【定稿】合生创展集团商业物业租售运营体系手册_全套完整

第二节租售规划与转换流程工作指引项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价租价，应根据实际的位臵平面进深比大小人流等制定，便于后期规划和转换。

在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项目公司每间铺定售价经营部每间铺定租价营销中心审批营销中心主持租售规划会议确定租售比例划定租售范围项目公司开始出售经营部开始出租营销中心每半年次调整租售规划租售转换项目公司出售经营部出租地区财务租售控制租转售售转租项租售规划会议。

租售比例原则上为。

划定租售范围须明确到每间铺。

对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。

对于未出租的，经地区财务核对租售控制表附后后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。

在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统调整。

第三章商用物业租售营销方案的制定与审批第节租售营销方案制定与审批在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。

工作流程项目公司预计完工前个月知会营销中心项目公司安排面积审核营销中心安排租售规划营销中心经营部安排市场调研营销中心经营部撰写租赁经营方案营销顾问小组组织召开论证会营销中心经营部论证结果形成文件公司决策层作出批示形成依据二工作指引商业项目第次租赁经营方案至少应包括以下内容市场及对手状况。

项目的优劣势分析。

项目定位建议。

项目的成本摊分系数建议。

项目总平均租金回报率及基准价建议。

招租策略例如分期分区摊出策略等。

装修及设备标准建议。

租赁条件建议。

形象主题及宣传推广费用与策略的建议。

如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业年内的经营期宣传推广计划及费用建议。

方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如制定项目总平均租金回报率时参照租金定价工作程序中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。

第二节单元售价的制定商用物业单元定价营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位臵环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格单价及总价。

工作流程项目公司拟推售计划财务部核对价目表营销中心组织召开价格会议营销中心颁发楼宇价格表项目公司执行价格表营销中心按推售计划试算价格营销中心根据会议决定拟价目表二工作指引项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括本次推出的商用物业组团时间安排每单元价差。

营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。

基准价格试算的步骤商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每幢商用物业均价为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。

常规折扣主要有付款方式折扣内部认购折扣领导特批折扣等。

推售均价计算方法为推售均价均价分布图规定的楼宇均价常规折扣确定推售均价后，根据项目公司的推售计划本部门意见结合每单元的特点，综合各种权数后，对每单元计算出个试算价格，并汇编成商用物业价格试算览表。

营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算览表的可行性，与会人员应包括营销老总价格小组成员营销中心负责人营销中心定价组成员，财务部有关人员。

经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。

三影响商铺定价的因素客流量系数这是衡量个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高反之，则越低。

间隔设计系数个商铺，它的门面越阔价值越高纵深越小价值越高反之，则越低。

面积系数个商铺，它的面积越小，涉及的总金额就相对较小，易为客户接受相反，面积越大，总金额就越高，市场承受力就越弱。

所以个面积较小的商铺的面积系数要高于个面积较大的商铺。

楼层差系数由于首层商铺能接触到较大的客流量，而位于二层的商铺所接触到的客流量就远远小于首层商铺，所以般而言，二层商铺的价值只相当于首层商铺的，而二层以上的商铺与二层商铺的价值则相去不远。

第三节单元租价的制定确定投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。

由于不同位臵不同楼层的商铺写字楼价值并不样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的定比例分摊至各个区域。

地铺裙楼投资成本摊分系数表表二层裙楼分摊表楼层层二层摊分系数表二三层裙楼分摊表楼层层二合同规定的滞纳金后，由经营部书面通知恢复供水供电。

对于已停水停电且迟于当月日仍不交租的予以终止合同。

合生楼盘商用物业认购书学习改变人生做成功物业管理人，第页，共页中国物业服务教育网编号认购日期年月日发展商甲方认购方乙方身份证号码护照公司注册编码国籍联系地址邮编联系电话联系人甲乙双方就乙方向甲方认购商铺写字楼，经协商致达成以下协议单元情况乙方向甲方认购楼盘号商铺写字楼以下简称该物业，建筑面积平方米，套内建筑面积平方米，公摊面积平方米最终以产权登记部门实测面积为准。

二单元价格该物业原价格为，乙方选择付款方式，获折优惠，优惠后总房价为，大写仟佰拾萬仟佰拾元整上述房价未含乙方所须承担的税费。

三乙方须承担的综合费用，由甲方代为收取物业维修基金总房价的交楼时缴交元，以后每月元平方米计收契税总房价的，即商品房买卖合同印花税总房价的，即交易鉴证费总房价的，即产权测绘房产土地登记费工本费其他费用管道煤气安装费纯净水系统安装费有线电视安装费智能化系统安装费可视对讲系统安装费上述项费用合计最终标准按政府规定。

四付款计划乙方于签署本认购书时交付定金元整乙方于年月日前付清第笔首期房款，即总房价的元及第三条所列项的综合费用乙方于年月日前交付元总房价的乙方于年月日前交付元总房价的乙方于年月日前交付元总房价的乙方于年月日前交付元总房价的乙方于年月日前交付元总房价的总房价的，乙方分期，每月向甲方支付，始付日期为年月日，每月支付。

第联营销中心学习改变人生做成功物业管理人，第页，共页中国物业服务教育网上列付款计算如有，甲乙双方同意在商品房买卖合同中更正。

五签订商品房买卖合同甲乙双方同意在签署商品房买卖合同时，由广州中诚律师事务所提供律师见证服务乙方须承担的律师见证费为。

乙方应依时付清第四条第项约定的款项，否则甲方有权单方面取消本认购书，定金不予退还，并有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售。

乙方应在付清第四条第项约定的款项后三天内前往广州中诚律师事务所预约电话缴交律师见证费，同时签署商品房买卖合同，否则，甲方有权单方面取消本认购书，并向乙方收取该房地产总房价的作为违约金，并有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售。

在双方签署商品房买卖合同之前，如乙方决定不购买该房地产，则乙方已付的定金及房款甲方不予退还。

六办理银行按揭手续乙方向银行申办额度为元按揭贷款，按揭年限年，乙方须于年月日前到提交按揭银行要求提供的有关个人资料，并办理有关手续。

乙方未按约定的时间地点办理任何相关按揭手续，每逾期天，甲方有权以按揭贷款额的千分之向乙方计收违约金逾期超过十天，甲方有权解除本认购书，并选择不予退还定金或要求乙方支付实际已付房款总额的作为违约金，且甲方有权不退还乙方已交的其他款项，并有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售。

如乙方按揭申请不被银行接受又不选用甲方提供的其他付款方式，甲方有权解除本认购书，并有权要求乙方支付该房地产总房价的作为违约金。

乙方违反本条约定甲方解除本认购书时，如甲乙双方已签订商品房买卖合同，则视为乙方的原因造成买卖合同不能履行，乙方应在接到甲方通知之日起三天内到甲方指定地点签署退房申请书，否则，乙方已向甲方缴交的全部款项将作为向甲方支付的违约金，并承担由此而引起的切责任。

七乙方如要求更名加名减名换名换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得甲方同意，须向甲方缴付变更前总房价的作为手续费，其余由于更改合同所引起的费用概由乙方承担。

八该房地产于年月日前交付乙方使用，但乙方须在交学习改变人生做成功物业管理人，第页，共页中国物业服务教育网付使用前签署商品房买卖合同并履行合同条款。

九该物业交付之日起，乙方须每月向甲方支付元的经营推广费，甲方将用于组织各类推广活动来吸引人流，促进消费，以提升物业价值。

该约定只适用于商铺。

十其它约定十本认购书作为甲乙双方权利义务的约定，与商品房买卖合同具同等法律效力。

十本认购书式六份，甲方四份，乙方份，律师所份，经甲方加盖销售专用章经办人签字及乙方签字齐备后生效。

发展商甲方认购方乙方经办人审核人此栏只限于营销中心联和财务联出现合生商业物业租售运营体系手册目录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页码前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章商业物业经营组织第节商业物业经营的含义第二节商业物业经营机构第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批第节前期论证与规划设计论证第二节租售规划制定与流程转换第三章商用物业租售营销方案的制定与审批„„„„„„„第节租售营销方案制定与审批第二节单元售价的制定第三节单元租价的制定第四节阶段性价格调整及制定促销措施第五节制定商用物业租售付款方式第四章商铺写字楼面积计算与编号第五章宣传推广与营销费用的制定与审批第篇商业物业的宣传推广工作指引第二篇商业物业营销费用预算管理办法第二节预算编制及评审小组第三节年度预算编制和审批流程第四节月度预算编制及审批流程第五节预算方案调整第六节预算执行监督措施第七节营销费用标准单价第六章交楼标准的制定及审定装修标准第节商用物业交楼标准的制定第二节审定装修标准第七章商铺销售租赁工作程序第篇销售第二篇租赁第节认租手续及审批办理程序第二节商场商铺租户租赁资格评估第三节写字楼租户租赁资格评估第四节租赁合同签署程序第五节续约再出租办理程序第六节竞价程序第七节挞定程序第八节退租手续办理程序第九节商铺交付使用程序第十节带租约出售程序第十节转租程序第十二节现场管理规定第八章商用物业租售台帐建立及租售控制程序„„„„„„„„„„第节租售台帐第二节租售控制第九章经营管理及推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节租金管理费缴付程序第二节租金摧收及违约处理程序前言合生创展集团在董事局的正确领导下