九五”期间，西单商业区社会消费零售额从年的亿元增至年的亿元，年均增长，销售总额从年的亿元增至年的亿元，年均增长。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的。由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。尽管西单商业街的些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。该地区的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况，为挽留商家不得不提供长期的免租期的物业来讲，具有良好的投资收益。西单地区商业用房租金表项目名称租金使用平方米月空置率租金收则市场状况较好时的净收益为万元。市场状况般时的净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元。市场状况较差时的净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元。市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况二说明对于上述分析的假定前提是楼房全部用于销售不出租，所以市场最差的情况为销售收回成本即销售，否则会转化为销售情况假定，不满足本分析的假定现实中不能售出部分会出租，这与本分析的“般”与“较差”情况的收益不同，因本分析为基于假定前提的数学分析，所以与现实有差异。我们对于销售情况假定与假定二作为两个方案进行风险分析,情况如下市场状况概率较好般较差净收益期望值万元销售情况假定甲销售情况假定二乙标准差甲乙单位赢利风险甲乙甲乙,所以乙方案的单位赢利风险大,即采用销售为主租赁为辅的方式比全部销售的方式风险小。资金风险分析因为本房地产项目公司为中平林洲华峰融资注册的华元公司，三股东的资金能否及时到位是主要的资金风险。按照三方确定的融资方案有林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率显然,融资万元不存在大的风险，但是增资到万元存在上述融资方案存在如下风险华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与中平按出资比例分担。华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与华峰按出资比例分担。中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。中平与华峰的增股出资同时不能到位，万元由林洲单独承担。风险应对方案风险应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外的分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风险二应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，由林洲与中平按照原配股出资额增股出资的比例确定对剩余部分楼房平米外的分红比例。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资二元分红比例投资分红投资回报率风险三应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外的分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风险四应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，由林洲与中平按照原配股出资额增股出资的比例确定对剩余部分楼房平米外的分红比例。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资二元分红比例投资分红投资回报率风险五应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为林洲独资公司，由林洲独自承担增股出资万元，并独自享有剩余部分除平米及平米外的分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资元分红比例投资分红投资回报率十结论温馨提示本文来自文库巴巴文档下载平台，文库巴巴是个专注于文档的在线分享平台，提供可研报告资金申请报告项目建议书商业计划书投资分析报告投标书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料均为文档，文档下载平台，让您的工作变得更轻松！项目背景和概况项目名称西单华峰大厦项目位置华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。项目所处位置如右项目周围环境西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之，其区位优势和价值是显而易见的，每天万人次的客流量，使西单成为经商宣传促销形象展示等各类商业活动的首选地点。尤其是其本地化居民为主的居民构成，更是各商家产品进入北京的战略地带。从近距离来看，西单除了大家所知道的西西核心区域及西单北部以外，实际上还有个西单南延的概念。换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单北大街和西单南大街。从中距离来看，在不远的将来，西单地区和金融街地区，也必将会进行体化的发展。因为，从北京目前各大功能街区看，西单地区和金融街地区，是距离最近的两大城市功能区。根据城市发展的墨渍效应任何两个功能过近的城市功能区，就像两个相互邻近由不断扩大的墨渍样，最终将连成个整体。所以，今后的西单是个为金融街服务的西单，而今后的金融街也是个有西单作依托的金融街，从而实现“金融街西单体化”发展这就是大西单的概念。从远距离来看，西单还将与中关村共同构筑更加广泛的空间范畴。从纵向来看，随着地铁号线的修通，将有条贯穿西单南北大街的地铁线与北京西北部的中关村高科技产业园区相连，成为中关村与市中心沟通的真正的南大门。根据北京市政府的发展计划，到年，北京城市居民将有主要依靠公共交通，其中主要是轨道交通来解决出行问题。所以，号线的建设也将大大加快。相信，随着号线的建成通车，个真正的大西单空间体系将最终形成。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！就如同当年日本经济快速增长时期，顺势而生的银座商业街样，北京也定会出现条面向国民消费的商展街。无论从目前的街区形态，还是从消费群结构来看，西单都能成为中国首都的“第橱窗”，座真正的“时尚风向标”。同时，西单将作为未来北京城的个标志性地段，又将彰显出来此休闲购物的人群的身份，随着北京人的白领族数量的急速增长，他们正在成为个新的社会阶层新北京人。青春活力时尚有文化有教养，而且他们的生活非常都市化，非常休闲化，因此，他们在选择休闲购物场所时，愿意选择个非常都市非常时尚非常北京的地方，他们最应当属于的就是西单因此，西单将成为“白领的西单”，而他们也将成为“西单族西单新人类”。这样，西单就拥有了个最广阔最稳定的客户群。而要抓住这个客户群，最关键的秘诀就在于，将西单的购物模式完全按照体验经济的模式进行塑造换句话说，应当将来西单购物转化为来西单体验休闲的乐趣，都市的乐趣，时尚的乐趣，购物的乐趣。随着时代的进步，广大城市居民出行购物的目的已经发生了深刻的转变。消费者在购物的过程中，不仅仅要买到称心如意的商品，还必须能够体验到这街区独有的逛街的乐趣。二项目规划设计及简介位置与环境工程地点在西单宣武门内大街东侧，油坊胡同西侧，北侧为马哥孛罗酒店，南侧是规划中的区绿地广场，占地公顷，地下四层，地上十五层，规划建筑面积为万平方米。建设周期项目预计在年上半年开工，年底或年初完工，总施工工期控制在个月至个月。项目楼层面积分布序号楼层楼面面积用途地下四层车库地下三层车库设备地下二层车库设备地下层商场地下合计地上首层商场二层商场三层餐饮娱乐四十层办公十十五层办公机房及水箱间地上合计总建筑面积各层方案图纸附后建筑标准技术说明设计依据是年月日通过审定的设计方案通知书规审字号的设计精神设计的，华峰大厦所处西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。本楼采用西方现代都市风格设计，建筑风格上依据公司规划方案，采用玻璃幕墙与石材交映的虚实对比手法，和错落有秩的体形组合方式，造就种简洁而不失内涵，壮观又不乏精致的建筑形象。结构设计采用框筒结构，中央交通和隔墙做钢筋混凝土墙。抵抗风荷载及水平地震力，周边结合雷建筑设计，电气系统的工作接地保护接地与防雷接地合为体，组成综合接地，消防本建筑属级保护对象，设消防控制中心，内部设有火灾自动报警及联动系统火灾紧急广播系统。通讯系统楼内设有综合