【定稿】2011年保障性住房建筑行业研究报告_行业分析报告模版

年中央财政投向保障性住房总共下达资金亿元，包括年初安排的亿元，以及追加安排的亿元。

与年保障性住房建设低调进行不同，年初各地方把手高调宣传保障房建设工程。

由于住建部要求年保障性住房在月底之前开工，年月新开工和投资增速的背离，新开工面积主要贡献以保障性住房为主。

从建设进度来看，截至年月末时，全国保障性安居工程开工万套，占年度计划的。

其中，廉租房经济适用房公共租赁房等保障性住房已开工万套，占全年计划的。

各类棚户区改造开工万套，占全年计划的。

住建部要求各地保障房月底必须全部开工，年末建成或基本建成的必须达到以上。

从年完成情况来看，根据住建部公布的数据，年保障性住房建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工万套，基本建成万套。

年保障房建设完成投资亿元，估计占到全年房地产开发投资的左右。

保障房作为项国家战略逐渐清晰年月日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，会上保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了年工程建设目标责任书，将万套的保障性住房建设任务分解至各地。

国务院副总理李克强在会议上强调，年要求建设万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。

要全力抓好保障性住房建设目标任务的落实，地方政府在年的保障性安居工程建设任务必须在月日前开工建设。

为了避免出现年上半年开工进度较慢年底集中赶工的情况，年万套保障房建设的总体时间表已经确定，与目标责任书并下发签订。

明确要求地方政府所有签订在责任书内的年的保障性安居工程任务必须在月日前开工建设，同时要加快工程进度，保证工程质量，确保今年基本建成万套以上。

万套的建设任务比年的万套保障性住房增长。

从而标志着有史以来中国最大规模保障性安居工程全面启动。

年完成保障性住房建设对于稳预期控房价惠民生促和谐扩内需转方式具有重大意义，也是调整收入分配结构的重要举措。

住房保障已成为历届两会的主题词，由经济议题渐渐转向政治议题，并受到领导人的关注和推进。

随着年两会的召开，全国住房保障体系的建立成为重要议题，保障房作项国家战略将逐渐清晰。

在总结年保障性住房完成情况超预期，我们看好年的保障性住房建设时，提出几点推动年中国的保障性住房建设的原因见瑞银年月日的报告保障性住房建设提速住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书，考核目标量化，将保障性住房的建设上升到政治的高度。

随着政府的换届的临近，保障性住房投资和建设将大大加速。

从长期来看，未来可能出台有关保障性住房的立法，配合十二五规划及中国未来城镇化的方向，政府将给予保障性住房法律制度上的大力支持。

而最近大城市房地产销售和房价的上升促使国务院出台了新轮地产调控措施。

这与我们直以来所持的地产调控会持续从紧的预期相符。

年开工万套保障性住房，这意味着在中国住房制度改革以后，随着中国房地产市场不断发展，中国房地产将回到市场与保障的并行的机制上，首次在年度内保障性安居工程建设总量超过了商品住房的供应量，跃而进入了大规模建设保障房的时代。

二限购令下的投资增长最近大城市房地产销售和房价的上升促使国务院出台了新轮地产调控措施。

月日国务院各个省市自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知新国八条。

严厉的限购措施出台与以往房地产调控不同，新国八条中有三条关于保障房的内容，要求抑制房价与加大保障性住房并举。

通过土地供应住房供应等方面，增加住房供给。

继续遏制投资投机性购房，逐步解决城镇居民住房问题。

关键的措施包括第二条，加大保障性安居工程建设力度。

通过新建改建购买长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制。

努力增加公共租赁住房供应。

第五条，严格住房用地供应管理。

增加土地有效供应，落实保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

第七条，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

未能在保障房建设和房价调控方面取得进展的地方官员将被约谈问责。

在此次国八条中，限购令开始全面升级。

根据要求，京津沪渝个直辖市，大连宁波厦门青岛深圳个计划单列市，再加上个省会城市，明确将要实行限购的城市应该达到个。

随着些城市住房限购细则的陆续出台，限购逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。

房地产限购作为个过渡性的制度安排，目的在于甄别房地产的消费需求和投资需求，改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。

但这种甄别对于消费性需求有误伤的可能。

从长远来看，必须不断改革，从根本上解决中国房地产市场的问题。

如系统的财税改革，改变地方政府的土地财政和建立公共性住房的融资建设管理机制，以公共性住房间接调节市场化的房地产。

因此，加快保障性住房建设的宏观经济意义，已经完全超越了房地产市场本身。

保障性住房建设推动投资和建设活动强劲从短期来看，保障性住房建设将推动固定资产投资和建设活动强劲。

瑞银预计区域发展大众和保障性住房建设和产业升级包括发展战略性新兴产业将是推动年投资尤其是资本开支的关键主题保障性住房建设以及内陆地区旧城改造将会部分抵消房地产调控政策的影响总体而言，以上因素将使名义固定资产投资增速保持强劲左右。

年将维持调控的基调继续限制房地产需求和对开发商的贷款，并将在少数大城市试行房产税。

同时发展趋势上来看，围绕政府和保障性住房市场的讨论已经从政府是否应该对住房保障承担责任，转移到政府如何更为有效地推进保障性住房建设。

建立制度化合作，引导开发商投资建设保障性住房和创新融资模式，通过资本市场吸收社会资金。

四保障性住房的法制保障可望进展发达国家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，不同形式的法律法规在建设住房保障制度方面起了不可替代的作用，为公共住房政策的实施提供了法律依据和保障。

中国至今还没有关于居民住宅的相关法律法规，甚至连住宅法也还没出台。

由于没有法律规定与约束，地方政府便尽可能将有限的土地资源用于商业开发，将有限的财力投入到各种面子工程和形象工程，而公共住房建设却被忽视。

大部分规定是以政策和规章制度体现，立法层次不高，缺乏长远性和长效机制。

住房保障政策的出现，目标是解决城镇中低收入家庭的居住问题。

政策的出发点是很好的，但在执行过程中，往往出现偏差甚至产生社会矛盾。

随着进入大规模建设保障房的时代，保障房的使用管理和运营等系列问题将会出现，光靠政策规章是不能解决的。

解决全社会的住房问题又是项长期的工作，最重要的是要加强立法，把住房制度纳入法制化轨道。

如美国先后出台了住房法住房与城市发展法，对住房保障作了具体规定日本从年开始，先后出台了住宅金融公库法日本住宅公团法等多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行新加坡于年开始实行的住房公积金保障制度，成为东南亚地区解决住房问题的典范。

在保障性住房发展顺利的国家如日本非常重视法制建设，政府通过立法给予了保障性住房大力支持，保证了政策的权威性和有效性。

并且，在保障性住房定义保障对象界定住房保障的具体形式和操作方式等方面均有详尽可执行性强的规定。

随着保障性住房建设的提速，立法将是保障性住房进入正轨最好的信号。

从长期来看，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，未来可能出台有关保障性住房的立法。

配合十二•五规划及城镇化的方向，政府将给予保障性住房法律制度上的大力支持。

五保障房建设实例分析上海年上海共完成保障性住房用地供应达公顷，占全部住宅供地的。

年，市政府已经排定了开工和筹措各类保障性住房万平方米其中经济适用住房开工万平方米，动迁安置房开工万平方米，公共租赁住房开工和筹措万平方米供应万平方米的工作目标。

十二五期间，上海计划新建住宅亿平方米，其中保障房约占总面积的套数约占，预计新增廉租房经适房公租房动迁安置房等各类保障房万套。

上海于年规划设立了个大型居住社区，其中包括以保障性住房为主的近郊大基地和以中低价普通商品房为主的个大型居住社区。

据不完全统计，目前上海保障房基地有个。

年开工的基地就是通常所称的大保障房基地嘉定江桥宝山顾村松江泗泾民航浦江浦东曹路南汇周康航。

随着上海的保障房建设得到市政府的重视，其量将会越来越多。

从上海目前推进的大型经适房项目的大集团对口大基地的建设机制来看，都是国有企业在做，比如上海城建上海城投绿地等。

上海的廉租房并非新建而是筹措，新建的主要是公租房，分布在徐汇区。

资金来源由上海市给万拨款，区政府出个亿，另外加上土地净收益的和房产税收入。

上海还通过土地出让金和公积金增值收益解决资金问题。

例如上海市公积金管理中心和上海城投置地公司达成意向，由前者出资收购后者开发建设的杨浦新江湾城尚景园公租房项目万平方米余套房源。

根据保监会出台的相关办法，太平洋保险公司与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以十年期债权投资计划方式融资亿元，用于徐汇区馨宁公寓等公租房项目建设，利率按商业银行长期贷款利率适当下浮。

总体来说，上海保障房推进基础较好，建设进度不慢，资金问题不大，但存在配套设施滞后问题。

配套设施尤其是处于上海近郊的保障房基地普遍存在配套滞后的问题，如何让从主城区搬出的居民的工作生活不受到太大影响提高住户的入住积极性发挥其保障民生疏导主城区人口的功能，是政府目前需要解决的问题。

上海的经验表明，其城市空间结构的低效客观上已影响了保障性住房供应的有效性。

在城市中心城区土地高度稀缺的现实约束下，很难将保障性住房布置在中心地段内，因此，提高城市边缘地区的空间效率将是提升保障性住房吸引力的根本举措之。

另外，北京广州等大城市也存在同样问题。

大城市内部的交通服务水平及生活服务质量的空间差异性很大，由中心区向外围递减的趋势明显。

各大城市已建的保障性住房多位于近郊区，由于交通情况不佳，配套服务设施也无法很好地满足居民的需求，影响了保障性住房作用的发挥。

六投资策略关注建筑地产类公司由于保障性住房建设的加速，建筑企业在开发初期可能需要进行定程度的垫资，而政府也可能会通过回购利率等方式对垫资企业进行定