，比上年增长。全年社会商品零售总额达亿元，比上年同期增长，年月社会经济持续增长全市年月经济运行态势在年出现重要转机的基础上进步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进步改善。经济增长逐步加快，增幅高于全国水平年月全市完成为亿元，比上年同期增长，比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下产业类型增加值亿元比上年同期增长率贡献率第产业第二产业第三产业城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变化年月城镇居民可支配收入元，比上年同期增长，扣除物价因素实际增长。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截止月底，城乡居民储蓄余额亿元，比年初增加亿元，比上年同期多增亿元。月人均消费支出元，增长，消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教娱乐旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长，已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成的主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市的基础设施。城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按的人口平均自然增长率和的城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的年人均居住面积达到平方米的住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其平方米的现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米的住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米的住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业，推行站式办公，精简行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进步规范政务管理改善投资环境的决定等有关配套文件，在定程度上解决了政务管理中程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。启动了整治发展环境的十个批工程，即废止批地方性政策和规定，停止批许可审批项目，取消批行政事业性收费，破除批政府主管部门所办的中介机构，规范批报刊的征订，整治批重点窗口行业，评价批市政府职能部门，出台批对外开发的优惠政策，表彰批促进经济发展环境的人和事。十个批工程的实施，有效地提高了政府办事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。年月日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件销售方式广告宣传计价标准面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范化。重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地出让金和万平方米以上的开发项目，应完成小区道路环境工程，房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分之以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资的三分之二。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是客户◇月份中秋节思家情浓之时购买大户型的联合家庭客户◇月份国庆节结婚旺季时购买小户型的准夫妻客户其他各类客户◇月份元旦节结婚旺季时购买小户型的准夫妻客户本项目推盘时应注意的问题推盘前应作好充分准备◇严格品质管理，保证上市产品品质在同类产品中位居潮流◇加强品牌推广，增强上市产品在市场中具有较高的知名度◇狠抓工程进度，使上市产品能以良好的工程形象支撑目标客户的臵业信心◇完善开盘工作准备，保证产品上市顺利有序进行项目推盘应妥善处理推盘时机问题，既不宜过早，也不宜过迟◇推盘过早，方面，销售周期变长，销售成本增加另方面，工程形象欠佳，客户因信心不足而部分流失◇推盘过迟，方面，工程建设阶段资金暂用时间较长，资金使用成本增加另方面，目标客户因等不及开盘而流向竞争产品◇般地，在准备充分时，项目推盘最好应抢在竞争项目之前，形成先入为主的优势产品上市应客观评估上市成本与预期效果的投入产出效应销售渠道选择根据开发商实际情况，本项目可以考虑选择房地产代销渠道结构。选择代销原因开发商实力较小，缺乏专业的策划人员和销售精英开发商背景简单，缺少客源网络关系开发经营时间段，知名度不高，经验不足选择代理商时应注意的问题开发商在选择代理商时，应着重考察以下几个方面代理商以往的代销业绩，最擅长推广的项目类型代理商的实力背景销售网点本地客源及外地客源的网络关系代理商的智力结构，策划人员推广人员销售人员的整体素质专业技能和研究能力代理商的运作方式，内部职能分工及制度建设代理商的社会信誉敬业精神服务态度代理商对本项目提出的销售策略目标体系及执行计划的建议广告媒体选择与投放计划广告基调本项目广告基调定为实用健康安全休闲享受广告诉求点本项目广告诉求点确立为交通条件配套设施景观建设建筑形象设备配臵自能化装备销售方式付款条件及优惠承诺教育运动与保健优势物业管理与服务广告媒体选择公共传播媒体报纸广告电视广告电脑网络印刷媒体售楼书宣传画册户外媒体看板设在主要路口公共场所楼盘所在地，广告图案醒目，持续时间可长灯厢广告设在主要干道两旁，广告图案醒目，广告效果直接，持续时间长车厢广告设在公交车厢，广告图案醒目，传播面宽，流动性强，广告效果直接④售点媒体售楼处形象设在离现场较近的临街商铺或现场中的会所内，临时性售楼处般装饰，永久性会所高档装饰，广告形象突出，效果明显样板房形象选择典型户型，加以高档装潢，突出华贵气派温馨浪漫，渲染实品效果楼盘模型定做大比例尺精美楼盘模型，放大楼盘特色，渲染楼盘形象，增强广告效果旗臶插在楼盘所在地道路两侧或工地四周，渲染气氛，但持续时间较短效果图广告周期的划分与各期计划楼盘的广告周期从属于它的营销周期，根据营销周期的阶段性可将广告周期划分为以下几个阶段，各阶段的广告计划各有侧重点引导蓄势期广告目标完成公开销售以前的认识性广告宣传，为市场积蓄能量广告重点试探性检验市场，确认市场反映，唤起目标客户注意及兴趣广告媒体软性广告媒体硬性广告媒体广告放量软性广告为主适量硬性广告，平均每周至二次广告预算该期广告费约占总广告费的促销配合公选方案新闻记者会开工仪式发号预约开盘强销期广告目标进行煽情性广告宣传，为开盘旺销创造声势广告重点突出楼盘特色及有效卖点，激起目标客户购买欲望与冲动广告媒体硬性广告媒体售点广告媒体广告放量硬性广告售点广告为主，平均每天至二次广告预算该期广告费约占总广告费的促销配合开盘庆典仪式购房直通车社会公益活动人员推广优惠折扣持续热销期广告目标进行魅力性广告宣传，为市场持续热销营造恒温效应广告重点突出楼盘销售业绩和客户正面反馈意见，激起目标客户积极跟进广告媒体软性广告媒体硬性广告媒体户外广告媒体售点广告媒体广告放量户外广告为主适量的软性与硬性广告，平均每周二至三次广告预算该期广告费约占总广告费的促销配合业主恳谈会业主联谊会购房直通车优惠折扣人员推广④收尾清盘期广告目标进行总结性广告宣传，为尾盘销售造势广告重点突出楼盘经市场销售检验所取得的成绩，激起目标客户的臵业信心广告媒体软性广告媒体硬性广告媒体广告放量适量的软性及硬性广告，平均每周次广告预算该期广告费约占总广告费的左右促销配合新闻发布会优惠折扣人员上门直销营销执行与推广此部分内容在项目具体组织实施时，再作详细的计划。深圳市建筑设计研究总院重庆分院年月日目录项目概况二项目投资环境分析我国目前房地产业发展形势分析二重庆市房地产总体投资环境分析三地块所在区域环境分析高新区九龙坡区三地块条件分析及其经营取向地块现状条件分析地块面积形状地形地质水文条件交通动线周边环境及景观资源地块公共配套设施动迁安臵状况土地级别出让金及基准地价情况政府管制规划出让交通等管制问题二地块分析优势弱势机遇核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,挑战三地块经营的适宜性分析最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四市场研究及目标市场研判重庆市房地产市场的发展现状总体态势各区房地产市场比较各类物业市场比较二项目目标市场研究项目目标市场定位项目目标客群分析目标客户范围目标客户调研及其需求特征分析目标客户承购能力评估项目同业竞争分析竞争对手识别竞争产品特点及分析竞争对手营销策略及其市场份额分析五项目规划构想项目规划构想的依据