生态旅游度假区特色街区项目可行性立项申报材料

本地游客以中等收入为主体，的人月收入在之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。

他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。

本地人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊的市场群体。

消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的风格产生旅游动机。

二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近的，乡村旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率高。

本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。

产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃住方面，游娱购产品单。

由于大多数农家乐的服务相似，旅游的代替程度高，旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为消费者选择的唯条件的被动局面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面，又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高的经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决的问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场的空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场的需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们的休闲意识的增强出游能力的提高，人们对旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域的远程观光游览向近距离的休闲度假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单的观光旅游活动向较高级的集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升的表现。

我国大规模的城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。

从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广东广州人游广州活动的策划推广以及该项富有创意的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受到城郊旅游的种种乐趣。

根据全国假日办近日发布的十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报来看，各地开展的本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快速发展，城市郊区开发的主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱的旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区的旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好的开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例的衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率的英里半径为周末景区，占出游率的，超过英里的旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另方面可供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近的旅游地去旅游。

村区域最大的客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看，村特色街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境的影响项目建设在施工期会产生定的噪声污染和扬尘，同时会排放定的废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生的污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间的料堆土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施工地周围用围墙或防护围护，减，各级政府出台了包括免税低价提供土地使用等优惠政策来鼓励旅游建设项目的投资建设。

投资的微观经济环境风险。

投资环境是投资能否取得成功的关键因素之，特别是项目与当地环境产生各种各样联系，所以投资环境风险必须加以考虑。

自然风险。

自然风险指工程项目所在地区客观存在的恶劣自然条件，项目建设期间可能碰上恶劣气候等等因素可能给投资人构成的威胁，自然风险通常由自然资源条件气候环境等导致。

二风险防范对策经过风险评价，项目整体风险有分两种情况第种，整体风险超过可接受的水平第二种，整体风险在可接受的范围之内。

若是第种，项目班子有两种选择当整体风险超过评价基准很多时，立即停止，取消项目当整体风险超过评价基准不多时，采取挽救措施。

挽救措施又有两种。

第，降低风险评价基准，对项目重新评价，看看风险评价基准降低后，项目是否可行第二，改变项目的目标和策略等。

经过前面的风险综合评价，项目的整体风险水平在可接受范围内，因此有必要再次进行风险分析，探讨风险防范的策略，提高项目的运作效率和效益。

此时进行的风险分析，是个由整体到局部的过程，建立在综合评价基础上，再对局部风险进行更好的把握。

实施基于战略目标的全面风险管理本工程项目建成后，将成为市市区内较为重要的乡村旅游示范点，可促进整个市旅游体系的形成，大大改善村的旅游环境，提高市旅游资源的开发利用，促进当地经济发展。

在实施风险规划规避策略选择风险控制时，都必须以此目标为出发点，它同时也是评价的最终依据。

该项目无论从时间方面还是从空间方面考虑，具有实施周期长，不确定性因素多经济风险和技术风险大，因而所面临的风险种类繁多，各种风险之间的相互关系错综复杂。

由此可见，风险管理是项综合性全局性很强的管理工作，从立项到完成后运行的整个周期中都必须重视风险管理，同时还必须注意各类项目管理活动中风险的协调管理和集成管理。

二建立项目风险管理的组织该项目风险管理组织结构的最上层应该是项目经理。

项目经理应该负担起项目风险管理的全面责任。

项目经理之下可设名风险管理专职人员，帮助项目经理组织和协调整个项目管理班子的风险管理活动。

至于项目风险分析人员，应由有技术经济和计算机管理经验的权威人士来担任。

若无合适人选，可以从项目系统外部聘请专家。

这种作法的优点是容易使风险分析做的公正客观。

无论何种情况，项目管理班子都要参与风险分析过程，这样既可保证风险分析做得合理，又能够了解问题的来龙去脉，对风险分析的结果做到心中有数，并为以后的项目风险管理积累经验。

三严格成本管理，加大筹资力度项目的建设对市旅游行业和村经济发展作用很大，但从前面的财务分析中，我们可以看出项目作为旅游项目，前年盈利能力较差。

因此，不仅要严格控制成本，必要时应增大资本金的比例。

成本控制的最重要的工作是建立成本结算和支付管理系统，严格按国家和地方的财税制度与组织的项目成本结算方法开展项目的支付和结算工作选用正确的项目成本误差分析法，如挣值分析法按照优化决策的方法选择和制定项目成本控制措施或项目成本变更方案必须建立全面记录和跟踪审计项目成本支付与变更情况的系统和程序建立套项目成本管理的全面控制系统，特别是要建立套项目成本监控与变更的授权系统和程序，同时，要严格按照这套程序去开展成本控制与变更方面的跟踪审计，甚至包括使用咨询机构开展外部审计。

四谨慎对待技术风险，加强工程质量控制村地势高低起伏不平，施工难度大。

所以，施工队伍的选择应严格按国家规定的招投标程序，选择有先进设备和类似施工经验的队伍。

质量控制方面，根据项目的质量目标计划和指标要求导出项目质量控制的上下限控制标准和误差控制标准对于定期和不定期的项目质量绩效度量方案进行设计和实施，对绩效度量报告的信度和效度进行检验选用正确的误差分析方法，开展相应的项目质量纠偏措施设计和优化，从而减少和避免这方面的风险。

五注重环境影晌，实现村国民经济可持续发展项目对周边区域环境的影响，主要有几个方面对水土流失的影响对社会环境的影响对自然绿地环境的影响对大气的影响。

在方案设计过程中，尽量避免汽车的噪音尾气和道路粉尘对环境的影响降低道路的平均纵坡，以减少汽车噪音和废气的产生利用有利地形，就势布设集疏运线路线形，避开大开大挖和高填路基，减轻对自然的破坏设置完善的给排水设施。

建设期间，注意施工噪音水土流失污水尘土废气带来的污染。

项目建设前期委托有相关资质单位，通过对本工程的环境影响特征的分析，科学地进行环境影响评估，提出项目在实施期间和运营期间减缓环境影响的对策和措施，以实现可持续发展。

第九章可行性研究结论本项目不仅具有定的财务效益和盈利能力更重要的是具有良好的宏观社会效益，该项目在经济上是完全可行的。

第章概述背景为贯彻深化完善四川省市旅游发展总体规划市国民经济和社会发展十二五规划和市十二五旅游规划，落实市人民政府关于加快推动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的意见，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅游业发展，促进城乡统筹体化建设，促进城市可持续发展，对旅游度假区项目进行可行性研究分析。

项目位于市东区镇村社，北接渡金线，南连机场路，距市政府仅公里，依托村地理项目优势，按照社会主义新农村