用证温国用第号建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证二建设条件评价建设方式参与开发珠江骏景花园房地产项目的企业参与项目开发专业机构序号项目单位名称设计单位广东珠江翰思设计有限公司监理单位广州珠江监理有限公司施工单位广东韩江建筑安装工程有限公司建设进度安排珠江骏景花园项目总建面积，平米，共栋层建筑，分为区栋区栋区栋。

项目将于年月正式动工，月完成证照办理，年月份正式预售，年月项目全部竣工。

目前公司已通过公开竞拍获得土地使用权，已累计投入，万元，预计区栋将于月完备证照，项目资本金全部到位，达到银行贷款条件区栋区栋将于月份完备证照，并同时进行施工。

环境保护评价该项目是以商业住宅为主要用途的开发项目，已取得提前施工的批准，为了不影响工地周围居民的正常工作生活学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成限定外的噪音或粉尘污染。

第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位项目优势采用现代住宅设计，户型新颖该项目采用现代风格设计，规划为高层建筑，建成后将成为该区域的首个标志性住宅建筑。

临近花博会环境清幽该项目邻近花博会，空气清新，环境幽静，适宜居住。

发展商知名度高该项目发展商为广东珠江投资有限公司，该公司已开发了众多大型住宅楼盘，如珠江帝景骏景花园罗马家园旭景家园翰景轩信华花园等。

在业界颇具名气，在消费者心中形成良好印象。

前景较好该项目将引进全球强家乐福大型零售业卖场，将带动其他商业业态陆续进驻，形成该区域的个大型商业中心。

交通便利地处光华大道主干道沿线上紧挨花博会主场馆正对区政府以及即将进驻的商业组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷的交通。

地价水平较低目标客户产品定位及形象定位市场定位为该项目的目标客户主要是较高收入水平的高层白领蓝领人士，企业中高层骨干。

产品定位为平米为主的中高档商住型项目。

二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内的原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里的中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内的大都市区。

房地产的开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。

从环域来看，年第季度，二环路以内已经少有新项目亮相，新增供应面积仅占总量的，毛坯均价突破元平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应的，毛坯均价突破元平米，高素质楼盘价格区间在元平米三环以外由于政府的规划导向以及高品质楼盘的陆续推出，去年交易量猛增达万方，同比增长，今年新增供应总量占到，毛坯均价在元平米左右。

从方位来看，成都市可分为东南西北包括城中在内的五个区域。

城中规划为中央商务区。

拥有得天独厚的地段优势，繁华商圈省政府市政府所在，地少价高，年住宅毛坯均价为元平米左右，以中小户型供应为主，主力客户为投资客和商务人士。

城南规划为科技商务居住区。

行政金融商业中心生活居住会议展览为主的成熟区域，公认的富人区，历来是成都市民居家臵业的首选之地，西南最大的高新科技园区电子交易市场中科院分院新会展中心所在，南延线至双流国际机场，明年政府南迁后，更是新的城市副中心。

随着城南商贸会展业的发展，城南三环内外乃至华阳均成了开发的热土，但城南城市副中心的定位将区域功能发生转变，更多地强调城市功能会影响居家臵业的选择。

目前该区域开发商众多，如和记黄埔深长城远大等均将该区域作为未来的主战场。

年住宅毛坯均价为元平米左右，户型各面积段供应结构相对平衡，主力客户为高新科技精英和成功商人。

城东规划为休闲生态居住区。

原为老工业区聚集地，随着沙河整治工程的竣工以及城东工业企业的外迁，条生态走廊在城向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，在年月提款。

其余靠销售回笼资金投入，万元。

项目区资金主要来源于企业自筹资金，万元向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，在年月提款。

本项目销售回笼资金投入，万元。

项目区资金主要来源于企业自筹资金，万元向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，在年月提款。

本项目销售回笼资金投入，万元。

第六部分偿债能力分析项目财务效益预测销售收入项目可实现销售收入为，万元。

根据我公司测算人员对该区域周边同类商品住宅商铺及车位的供求状况调查，并结合估价经验作出修正后确定预测本项目的商铺销售均价为元平方米，普通住宅的销售均价为，元平方米，普通公寓销售均价为元平米，酒店式公寓商住楼的销售均价为元平方米带家电家私办公家具。

其中商铺可销售面积为，平方米，住宅可销售面积为，平方米，普通公寓可销售面积，平方米，酒店式公寓可销售面积为，平方米，商住楼可销售面积，平方米项目开发总成本费用为，万元土地成本为，万元前期工程费为，万元房屋开发直接成本，万元管理费用为，万元销售费用为，万元营业税金及附加土地增值税为万元借款利息费用为，万元项目税前净利润为，万元税后利润为，万元税后净利润率成本利润率为财务净现值，万元投资回收期为年由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行的。

二项目盈亏平衡分析盈亏平衡点满足固定成本销售收入经营费用销售税金及附加利息支出盈亏平衡分析表明，当销售收入达到预测销售收入，万元的时，即，万元时，项目盈亏平衡。

第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施作为个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面经营风险目前是成都市房地产迅猛发展的初期，市场新推的大型楼盘不多，珠江骏景花园项目地理位臵较好，定位为中高档次楼盘，综合竞争力较强对目标消费者具有较强的吸引力因此其市场风险较小。

建设资金风险该建设项目总投资，万元。

目前为止，该项目已于年月开工，预计于年月全部竣工交付使用。

项目需继续投入资金较多，项目所需资金除自有资金外主要依靠银行贷款，因此银行贷款到位的情况对项目的影响较大。

投资成本风险在开发过程中，由于人为或非人为因素，将直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力和经济效益，从而增加贷款的偿还风险。

本项目后续投入资金较多，因而开发商不仅要和监理单位应监督施工质量，并有效控制成本，而且要注重对各种变化因素进行预测和防范。

政府政策风险政府政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。

从近两年该市房地产走势和销售状况来看，天河区住宅商业趋于活跃，总体销售总额趋于增长，投资者对房地产开发经营有较大的信心。

开发商信用风险开发商资信风险来源于开发商与银行合作时履行信用的程度，还与开发商本身的实力有密切的关系。

开发商广东珠江投资有限公司实力雄厚，因此其信用风险不大。

第八部分结论与建议结论珠江骏景花园房地产项目拥有良好的市场前景。

该项目的建设正处于温江房地产热销阶段，人均收入逐年提高，外来人口不断增加，整个社会需求旺盛，介入市场的时机较好，市场前景较为乐观。

珠江骏景花园房地产项目税后利润率为，成本利润率为，可产生净现值，万元贴现率为，经济效益较好。

通过敏感性分析可知项目抗风险能力较好，但当销售进度达到时，本项目贷款本息可收回，贷款风险较小。

珠江骏景花园房地产项目的建设符合市政府的就该地区的发展规划，水电通讯道路和交通等基础设施条件良好，这为本项目的实施提供了良好的外部条件。

珠江骏景花园房地产项目拥有良好的社会效益。

项目完工后，该区域投资环境商业设施购物环境和居住条件将得到改善。

二建议虽然本项目拥有良好的经济和社会效益，但项目建设需要大量资金收入，能否及时筹集足够的资金将是项目成败的关键，因此，建议开发商尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并灵活运用各种促销手段，使项目中商铺住宅等不同物业都有较好的租售业绩，加快资金回笼。

精心组织余下工程的施工，提高速度。

在有效合理地利用资金问题上多下功夫，或者聘请专业的财务管理公司和监理公司协助整个项目的实施，并注意统筹安排各项支出所需的资金。

以上分析和研究的结果表明本项目具有良好的投资环境和经营条件，从项目的地点功能和标准以及相应的市场需求状况来看，项目结构合理市场需求状况较好从经济效益分析来看，该项目投资偿还能力较强，项目不仅能够偿还投资本息，而且均能获得较佳的盈利从社会效益来看，本项目为国家直接提供可观的财政收入，有利于人们居住水平的提高。

综上所述，本可行性研究报告的结论是珠江骏景花园房地产项目可行。

目录第部分概要项目编写说明二测算目的三测算依据四项目概况五测算结论第二部分借款人评价第三部分项目的合法性和建设条件项目合法性评价二建设条件评价第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位二房地产市场分析三同类楼盘比较四项目价格测算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五部分投资估算及资金筹措评价投资概述二自有资金的认定三已投入资金的确认四项目资金筹措第六部分偿债能力分析项目财务效益预测二项目盈亏平衡分析第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施第八部分结论与建议结论二建议九附件，第部分概要项目编写说明成都博家屋业有限公司拟于年月申请人民，万元三年期项目开发贷款，用于开发建设珠江骏景花园房地产项目