期已入住，二期下月交付，三期即将开盘，内部认购已超过。广告投放状况前两期投放力度较大，目前已减弱，广告设计水平较高。竞争个案三住宅广利花园案名广利花园项目位置潜山路与贵池路交口投资兴建合肥鸿志房产开发公司项目主题概念蓄养生活的艺术项目知名度较高主力面积调查日期建筑设计杭州点击广告公司主力总价万工程进度部分封顶规划形态多层小高层开盘时间二期组团综合分析总建筑面积万生活配套般优势有定规模优势户型比例及结构合理景观设计优良主题概念明确区域居住指数高劣势公共交通不太方便，周边配套有待完善，顶层复式难消化。面积分布，复式最大地理位置较好建筑楼层层层居住指数高景观设计状况良好均价元客户分析西区，其他区，市外。去化分析二期组团除复层外已被认购。广告投放状况广告投放力度较大，宣传策略般，设计水平较高。竞争个案四住宅汉嘉都市森林案名汉嘉都市森林项目位置潜山路号投资兴建合肥万事利房地产开发公司项目主题概念人生是首欢乐的歌项目知名度较高主力面积调查日期建筑设计中国美术学院风景竞争设计院主力总价工程进度层规划形态多层小高层开盘时间下月底综合分析总建筑面积万生活配套良好优势规模优势明显户型比例及结构合理景观设计良好主题概念明确区域居住指数高。周边人文环境相对较好，人均购买力强。劣势公共交通不方便，周边商业配套有待完善。面积分布地理位置良好建筑楼层居住指数高景观设计状况良好均价二期元，三期待定去化分析先开五栋楼，目前已在放号。广告投放状况广告投放力度般，宣传策略较好，设计水平般。竞争个案五住宅龙居山庄案名龙居山庄项目位置潜山北路与史河路交叉口投资兴建合肥城投房地产开发公司项目主题概念万平米坡地庄园生活项目知名度较高主力面积调查日期建筑设计上海现代建筑规划设计院主力总价工程进度层规划形态多层小高层开盘时间下月底综合分析总建筑面积万生活配套良好优势规模优势明显户型比例及结构合理景观设计良好主题概念明确区域居住指数高。周边人文环境相对较好，人均购买力强。劣势公共交通不方便，周边商业配套有待完善。面积分布地理位置般建筑楼层居住指数高景观设计状况良好均价二期元，三期待定去化分析先开五栋楼，目前已在放号。广告投放状况广告投放力度般，宣传策略较好，设计水平般。竞争个案六住宅龙凤嘉园案名龙凤嘉园项目位置潜山北路与史河路交叉口投资兴建合肥万事利房地产开发公司项目主题概念人生是首欢乐的歌项目知名度较高主力面积调查日期建筑设计中国美术学院风景竞争设计院主力总价工程进度层规划形态多层小高层开盘时间下月底综合分析总建筑面积万生活配套良好优势规模优势明显户型比例及结构合理景观设计良好主题概念明确区域居住指数高。周边人文环境相对较好，人均购买力强。劣势公共交通不方便，周边商业配套有待完善。面积分布地理位置良好建筑楼层居住指数高景观设计状况良好均价二期元，三期待定去化分析先开五栋楼，目前已在放号。广告投放状况广告投放力度般，宣传策略较好，设计水平般。竞争个案五住宅庐阳佳苑案名庐阳佳苑项目位置淠河路与金牛路交叉口投资兴建庐阳房地产开发公司项目主题概念西门最具关怀性社区项目知名度较高主力面积调查日期建筑设计合肥市庐阳建筑设计院主力总价工程进度层规划形态多层小高层开盘时间下月底综合分析总建筑面积万生活配套良好优势规模优势明显户型比例及结构合理景观设计良好主题概念明确区域居住指数高。周边人文环境相对较好，人均购买力强。劣势公共交通不方便，周边商业配套有待完善。年月份交房面积分布地理位置般建筑楼层居住指数高景观设计状况良好均价元去化分析先开五栋楼，目前已在放号。广告投放状况广告投放力度般，宣传策略较好，设计水平般。第二部分项目主卖点荟萃及物业强弱势分析与对策项目分析项目概况项目简介项目位于合肥市蜀山区淠河路与金牛路交汇处，靠近长江西路。总占地面积约亩，初步设计总建面约平方米，住宅建筑面积平方米，公建总建面平方米，地下总建面平方米。主要技术经济指标类别单位指标备注总用地面积规划用地面积总建筑面积住宅公共建筑面积容积率建筑密度总居住人口人总居住户数户绿地率停车地下机动车辆机械式停车非机动车辆停车地上机动车辆非机动车辆本案区位图项目宗地概况项目宗地位置本地块位于蜀山区淠河路与金牛路交汇处，啤酒厂对面项目宗地四至地块向东颐和花园。地块向南啤酒厂牛奶厂，距长江西路米。地块向西凤凰城种子公司。地块向北龙居山庄，龙凤嘉园。地块形状略呈梯型,地势较为平坦规整。地块现状正在拆迁。项目周边具有浓厚的居家生活氛围。生活便捷程度状况分析交通情况项目距离主干道长江西路约有米的距离，经过的公交线路较少，交通不是十分的便利。目前经过项目附近设有两个三站，具体线路有到望塘到合家福到省农机校路。除此以外，其它线路站点距本项目较远。周边配套情况本项目距离大部分生活配套较远，只能依靠自身配套来满足生活所需。具体生活配套有教育中安徽经济技术职业学校。购物场所社区商业银行中国银行农行储蓄所娱乐休闲丰乐国际大酒店医院合肥市红十字医院公交线路路主要企业白帝乳业华润啤酒粮食三库丰乐种子公司二项目分析项目的优势分析环境优势蜀山区素有合肥科教城中城之称，规划中的科学城位于该区，三里庵商务区西七商务区南七商务区初步形成，其城市化水平高居各区之首，是合肥市人口素质高密度大人均消费水平最高的集中区域。另外项目附近聚集着多个生活社区，居家氛围也较为成熟。区位优势项目临近长江西路繁华商住区，周边配套及交通日趋齐全方便，学区好发展潜力大，是开发中高档住宅的理想用地区域整体楼市看好，已成为合肥人的首选居住区域消费群体优势项目周边中高档社区高校及科研机构林立，是合肥市消费水平最高的集中区域。地块形状优势项目地块东西宽米，南北长米，略呈梯形。规整的地块形状有利于小区楼房的布局和排列，同时更加方便营造出高水平园林景观。园林景观的设计好坏是决定个项目品质的高低重要因素。总体比较方正，有利于规划设计。项目的劣势分析规模劣势项目规模较小由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不足，对于那些对园林要求较高的客户来说，这是个不利的因素。规划景观劣势项目规划水景较多，势必增加成本，后期维护费用也比较高户型劣势项目规划大户型所占比例较高，势必造成销售成本高规模劣势与竞争项目相比，本地块规模不大，难以形成规模优势。交通劣势项目地块位于淠河路和金牛路交汇处，距长江西路约三分钟车程，距五里墩立交桥也只有十五分钟车程。通往全市各地的公交线路，如路路路路路路特二路等。项目的机会点分析项目入世机会目前市场的实际消费力状况，处于纺锤型结构中间部位的是家庭年收入万的大众阶层，总价二三十万的小户型为其可支付的消费目标。随着楼市进入理性化的买方市场阶段，既往市中心大户型的黄金时代已成昔日的辉煌，中小户型正逐步成为楼市主流。本案推出时正逢市场转变初步完成，与竞争项目比较，本案无前期积压的包袱，可应顺势而动做出相应调整，举占领竞争的高地。目标客户群统当前楼市竞争的大特点，就是市场竞争不再局限于地理意义上的格局，而是向全市有购房需求的顾客，从区域竞争转变为阶层竞争，争夺个阶层的客户群。本案规模较小，更适合为阶层量身打造。项目的威胁点分析竞争楼盘的存在市场压力较大近期西门片区楼市供应量较大。到目前为止，该片区新推出的楼盘有凤凰城•家家景苑三期颐和花园三期，供量仅套左右，有很大的抢夺客户资源的实力，对全市客户资源都会形成很大的抢夺和分流，这项目销售的个必须面对和解决的问题。竞争压力相对较大。新政影响依然不可忽视目前房地产市场因新政下的影响，正处于冷热不均，走向不明的微妙时期，买方市场普遍呈持币观望态势，卖方市场暗流涌动，奇招百出，这现状将对项目的销售产生不利影响。在房地产市场已进入高位调整时期的合肥楼市，楼市增幅明显放缓，除个别项目外，总价偏高的户型普遍出现滞销。第四部分项目定位准确的定位是指导整个营销成功的关键。在此提供营销方案中的定位思想，对前期营销方案进步完善，作为指导项目营销的纲领。定位思路业内有句俗话没有不好的市场，只有不适合消费者的产品，这就是说无论任何产品都必须首先在市场上找到自己的位置，找到个机会空间。当前，随着市场经济发展日渐成熟，商品的形象已渐渐成为消费者认识的第要素，房地产产品也不例外。在六安市当地已有不少优势企业开发的项目特别显著突出，如上院产品等，他们普遍都在广大消费者中得到了认同。因此，开发商或者产品能否在当前逐渐激烈的市场竞争中站稳脚根，就不仅要对竞争对手作深入分析和准确地应对外，还应建立自身独特的优势和发展空间对于项目的定位，有句名言是不要想观众爱看什么电影，而要想观众还没有看过什么电影。这是项目定位的钥匙。作为个有责任感的开发商，如何面对以下问题成为定位的关键。要提倡种什么样的生活态度要倡导种什么样的生活方式要营造种什么样的生活状态在现实生活中，个人的生活态度决定了他的生活方式，这种生活方式又通过生活状态体现出来。在解决了以上问题后，还须解决以下核心问题项目提供给消费者的核心利益是什么如何确立社区的核心价值观如何培养项目的核心竞争力项目的终极目标是什么项目的核心特色是什么如何构建小区特有的文化明确这些核心问题，实质上是明确项目在市场竞争中如何建立自己独有的竞争优势，并明确定位。综合以上所述，本案的开发思路定为高质中价盘为其市场定位以优质的教育配套为其主力诉求点,以居住的舒适性与方便性为其辅诉求,以周边配套设施为其支撑同时提高产品品质,以品质优势提升项目的竞争力二客户群定位主要目标客户群分析房地产项目目标客户群的定位主要目的是划分出项目主要购买人群次要购买人群并通过对这些人群需求特征进行分析，以使在项目推广策略推广方式方面做出具有较强针对性措施，有的放矢的针对这