1、“.....扩大市场分额持续期利用建成小区形象和客户推荐，保持市场影响力通过各种促销方式，保持品牌知名度和美誉度成功退出市场。新产品投资计划纲要根据测算本项目的总投资为万元，启动资金为万元，按总建设期年滚动开发的运作方式，各年投资额度见下图项目运作建议根据我司在上海的项目运作经验，对于个成功的大型项目，下面的条件将是十分必要的合适的启动方案和政府大力支持企业雄厚的实力和管理水平企业创新的项目发展战略和企业战略的执行力结合本项目的实际情况，目前操作难点在于企业启动蠡湖新城号地块的战略是否合适和执行的能力，这将决定号地块乃至蠡湖新城今后的发展水平。政府的配合与支持作为新城启动项目的难度作为蠡湖新城首推项目，如何启动无锡高端市场是关键。而目前无锡目标客源对新区的心理接受程度和房地产市场年的均价为元平方米，成为阻碍高端市场的发展的大阻力，以新产品面对新市场的投资风险非常大，我司高成本进入市场难以避免。投资额万元年年年年年投资额万元政府支持力度需增强本项目需要政府部门的大力支持......”。

2、“.....引入国内知名教育机构入驻社区内的中小学校在项目开发之初，我们将启动商业街招商和引入配套设施周边地区整体规划的配套实施，整体蠡湖地区规划中与居住有关的配套设施，如文化中心商业格局等应在开发时配套执行。我们的信心与实力我司致力于不断提升蠡湖新城号地块项目的产品力和市场影响力，并将上海成熟的社区发展理念和产品设计优势引入无锡房地产市场，凭借我司的经济实力与品牌优势使蠡湖新城号地块成为无锡市新的地标建筑群。作为蠡湖新城的启动项目，它的建设也将迅速提升该地区的土地价值，进步推动蠡湖新城的开发建设事业的全面发展......”。

3、“.....土地费用暂取净地出让方式万亩计算，费用中已包括土地使用权出让金征地费动拆迁费用和城市基础设施配套费等。有关管理部门提供的参考数据。投资估算土地费用作为蠡湖新城的启动项目，本地块土地费用暂取万亩。前后期工程费根据无锡市近年类似商品房可研报告测算，暂取元平方米。建筑安装工程费其中设计费为元平方米，高于市场平均水平以支撑蠡湖地区中高档精品住宅的定位。住宅造价根据无锡市造价统计资料显示多层造价约为元平方米小高层造价约为元平方米别墅造价为元平方米可转让公建造价暂取元平方米。全装修成本根据我司对无锡市场的初步调研显示，市民新房家庭装修成本约为万套，推算出本项目全装修费用在元平方米之间时符合无锡市场需要。本项目全装修成本暂取元平方米。下阶段，我们将就无锡市全装修市场的可行性进行更详细的研究。其它相关费用暂取造价的......”。

4、“.....水电煤等后配套费为元平方米环境绿化及小品费元平方米绿地面积，以绿化率折合建筑面积为元平方米。道路工程费及其它工程费暂取元平方米。市政公建配套费根据政府部门提供资料，人防为元平方米，并可与地下室地下车库相结合。本地块土地费用中含城市基础设施配套费锡元平方米，本地块城市基础设施配套费不计根据规划文本规定地块内设臵班小学和班幼儿园各所，占地分别为和公顷，其它市政公建配套按地方规划文件。根据城市居住区设计规范暂取平米。市政公建配套建造成本暂取元平方米。不可预见费暂取直接成本的。销售费根据无锡房产商经验数据，暂取平均房价的。管理费根据政府规定，为直接成本的。财务费根据工行提供的资料显示年以上开发贷款利率为流动资金贷款为,本地块财务费暂取万元税费经营税金及附加共计总销金额的根据土地部门规定，土地契税计税基数土地出让金的本次计算所得税印花税暂不考虑。总成本根据测算，本项目总成本为达到万元，见下表......”。

5、“.....我们认为现阶段本项目全装修住宅的市场价格为元平方米左右。考虑到市场的成长性，根据无锡近年商品房平均价格走势图显示，半年期住宅销售均价增幅保持在元平方米，由于本项目产品优于市场平均水平，半年期住宅均价增幅暂取元平方米。暂取全装修房增加售价元平方米。因此，本项目住宅均价为元平方米。价格元平方米增幅半年期元平方米期住宅二期住宅三期住宅四期住宅住宅均价销售收入与均价根据测算，本项目的销售收入为万元，折合可售面积的均价为元平方米。销售收入估算表数量单位金额万元住宅万平方米商铺万平方米车位个销售收入资金筹措根据测算，本项目的启动资金为万元，主要来源于自有资金和银行贷款，其余资金来源为项目滚动开发中的预销售收入......”。

6、“.....资金来源金额比例启动资金自有资金银行贷款预销售收入总投资财务分析经测算，本项目的投资财务内部收益率为，按照的折现率测算的财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年，年投资利润率为，因此本项目在财务上是基本可行的，详见下表现金流量表现金流出现金流净现金累计净折现净现值累计入流量现金流量率净现值合计不确定性分析盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点为直接成本销售收入税金间接成本成本，即当销售面积达到万平方米或销售均价为元平方米时，本项目可保本。安全余度约。敏感性分析通过对销售价格收入和成本的敏感性分析显示，这个指标变动在范围内时，本项目各财务指标的变化幅度较小，表明本项目的抗风险能力较强，但利润的上升空间较小。敏感性分析表项目基本方案销售价格收入成本上升下降增加减少内部收益率净现值静态投资回收期动态投资回收期年投资利润率五投资风险风险因素房地产开发相对而言具有较高的投资回报，但与此同时也面临定的投资风险，具体的投资风险大致有如下几种政策风险相对上海房产市场来说......”。

7、“.....充满很多变动因素，此外，房产开发通常经历个或几个经济周期，不同的经济周期内会有不同的经济政策，而房产作为项不动产投资，受政策影响的因素相当的大，因此，国家或地方的立法的速度内容对本公司的经营和投资会产生不确定的影响。同时，国家其它相关法律法规的颁布与修订以及产业政策税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来定的风险。管理风险由于公司注册在无锡，因此，管理上公司目前还没有异地公司管理的模式和经验，这需要公司管理层不断摸索并建立出符合本公司实际的管理模式。市场风险公司新进入个新市场，对市场的脉搏把握不确定性，以及对当地消费者消费习惯的不了解，公司不能准确地确定市场的接受能力。公司将会面临市场激烈竞争的威胁，在竞争中，我们最终能否完成公司的既定目标，事先难以完全准确地测算。目前地块周边以待拆迁地为主，虽政府在进行道路建设，但公共交通跟进较慢，线路稀少，其次地块周边商业配套不成熟，仍未产生虹吸效应，对购房者吸引力较弱，需政府加大后续设施建设的投入，推动市场的成熟......”。

8、“.....但随着公司在无锡业务的不断扩展，公司对技术管理资本运营的高级人才将会有更大的需求。如果不能在无锡当地找到合适的人才，将会对公司在无锡的发展带来很大的影响。融资风险房产开发前期工作对资金的依赖较大，考虑到公司在上海的项目开发以及无锡项目的情况，会对公司资金形成很大压力，需通过多种渠道解决资金问题。其它风险不可抗力和不可预测事件的出现，可能导致公司的投资损失。风险控制针对政策风险本公司为有限责任公司，公司的设立和运作严格遵守国家的法令法规和政策。公司将加强对有关政策法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。公司加快房产开发速度，缩短投资周期，尽可能的减少政策变化所带来的风险。针对管理风险研究成功公司先进的管理经验并结合公司的实际情况采取种灵活的管理方式，充分调动员工的积极性，创造出优良的成绩。针对市场风险考虑到无锡房产市场光明的发展前景，公司将加大对无锡市场研究的投入，并结合公司在上海成功的经验......”。

9、“.....创立公司的品牌，从而占领市场。公司保持对无锡市场密切关注，并根据情况及时调整策略。加强与政府相关部门的配合，及时反映购房者的需求，不断的完善生活环境，以质取胜，从而进步促进房产销售，进入良性循环轨道。针对人才风险努力为员工事业的发展提供良好的发展机会，不断提高企业的凝聚力，培养企业团队精神，为企业的高速发展奠定坚实的基石。对高级管理人员和高级技术人员采用较高回报方式相对当地市场进行激励，使员工的利益和公司的发展紧密结合。针对融资风险公司的自有资金已有相当数额，为公司的发展提供了必要的启动资金。公司具有批有经验的资本运作的人才，保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。公司将在政府的协调下和当地银行系统保持密切联系，力争得到当地银行的资金扶持。六结论与建议综合考虑以上分析，我们认为无锡市的宏观经济和房地产市场前景良好，但是作为蠡湖新城的启动项目和样板社区，对房价和地价的成功拉动还依托于政府的支持和开发商的实力。本项目在财务方面具备可行性，但从上海数个大盘的运作上看......”。