瑞丽市国际休闲度假庄园项目可行性立项申报材料

城市建设与城市功能更新也将会迎来个历史性的时机。

目前。

全国各地的投资者纷至沓来，大家普遍看好瑞丽市未来的城市发展轨迹，而纵观目前瑞丽市的城市结构，各种高端商务配套设施几乎处于空白地带，因此紧抓机遇，为瑞丽市打造新的城市名片，为迎接新轮的投资热潮，为各种国际商务洽谈和会议会展，提供个良好的，符合国际惯例的投资营商环境，也将是瑞丽市在历史机遇下，建设大瑞丽的战略布局中必不可少的个节点。

五项目投资背景介绍随着瑞丽市被定为国家级的对外开放城市，瑞丽市也将大踏步的转变至东南亚重要桥头堡的历史定位。

在获得特区身份后，瑞丽的投资前景也被更多客商看好，不过令人尴尬的是，在瑞丽城区要寻觅几家星级酒店却非易事，除了在闹市区的四星级景成大酒店就别无选择，要是遇上二个大型会议活动，在瑞丽要找到住处都难如果在会议期间刚好来了几个挑剔的投资商，考察完毕后还得回芒市才能睡上好觉，也许笔大投资也会因此打道回府。

瑞丽市政府正酝酿着在瑞丽市辖区内，设立个国际会议会展暨健康产业度假园区。

该园区将享受到国家近期将出台的相关产业税费优惠政策，同时还将享受瑞丽市政府全套的招商引资措施的政策扶持。

云南合源房地产开发有限公司，用敏锐的眼光，看出了此历史性机遇所蕴藏的巨大经济价值。

率先与瑞丽市政府签订了该园区内的土地开发整理的投资协议。

根据该协议约定云南合源房地产开发有限公司独家拥有瑞丽市正在内部讨论设立的国际贸易产业园区内的亩土地的开发权，云南合源地产按照约定，承担该协议范围内所涉及的土地整理市政道路建设等工程，并依照协议获得经整理后公开挂牌成交土地的总收入的最低的投资回报。

同时该项目所有的拍卖收入，将有近的部分作为合源地产投资整理该片土地的合法溢价增值收入。

云南合源房地产开发有限责任公司，在签订该合约的时候，也对未来的资金进出模式进行了预估。

因此在该份协议中也作出了相应的有利约定根据该约定，若届时瑞丽市政府无法按时支付合源地产的合法约定收入，则瑞丽市政府将用市财政作为担保，向当地银行等信贷机构担保，然后由银行将对应的资金划到云南合源房地产开发有限责任公司的帐上。

瑞丽目前已经建成的高尔夫项目瑞丽市目前已经建成的有个高尔夫球场，个为江心高尔夫球场，规模是洞的，球场周边的配套建筑就只有别墅，别墅售价均价为万元平方，全部销售空瑞丽地海温泉运动场，年月日正式开球，内有国际标准的洞山地高尔夫球道高档豪华的会所宽敞的高尔夫练习场辆室外停车场宽阔的室外广场功能齐全工程维护中心区。

高尔夫在目前洞的基础上规划设计另外个洞的项目，洞的项目建成后，将会成为个洞的大型高尔夫项目。

六开发企业情况介绍项目法人云南合源房地产开发有限公司，是云南伊天园实业集团核心层企业，注册资本金万人民币，主营房地产综合开发和销售物业管理等，开发手续完备开发资质为级。

伊天园，盛开在彩云之南的朵清真美食文化奇葩。

它是集清真餐饮服务清真美食文化研究物流配送原料加工技术培训为体的大型清真绿色食品连锁运营机构。

公司成立十二年来，在全体员工团结拼搏努力奋进下。

伊天园异军突起，迅速发展成为云南最具影响力的清真餐饮企业。

多年的励精图治，企业已走上品牌化连锁化规模化专业化之路。

目前共拥有直营连锁店十家经营面积六万多平方米年营业额亿元，员工余人各类中高级人才余人。

高级管理层平均年龄仅岁，是家朝气蓬勃年轻向上的优秀企业。

先后被评为云南省数年优秀企业云南省著名商标中华餐饮名店等。

企业法人治理结构健全，专业管理人员齐备，规章制度严整明确，项目操作和投资行为规范。

作为新近掘起的房地产开发企业，合源房地产拥有强劲的开发实力，前期力量强大，与省市领导建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。

七产品定位市场定位通过对本项目所处环境的宏观微观调研，了解和论证该项目区域的地缘人文习惯生活方式以及项目地块的交通配套等基础因素，并辅以对区域房地产发展状况的了解分析，对未来地产发展方向的趋势预测，为本项目的市场定位提供基本的理论依据。

通过对瑞丽市房地产市场的分析发现，与未来城市发展规划相结合，未来的五年规划中，瑞丽政府计划人民生活水平明显提高。

到年，社会消费品零售总额达到亿元以上，年均增长。

城镇居民人均可支配收入达到元，年均增长农民人均纯收入达到元，年均增长，人民群众充分享受改革发展成果。

通过政府的五年规划我们能够了解到，未来年内瑞丽市城镇居民与农民收入都有大幅提高，随着人们收入水平的提高对于居住的需求也就会越来越高，开始出现二次职业不断上升的局面。

由此，我们结合项目规模大，销售周期长的特点，提出分期市场定位原则。

要让项目的产品随时都能适应市场变化的需求，必须灵活定位，才能立于不败之地，时刻以市场为准绳。

待项目优良口碑与优秀的产品素质展现在消费者面前的时候才是本项目提高品质，提高利润的时机。

为了提高项目的知名度，能够让消费认识本案找到优点，建议本案期定位为具备引领瑞丽文化品味的中高档精品社区。

从项目的二期开始逐步提升项目档次。

产品定位瑞丽市房地产市场虽然处于起步阶段，但是已经出现几个较大规模楼盘，例如勐卯古镇江心别墅等两个销售速度都非常快，整体市场供需两旺，目前瑞丽低中高力不足，高价位产品难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。

目前市场上销售状况良好的项目主要以中低档项目为主。

竞争风险瑞丽房地产市场处于初期发展时期，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本源，出于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。

瑞丽近期新盘迭出，整个住宅市场竞争较为激烈，未来段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。

市场风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。

分期开发本项目，由于本案总占地面积万平方米，销售量体很大，分期开发是保证项目顺销的关键，市场是变化的，消费者的需求也是变化的，所以要针对消费者在不同时间段对产品不同的要求进行分期开发定位。

形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。

成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。

加强物业管理队伍的建设，借鉴成功的物业管理经验，建议聘用知名的物业管理企业入驻小区，从前期的项目定位开始参与，有利提高项目市场竞争力。

做好物业管理和售后服务工作。

企业风险分析经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

从利润角度评价分析可以看出，投资成本降低，利润增加反之，利润减少，销售收益下降。

因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。

金融财务风险分析本项目资金分为三块部分银行贷款部分自有资金部分预售房款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式④公积金银行按揭特惠免息付款方式全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

企业风险回避开拓新市场建议进入个新的市场，影响因素是多方面的，市场的熟悉程度各方面资源的建立及运用市场的进入时机前期准备工作的完成与当地政府部门的沟通等等，对新市场项目的开发都会产生影响。

所以，从市场中寻找切入的机会，合作的机会，借力的机会，寻找合作者是市场开发初期的个有效可行的办法。

既节省资源又能打开公司在当地的知名度，打造公司品牌，降低投资风险，个稳健的入市策略对项目操作具有十分重要的作用。

自有资金准备在新项目开发初期，自有资金的准备对项目启动尤为重要，资金准备是否充足，对项目成败具有十分关键的作用。

在对项目的选择上，对自有资金的评估是重要的衡量指标。

任何成功企业都演绎着从小做大再做强的过程，并在这个过程中，完成了资金的积累及对市场运用能力的提升。

特别是房地产企业，资金高度集中，对资金的控制运转能力很大程度上决定了企业的发展方向和发展潜力，资金运转空间大，很少受到市场突变的影响，在经历不可遇见的风险时，能正常抵御并从中求利和获取经验。

使企业在良性运作的同时，得到锤炼，提升市场竞争力。

瑞丽博创房地产开发责任有限公司背后有伊天园餐饮集团丰裕的现金流，为项目的启动奠定了丰实的基础。

建立融资渠道除了自有资金的运作能力要求和资金保证外，对外融资渠道的打通在房地产运作中显得更加重要，对外融资渠道的多少，融资能力的大小都关乎企业能否正常运营和对外扩张，也就决定企业的生命力。

可以说，房地产企业对项目的运作，就是对资金的运作，只有在最优的状态下才能得到最好的发展。

项目融资管理对公司拟投资的房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中前期开发项目，控制风险，以保证支持经营长期发展。

减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

合理分配资金是确保项目成功的关键。

十四项目投资价值分析总结根据以上具体分析，结合考虑到瑞丽市未来的城市发展需要，得出该项目具备较优越的投资价值的论证观点，理由如下由于该项目的开发定位存在着较前瞻的市场定位，未来消化市场预期会逐步放量，注入资本的回笼将得到有效保证。

受国家产业政策的高压，该类项目的开发利润远大于其他的中端住宅产品，在面向市场时候的销售前景，远高于城市中端产品。

该项目由于规划庞大，预计开发周期至少为年，而跨度过大的开发项目，其投资价值会随着经营用地的稀缺性的加强，逐步提升其土地价值，故未来的投资升值空间十分看好。

瑞丽市经济发展介绍瑞丽地处中国西南部，云南省西部，三面与缅甸联邦接壤，国境线长公里，处于中国经济圈南亚经济圈和东盟经济圈的交汇点，是中国通往南亚东南亚进入印度洋最便捷最安全的陆路通道和最大的对缅贸易陆路口岸，拥有瑞丽畹町两个国家类口岸