规范管理和有效引导，在商户入驻之前就做好店招灯箱的统设置管理，并督促商铺装修严格按照规定进行，以免违规装修对楼盘品质带来负面影响特别是空调安装灯光污染等。同时也会在有限的临时停车位上科学地对商铺停车实施引导规范，避免流动商贩的出现降低园区品质，辅助商业街有序展开商业活动，促进商业繁荣的同时实现规范管理。项目业态类型丰富，融合各业态的关系，管理要求高。物业特点管理难点启东绿城玫瑰园由高层住宅平层官邸法式合院商业等多种业态，不同的业态对物业服务的需求及内容都有所不同，既有共性的需求，又有个性化的需求。保证多种业态的业主各取所需互不干扰互惠互助相互融合，成为项目管理重点和难点。管理对策为确保高层住宅和平层官邸法式合院及商业之间的不同需求能得到保障与实施，同时又能相辅相成互惠互利，我们将重点做好人员车辆的管理，做好商家与居住者间服务需求的不断调查更新，做好商家与居住者信息的桥梁作用，及时为双方传递意见和建议。同时，为了协助商家的多渠道运营，我司将挑选部分实力强信誉好的商家加入绿城园区生活服务体系，在给园区业主提供便捷和优惠的同时也为商家提供更广泛的商业渠道。第二节管理方式工作计划和物资装备启东绿城玫瑰园管理方式为使园区的物业管理工作顺利开展，我司将派出优秀的主要管理人员组建启东绿城玫瑰园物业服务中心。管理方式之管理模式。管理由日本企业的扩展而来，是现代企业管理行之有效的现场管理理念和方法，其作用是提高效率，保证质量，使工作环境整洁有序，预防为主，保证安全，其实质是种执行力的企业文化，强调纪律性的文化，是实现现场精细化管理的基础和管理平台。我司将在本项目实行管理,通过对物品的定点定位定置及目视化管理等手段，大大提高工作效率，避免资源浪费，扩大办公空间，美化办公环境，保证办公效率，节省宝贵时间。整理将工作场所的任何物品区分为有必要和没有必要的，除了有必要的留下来，其他的都消除掉。目的腾出空间，空间活用，防止误用，塑造清爽的工作场所。整顿把留下来的必要用的物品依规定位置摆放，并放置整齐加以标示。目的工作场所目了然，消除寻找物品的时间，整整齐齐的工作环境，消除过多的积压物品。清扫将工作场所内看得见与看不见的地方清扫干净，保持工作场所干净亮丽的环境。目的稳定品质，减少伤害。清洁维持上面成果。保持良好的优雅的生产工作环境，环境影响心情环境影响精神环境影响工作，塑造企业形象的内涵。素养每位成员养成良好的习惯，并遵守规则做事，培养积极主动的精神自主性习惯性。目的培养有好习惯，遵守规则的员工，营造团队精神。安全重视全员安全教育，每时每刻都有安全第观念，防范于未然。目的建立起安全生产的环境，所有的工作应建立在安全的前提下。管理方式之二三位体式的共管机制业主开发商和物业服务企业之间的有效沟通可以促进达成共识，相互谅解，避免许多不必要的误解和纠纷。有效的沟通，可以使业主建设单位物业服务企业相互配合，共同营建和谐温馨文明的美丽环境。结合项目的服务定位，我们设想在启东绿城玫瑰园内引入三位体共管模式，实行指导机构监督机构执行机构有机结合的共管机制，有效促进物业服务水平的提高，保障相关主体的合法权益。监督机构业主物业服务质量监督小组或业主委员会公司始终认为业主的意见和建议是公司成长和进步的保障。为了建立和完善客户监督机制，增进业主对物业管理服务的了解，确保业主对我们的有效监督，我们将采取下列措施项目交付后三个月内成立业主服务质量监督小组，邀请有代表性的业主参加，对物业服务质量进行监督，并落实工作制度，定期召开会议征求意见业主委员会成立后，定期向业主委员会汇报工作，征求意见，寻求支持执行机构绿城服务启东玫瑰园物业服务中心指导机构启东绿城房地产开发有限公司监督机构业主物业服务质量监督小组或业主委员会三位体模式图通过宣传栏文化杂志，为业主提供最新资料信息，宣传法律政策社区文化活动等，加强联系与沟通，维护并稳定彼此关系定期召开业主座谈会，听取意见定期进行服务满意度调查，征求业主意见开通公司客户呼叫中心小时客户服务热线，接受报修求助建议问询等各类信息，听取业主意见。指导机构启东绿城香格置业有限公司可通过行使以下权利，对绿城服务及启东绿城玫瑰园物业服务中心的服务行为进行指导。审核物业项目提交的物业管理服务质量报告组织对管理服务工作的抽验检查，审查管理效果可通过会议或其它的形式，评审物业管理服务状况交流意见可即时就管理服务中的问题向物业服务中心或公司投诉对管理服务的重大事项进行审议。执行机构绿城服务启东绿城玫瑰园物业服务中心是物业管理服务的具体实施机构，对开发商负责，保证物业管理服务的各项工作令业主及物业使用人满意。依照公司制定的综合管理计划全面开展各项管理服务工作建立与健全民主管理，民主监督制度，与开发商共同检查监督管理，维系启东绿城玫瑰园良好的工作生活秩序，做好物业管理服务工作各项管理服务严格遵照公司质量管理体系的要求及程序对各项管理服务环节和管理服务目标负责作好详细的各项管理质量记录，定期向监督机构提交物业管理报告及时处理业主及物业使用人对物业管理工作的各种意见和建议积极配合监督机构执行相关对外接待及重大活动安排。管理模式之三设立全国统客户平台为体现规范化统化管理，我司开通了全国小时客户服务热线，接受广大业主的服务诉求，业主只需在电话中告知所拥有物业的具体房号，我们将会把业主的意见及时反馈所属物业服务中心，跟踪专人落实，从简单的日常维修，到业主投诉处理，整个运作体系严格以质量管理体系为基准，贯彻实行。如若涉及业主投诉处理，为确保业主得到满意的答复，我们同时还设置了分管总经理问责制，由物业服务中心经理亲自落实跟踪，并由总经理回访业主满意度，不满意继续整改，直至业主满意为止。管理方式之四责任包干制度我司将与服务中心经理签订年度责任书，服务中心各部门主管每月向经理递交月度绩效目标，服务中心主管每日检查所属部门员工的工作情况及记录。三级管理的考核结果将作为员工月度绩效工资发放的基数，同时也是员工晋升的依据。公司质量管理部每季度次的内部质量审核，将确保质量管理体系的正常运行，对审核过程中发现的不合格项限时闭环，并对责任人或部门作出相应处分。二启东绿城玫瑰园工作计划前期介入工作计划序号项目工作内容计划时间签定物业管理服务合同签定物业管理服务合同。与开发商进行协商，确认物业管理用房经营管理用房。中标后天内参与规划设计与建设收集整理各类图纸资料，熟悉项目的具体情况。加强与开发商的沟通，参加重要的工程评审会，并通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的合理化建议。就物业管理方面，对启东绿城玫瑰园当时阶段提出专业建议。参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月在建物业前期介入工作全面介入在建物业的施工。向项目部提出合理化建议。参与隐蔽工程验收机电设备调试。分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前组建机构人员招聘。人员培训考核。人员上岗及试运行。物业交付前三个月办公后勤管理用房办公用品配置。安排员工用房。物资配备。物业交付前三个月前期介入工作计划序号项目工作内容计划时间制定与完善各管理规章制度严格按照质量管理体系标准，制定符合本园区的各项操作规范。结合园区的实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付前三个月到日常实施阶段销售配合配合开发商对业主进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。协助启东绿城玫瑰园的宣传推广。物业销售全过程销售中心样板房服务提供销售中心样板房的保洁秩序维护客户迎宾服务。根据销售联谊活动情况，做好销售活动配合工作。在销售中心设立管家，提前引入舒适生活物业服务体系部分内容，提供客户维护服务。销售中心样板房使用全过程物业验收与接管依据接管验收标准，逐项严格进行审查。对不合格项目，备案并督促责任部门整改。进行复验。继续整改。符合接管标准后办理书面移交手续。制作启东绿城玫瑰园的备忘录。物业交付前三个月入伙阶段工作计划序号项目工作内容计划时间入伙实施与环卫房管局交通物价局电信燃气等相关部门取得联系，开展有关工作。各项入伙资料文本的准备。明确入伙流程及各岗位职责。与开发商共同策划举行入伙仪式，并做好入伙现场的准备。入伙手续办理。物业交付使用前后三个月初次业主意见调查以问卷调查电话拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。针对业主提出的合理意见，进行纠正措施。回访与回馈意见收集。物业交付后首三个月内档案建立与管理收集业主资料归档。各类图纸资料的装订归档。建档与运用。物业交付使用起配合销售以出色的物业管理协助推动销售及时将顾客信息反馈给销售部。协助销售部工程部做售后服务工作。物业交付使用起日常管理阶段工作计划主要项目备注全面实施舒适生活物业服务体系全面导入质量认证体系，修订和完善各项管理制度和工作规程建立电脑网络系统，实现办公自动化，加强员工日常系统培训开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规全面导入识别系统利用园区资源，开展多种经营性业务按照年度活动计划，开展丰富多彩的业主联谊活动开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求进行业主潜在服务需求的调查，有针对性满足业主的要求根据年度开支预算，合理调整财务收支，开展各项增收节支工作开展各项便民服务活动中修计划制定特色服务推广。自服务中心进驻之日起第三节管理机构人员配备培训与管理启东绿城玫瑰园组织机构在启东绿城玫瑰园组织机构的设置上，我们将按照舒适生活物业服务体系的要求，设置综管部管家部保洁绿化部秩序维护部工程部园区服务部共个部门。综管部人经理人经理助理人财务人法式合院管家人平层官邸管家人管理员人。前台客服人安保主管人安保班长人秩序维护员人监控人工程主管人工程技工人管家部秩序维护人工程部人保洁绿化主管人保洁人绿化人保洁绿化部人物业服务中心人健康服务专员人，文化教育服务专员人，居家生活服务专员人园区服务部人管家部将是提供服务的核心部门，其他部门将成为核心部门的有效支撑。物业服务中心将开通小时服务热线，前台管家将小时值班，业主可以通过小时服务热线及管家联系电话传递服务需求，服务结果将反馈给管家。同时，管家也会及时回访业主对服务的满意度。二启东绿城玫瑰园人员配备启东绿城玫瑰园物业服务中心人员配置共人。综管部人经理人，全面负责园区的物业管理对各部工作落实检查及对外协调等工作。经理助理人，分别分管三个不同物业类型区域高层法式合院平层官邸，协助经理做好园区的管理工作，经理不在位时行使经理的职责。财务人员人，负责财务工作，以及物业管理中心的后勤服务工作。管家部核心部门工程部服务提供保洁绿化部服务提供综管部后勤支持总公司资源支持安保部服务提供园区服务部专项服务核心部门集团公司资源支持二管家部人区域管家人，负责各自区域的业主服务园区节日布置园区业主活动组织业主接待健康服