房地产营销策划计划方案_可行性方案书word文档

子女未家庭该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女需要负担笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。

其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。

子女已成家的家庭由于子女已经成年并成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在平方米区间。

返乡置业者收入状况六安是个劳务输出大市，全市外出务工人员达到万人，返乡置业者为潜在的有效需求群体。

外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收务工类型年限年收入家庭结构体力型年万单身新婚夫妇或有未子女家庭专业型年万以上有未子女家庭或已婚技术型年万以上已婚夫妇或有未子女家庭入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于般六安人均收入，相对六安的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。

居住现状目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。

随着城市化步伐的加快，六安城市人口将从目前的不足万人达到的万人，在这过程中，对照六安经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。

未来需求外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房三房及带阁楼的大面积住房为主平方米，部分面积在平方米以上。

具体房型的目标客户二居室新婚夫妇单身族老年夫妇等三居室经济较好的企事业职工私营企业职员般公务员两代同堂家庭四居室经济收入超高阶层追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。

目标消费群购买心理及行为分析本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型小区的生态文化环境的有定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前六安的不同的楼盘和地段的选择具有定的差异性。

现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。

宽敞舒适的房型高质量的居住环境有定规模的小区高标准的社区文化需求追求自由个性和实际效用的统。

目标消费群需求公务员阶层二房三房工薪阶层二房三房返乡置业者和以上，复式富裕阶层二房三房和以上四房复式主力二房三房部分以上的四房复式分析第三部分产品策略策划思路通过调查发现，目前六安市已经面市的住宅产品尚在发展阶段特别是中高档产品大型住宅社区，另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为小区的绿化景观环境是个中高档小区必须具备的基本硬件条件。

我们的项目地块地处六安市郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为人文品质清新健康结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量接近万方，因此确定本项目的产品定位为中高端的品牌社区路线据此我们的目标提升地段价值创新生活理念。

我们的策略由人文景观引入塑造华府高端品牌形象。

赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时通过行为主张，产品景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在六安乃至安徽市场三级跳阳光化的生活由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出种阳光化的生活，在建筑单体设计时，可以设置些公共阳光会客室阳光书房等设置，另外在底层层部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境顶层阁楼适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。

优美的人文环境百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。

在我们的调查中了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境配套都要满足居民人性化的要求。

但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人物理感受建筑精神感受生活行为主张领导品牌地段价值社区品质生活品位增值空间品牌认同文环境，我们要做的就是告诉我们居民什么是好的生活，什么是高品质生活。

我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化清新的空气充足的阳光邻里之间浓浓的友谊，打造种好生活好文化的理想居家环境，提供住户种高品质的生活。

提供大众运动空间创造健康生活社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育运动休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。

总体规划构思小区的规划及建筑设计以创建世纪居住水准为目标，充分体现以人为本的设计理念，创造出具有良好居住环境配套设施齐全的百花汇聚，诗情画意的住宅社区以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系。

住宅室内外功能齐全的环境综合体，使人建筑环境这三者有机统。

考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则以人为本贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造个布局合理功能齐备交通便捷绿意盎然生活方便，具有文化内涵的住区。

注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计建筑设计的基本出发点和最终目的。

充分考虑现代人的生活方式，形成种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。

尊重自然贯彻尊重自然与可持续发展的思想。

贯彻生态原则文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。

以点状的组团绿地带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为体，贯穿可持续发展原则。

经济开发规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环滚动发展的机制。

人文内涵通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。

唐宋是中国古典文化的全盛时期，这阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。

通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。

科技生活强调高科技在建设管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，生活宽带等不仅是种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。

安全节能为居民提供健康舒适安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。

此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少排污少安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。

配套完善项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之。

根据六安市民的生活特点，在项目内配备商业娱乐休闲文化养生餐饮等系列的功能建筑，为客户提供舒适便捷的生活环境。

管理周全对于大体量的住宅项目而言，管理直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。

因此，本案的物业管理分两步走。

硬件在小区内安装红外线周界和可视系统并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。

管理公司的提前介入在项目开发的前期即选择家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。

同时兼顾多样性在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则小区品质体现文化多元化住宅类型多样化住宅形式多样性小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐休闲等系列化的功能环境设计多媒体化，包括建筑媒体绿化媒体水域媒体音乐媒体光媒体等。

合理性理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。

合理规划商业会所幼儿园居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。

安全性为保证良好的居住环境，合理地组织人流车流，正确处理好人流与车流人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。

在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流车流的入口位置与数量要合理规划，以方便安全经济为主要要求。

闭路电视监控系统防盗报警红外线闯入报警系统出入口控制系统小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。

生态性对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。

人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是种复合人工生态系统。

自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。

而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文历史等因素的关注。

应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。

以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有定的日照和景观要求。

差异化选折产品规划产品定位品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。

形象定位政务别苑针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面高贵，又不失浪漫主意情调。

文化宅苑针对富裕阶层，利用其对权利文化的特殊情结，满足其与官亲近附庸风雅的心理需求。

都市花园针对工薪阶层，迎合普通民众的趋同攀高心理，糅合现代时尚元素，营造都市花园的新生活空间。

④精神家园针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满丰富的基础上，利用已经形成的家园氛围，为其带来强烈的自豪感满足感和归属感。

形态定位开发多层为主，小高层为辅，多层以跃层为宜，小高层跃层。

为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。

建筑的层数要结合天际线美观错落设计。

功能定位由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿解放路南北二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。

道路和停车系统进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。

绿化景观环境原则是努力改善小区的生态环境。

小区绿地分三个层次，即庭院绿地组团绿地和中心绿地。

社区生活理念文化阳光自然金色生活与开发商企业文化和开发理念高度契合营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统的有着浓郁文化气息的高品质社区详见产品规划设计建议书。

卖点梳理卖点提炼六安规模最大的社区本项目是六安目前规模最大的住宅社区，也将成为六安房产开发项目的典范。

区位位于政务新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。

建筑规