商业地产项目操盘手册完整稿_全套完整

市政绿化部门请市政部门对排污指定接口和排污线路审批，对拟开发地块中如需砍伐树木消除绿地报请绿委审批。

城管交通项目建设需在道路上开口的，向交管部门申请道路开口位置。

招标办按当地政府规定，对项目建设设备采购进行招标的，需按批准及规定的流程开展招标工作。

建设局开工前向建设局申请报建，取得开工许可证，按规定缴纳报建费墙改基金散装水泥基金等按当地政府的规定。

质监站向当地的质量监督部门申请，请对施工项目进行质量监督，并缴纳质监费用。

测绘部门进行建筑面积计算。

选择监理公司和进行工程招标档案馆按建设项目归档规定，向当地档案馆移交建设项目档案。

四项目相关资料收集项目的资料户型图每套及每层的总平图海报施工图开发商资料模型外立面图中庭景观图工地现场照片售楼处现场照片住宅的智能化新风系统楼宇可视对讲停车场管理社区服务等小区配套会所游泳池网球场幼儿园等交通到项目的各辆公交车线路。

项目小区现有周边配套市场商场及大型超市中小学幼儿园医院健身娱乐场所银行邮局政府机构公园广场等及道路的规划最好从规划局取得，如即将兴建的公园广场政府大楼道路桥梁等。

项目所在区域的剪报关于周边大型项目的进展交通变更政策法规等。

项目周边楼盘的情况包括新楼盘的详细情况二手房的价位及销售情况第三部分项目定位案场选址包装选址决策模式吸引途径客源。

在楼盘销售中，途径客源般占相当大的比例，些楼盘的成交客户中，途径的客源甚至比传媒广告所吸引的成交客户比例还要大，而吸引途径客户的重要途径就是楼盘现场的包装。

从这方面考虑，楼盘卖场应尽可能选在主干道或人流量密集的地方。

尽可能地利用规划中的建筑物。

如会所酒店商业中心学校停车场等，先把项目整体规划中的其中域做出来，并以规划中的水景园林广场等等加以配合，形成个及具冲击力的实景卖场体系，将未来的生活模式局部实地提前展现出来，这样产生的效果是临建售楼处无法比拟的。

项目开发方面的考虑。

对小规模项目来说，由于场地的限制，要考虑售楼部的选址会不会影响到工程的施工。

而对于大型项目来说，就要考虑到项目的开发部署般不太可能将卖场放在这端，而楼盘开发时先开另端，售楼部的地址应尽可能选在项目首期开发区域范围内。

楼盘形象方面的考虑。

对于地块狭长或者地块较大的楼盘，要考虑放在哪个部位更能提升项目的市场价值或更能提高项目的正面形象。

选址原则位置显眼，有利于展示项目形象，最好迎着主干道或主人流方向，在进行营销活动时，易于吸引过往人流。

交通便利，有利于置业者快捷到达。

人车都能方便到达，且有定车位，最好也能方便到达样板房。

场地扩充性较强，停车方便与交通疏通容易。

位置相对固定，与施工时序高度结合。

营销中心位置要相对固定，与施工场地容易隔离现场安全性高，不能因为施工时序的推进而经常变动。

营销中心场地广阔或环境和视线较好，便于开展大型主题营销活动。

售楼处包装及室内外展示设计室外展示设计包括销售中心大门横眉路旗广告牌绿化小品围墙等。

售楼部形象墙设计。

包括项目的标志或销售中心的形象墙或门面墙等。

其中形象墙是影响人的第感觉的重要视觉因素，可以改变客户对项目的看法，因此设计必须大胆新颖有效使整个售楼处焕然新。

对客户视线可及地墙面要进行美化和装饰，可以上裱喷绘，也可用色彩直接上绘。

墙上的内容可以仅仅是楼盘的和售楼电话，也可根据其所在位置通过结合灯箱广告牌来昭示和展示楼盘的形象和卖点。

大门个物业的大门口，犹如人之脸面，你的全部的内涵气质神韵品格，甚至小区的整体建筑风格，都首先通过它表现出来。

它向全社会传达出该物业的第直观印象。

所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾发展商之全力，按顶级设计和施工进行建造。

工地围板可以直观的显示发展商的实力态度和责任心，同时可以表现建筑的规模档次和水平。

因此，要用好工好料好的宣传企业标志和漫画，上面还要插精工制作的彩旗。

样板房是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。

样板房能推动和刺激人们最终下决心购买。

精美装修的同时要注意不过份超面积超标准装修，以免引起买家逆反心理。

室内展板制作精良的室内展板，可以予人赏心悦目的愉快感受，同时可以暗示出发展商丝不苟的精神和亲切有礼的服务态度和上乘的水准。

因此要用电脑喷绘等手段来制作顺利交房的保障，完美的交房也是楼盘代理的重要环节之。

交房前准备工作㈠交房前开发商需准备工作组织竣工验收并取得竣工验收备案证明表产权面积测绘并核对面积实测数据与购房合同面积的误差开发商水表电表有线电视管道煤气分户申请住宅质量保证书住宅使用说明书办理流程见附件住宅质量保证书住宅使用说明书相关需填写的条款内容确认住宅质量保证书住宅使用说明书图纸确认住宅质量保证书住宅使用说明书印刷及制作交房相关税费收取面积误差引起的房款尾款处理确定交房前组织内部工程质量验收参与部门开发商工程部物业代理公司施工单位对存在工程质量问题的单元进行维修组织交房时间确定及交房广告发布指定专人处理客户异议纠纷㈡交房前代理公司需准备工作交房流程制作建议交房入伙通知书撰写并经开发商审核同意见附件二交房客户时间顺序安排编制先易后难根据客户形态，先从较友善的客户开始先熟悉后般根据与客户的熟悉程度工程质量有问题的，安排在后期交房统说辞制定及培训交房相关配合人员配合时间确定住宅质量保证书住宅使用说明书图纸制作并经开发商确认住宅质量保证书住宅使用说明书印刷及制作配合交房广告设计制作交房前物业公司需准备工作交房前配合质量验收人员确定前期物业服务合同及业主公约制定及制作工程质量验收单制作物业收费标准确定相关政府批文准备每户钥匙对应房号编号并统保管验房统说辞制定验房前人员培训二交房具体工作㈠交房时开发商具体工作按照合同约定对面积误差进行处理并派专人收取款项如有逾期交房，需按合同约定进行违约金处理并派专人支付款项对工程质量问题督促施工单位进行维修到位办理产权的相关税费收取工作办理产权的客户资料收集交房现场出示建设工程质量检验合格证明及竣工验收备案证明表严重质量投诉的处理如媒体爆光等㈡交房时代理公司具体工作交房入伙通知书的寄发及寄发证明的保管每天下班前确认第二天交房客户名单并与开发商及物业公司作好准备交房现场客户异议的处理隔离处理法另安排交房时间或到的办公室进行处理，尽量不干挠其他客户上门拜访处理法不建议采用，如情况严重才采取，请熟悉该客户的销售人员配合解释说明法利用专业知识对般异议问题进行解答说明对逾期交房客户进行电话催促对逾期交房客户寄发交房入伙催告函见附件三及寄发证明的保管配合交房验收工作作好工程质量问题单元的维修跟踪工作，并及时通知客户再次验收现场交房秩序维持交房期间网络信息维护住宅质量保证书住宅使用说明书的解释说明及领取登记交房清单核对交房时物业公司具体工作交房验收工作工程质量验收单填写工程质量问题单元的维修跟踪工作，并及时通知客户再次验收电表水表煤气表的初始数据登记相关收费标准的解释工作物业管理费用公共维修基金等费用的收取前期物业服务合同及业主公约的签署钥匙的发放交接三交房后具体工作㈠交房后开发商具体工作住宅质量保证书住宅使用说明书及时扫描录入建委系统办理产权需要的产权面积系统录入产权办理的相关准备工作㈡交房后代理公司具体工作交房入伙通知书及交房入伙催告函的寄发证明移交住宅质量保证书住宅使用说明书领取登记表的移交少数不交房客户的继续通知工作项目结案报告交房后物业公司具体工作具体物业服务工作的开展装修过程监督附件住宅质量保证书住宅使用说明书办理流程附件二交房入伙通知书附件三交房入伙催告函附件四住宅质量保证书住宅使用说明书范本附件五住宅质量保证书住宅使用说明书领取登记表附件交房流程设计图业主产权人及共有人带齐资料及应交款项现金确认购房人资格后，请业主补交购房余款相关税费互补面积差价款，开具交房传递单通知物业交房请业主带齐下列资料购房合同复印件产权人及共有人身份证及复印件，购房发票委托收房时，需出据经公证的委托书，按揭客户需提供婚姻状况证明复印件备足购房尾款维修资金物管费办理分户产权手续的有关税费等请业主预交物管费，签前期物业服务合同，填业主公约。

装修业主需缴纳装修押金，垃圾清运费等，填装修申请表等确认购房人资格后，核对相关税费发票及交房传递单请业主签署领取住宅使用说明书住宅质量保证书和设施设备交接验收清单开发公司财务部二城市年轮登记验证厦门城市年轮策划代理有限公司由交房代表引领业主前往现场验收，签工程验收质量意见表，如有质量问题，报请工程部维修请业主签署房屋交接单，领取房屋钥匙等三物业公司五钥匙发放四验房昆明迅图投资有限公司项目操盘手册目录第章筹建期„„„„„„„„„„„„„„„第二章蓄客期„„„„„„„„„„„„„„„第三章开盘期„„„„„„„„„„„„„„„第四章签约期„„„„„„„„„„„„„„„第五章持续期„„„„„„„„„„„„„„„第六章尾盘期„„„„„„„„„„„„„„„第七章交房期„„„„„„„„„„„„„„„第章进场前第部分营销组织人员的筛选选简历对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑是否随简历附应征信应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字是否有较长时间的空档换工作的频率是否过快简历中能展现自身的才华和特长简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目面试让面试者填写份应聘人员资料登记表。

面试的时间视招聘职位而定，普通岗位般控制在分钟左右。

面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。

※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现面试中提问简历的真实性你的上份工作作出过什么成绩或者你的从业业绩能否具体介绍下你以前参与负责过的项目能否介绍你从业中最得意尴尬的件事情结果如何能否介绍你所经历的次克服困难后完成的工作激励此人工作的动力是什么你为什么选择应聘这份工作你选择公司看中的条件你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么此人是否能配合经理并与其他同事合作你的记忆中有没有件团队合作的事情能否讲述下当别人对你