1、“.....世博会期间平均每天上海将接待万人，其中高峰期每日接待的游客数将为万人。根据以往统计数据,过夜人数般占全部旅游者的人数的,可以预测出上海年世博会期间旅游高峰时期住宿人口数为万，这也就是所需要的住宿单位数或称为床位数。按现在的发展速度分析测算，到年上海将达到张床位的规模。届时上海所拥有的住宿设施与世博会期间住宿人口的需要有定的缺口，将无法满足世博会游客的住宿需求。因此，未来几年上海有必要规划建设定数量的酒店床位。世博会之后，相关场馆作为对外商贸的永久性场所，从而保持商贸金融等相关功能的发展活力。上海年举办世博会的概念，以及政府将会展业作为上海重点发展产业的政策支持，加上近年来旅游业的兴旺，使得上海酒店长期处于热租状态。目标市场由于本项目拟作为分时度假产品销售，而分时度假酒店横跨房地产和旅游两个行业，下面对这两个市场的发展现状及前景作出分析。房地产业发展势头良好房地产业已经成为上海六大支柱产业之，上海市在年取得了高达的增长率，而且为年以来最高的年......”。

2、“.....房产经济对上海发展的推动作用日趋加重，而上海发展又为房产经济的发展提供了广阔的空间。从国外房地产发展状况看，美国日本英国房地产增加值占的比重分别达到美国经济发达的几个州，房地产增加值占的比重更是高达。香港地区年房地产增加值占比重虽然只有，但这是由于香港房地产处于低迷时期。年香港为亿港元，和年上海比较接近，其房地产增加值为亿港元，占比重为。而年上海房地产增加值为亿元，占比重为，年占比重为,年占比重为，但还远低于发达国家与地区的水平。从发展水平看，联合国曾对个国家的长期统计资料进行分析，得出个重要结论房地产的发展与人均的增长密切相关。根据人均的不同发展阶段，房地产市场将呈现不同的发展态势，见表所示。表人均生产总值与房地产业发展阶段的关系分类人均生产总值房地产业发展阶段美元起步阶段美元快速发展阶段美元平稳发展阶段美元以上下降阶段年上海人均生产总值为美元，预计年人均生产总值将达到美元。根据中共上海第八次代表大会提出目标，年上海人均生产总值达到美元，那么......”。

3、“.....由此可见，最近三年，上海市房地产仍将保持快速发展，到年，上海房地产业发展步伐才可能趋缓。分时度假与产权式酒店市场前景广阔分时度假，又称起源于世纪的法国，世纪年代引进美国后得到了迅速的发展,并扩展到了世界各地。分时度假包含两方面的内容，个是分时度假的概念，个是分时度假交换概念。分时度假就是将度假酒店或度假村的个房间的使用权以周为单位分时段卖给多位客人，使用期限可以是年年或更长的时间。顾客买了个时段的使用权后即可每年在此享受个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让馈赠继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。分时度假在我国登陆，并逐渐被消费者认知和业界认同。年全国旅游发展工作会议正式提出了中心城市可积极探讨分时度假等新的旅游方式，发展假日休闲旅游，拉动内需，盘活闲置的房地产的指导方针，国家旅游局也将发展分时度假纳入中国新的五年计划之中。作为分时度假产品的配套设施和产品，产权式酒店同时又是种新型的房产投资和消费模式，在国际上广受投资者青睐。数据显示,近年来......”。

4、“.....到年销售收入已飙升至亿美元，其投资回报率高于商铺和高档公寓等不动产投资指标。产权式酒店在上海的发展有它自身的优势和特点。据有关部门分析,到年,全世界游客量将达到亿人次以上。届时,上海将成为世界旅游的个主要目的地，境外高消费水平的公务商务客人旅游客人也将有较大幅度增长。目前上海市港澳台和外籍常住人口约至万人，约占上海总人口的。而流动性人口现已达万人，这部分人口占上海总人口的，这就需要更多的临时住处。据调查,目前上海本地正在营业的产权式酒店已有几十个。产权式酒店开始逐渐成为上海市投资市场上的热门产品。近来,外地产权式酒店投资项目也频频现身上海。如前段时间在上海热销的昆山阳澄湖风景区的东方云顶产权式酒店，就曾吸引不少投资者。其他在上海销售的，还有周庄的江南人家苏州的虎丘广场黄山的徽州胜景和苏州茉莉花国际大酒店等，都以分时度假的形式，让投资者既有投资收入，又有消费机会。因此，上海市产权式酒店的市场容量大，且发展前景十分广阔......”。

5、“.....它以消费者的需求为出发点，反映了开发企业为实现经营目标，对房地产产品的构思定价促销的手段和过程。实施有效的销售策略有利于传播先进的营销理念推介房地产产品提升企业形象，直接影响到项目开发的业绩和企业发展后劲。上海证大艺术大酒店项目的销售策略如下要认真进行前期调研和分析。通过科学的前瞻的市场调研和分析才能有效地化解和规避投资趋向投资失误和投资风险。市场调研和分析主要包括营销环境调研客户调研个案调研和竞争对手调研等。只有调研分析工作做得越准确越透彻，本项目的销售策略才越具有竞争性和赢利性。二是正确的价格定位。本项目的价格定位，必须充分考虑潜在消费者的价格承受力，在对环境房型品质交通价格走势等因素进行综合分析后合理定位，最大限度地吸引潜在消费者，并激发他们的购买力，从而实现合理的投资回报。三是积极的广告策划。公司将积极拓宽广告宣传的途径，既运用户外广告，以最经济最有效的方式推介产品，也会注重发挥媒体的作用，达到树立形象和促销的目的......”。

6、“.....比如曾重金购入法国现实主义雕塑代表作品大拇指置于其开发楼盘中,并承办了首届上海国际雕塑与环境艺术展,并耗资数十万美元购进了美国波普艺术雕塑代表作之。上海证大艺术大酒店项目在营销策划上将充分展现艺术形态与酒店这商业形态相结合所展现出来的无限魅力。四是做好营销服务。服务直接影响着公司及项目的信誉和形象。服务既包括在项目销售过程中直接为顾客所提供的各种咨询和帮助，也包括为顾客所提供的与项目销售相关的各项服务和售后服务。良好的完善的服务能帮助公司达到营销目的。竞争分析年初，上海正式公布了包括世博会规划会址在内的黄浦江两岸综合开发计划，专家预计浦江开发计划的初期启动投入就将达到多亿元。在这样的利好消息刺激下，上海房地产市场参与者个个摩拳擦掌，原本火热的竞争局面显得更加剧烈。目前,境外投资机构与本地的实力发展商接触的力度也进步加大,外资对于上海楼市的参与程度还会不断深化。有关媒体报道......”。

7、“.....类似香港愉景湾的综合项目而瑞安集团已在太平湖兴建个万平方米的商业区。除了港资,外省市企业来沪投资也成为新热点。外省市来沪投资设立的全资或控股企业共有家，其中投资房地产的企业共家，注册资本总额行业排名第五。竞争策略凭借数年来积累的实力与本土企业优势，上海证大从容不迫制定好了长期的竞争策略。品牌战略品牌意味着质量和放心，能公司在健康繁荣的房地产市场上独树帜，树立形象。实施品牌战略的具体方案如下要张扬个性。公司实施品牌战略将准确地显示证大和证大艺术大酒店的与众不同，不仅使消费者从中联想到定的寓意，还要他们联想到品牌和产品特有的特点和性能，使上海证大艺术大酒店从同类产品中脱颖而出。因此，差别化，个性化独特化成为上海证大艺术大酒店项目塑造自己品牌的重要原则和方法，是走向成功的第步。二要以质取胜。上海证大在实施品牌战略的过程，将会不断提高开发的质量。房地产产品质量是品牌的生命，其建筑设计建筑施工建筑材料以及环境装潢等要素都要居于同行前列。三要注重传播......”。

8、“.....要教育员工呵护企业品牌，讲究企业礼仪，注重企业诚信，通过他们的言行争取消费者的信赖。积极与大众媒体沟通，将企业重大的开发项目设计理念施工标准等向媒体介绍，引起他们的重视与关注，通过他们的及时报道，让社会知晓。另外，证大将创造条件参与各类开发项目的评比及展销活动，使之成为推介产品展示形象提高品牌及产品美誉度的重要途径。管理策略上海证大实施竞争战略的核心，是确保公司在长期竞争中，使自己的战略竞争手段更具有战备优势，采取先发制人知已知彼重点突破等战术，从而获得有利竞争地位，提高公司的盈利能力和可持续发展的能力。合理的管理策略是提升公司内在竞争能力的有效措施。是控制开发成本。控制开发成本能使公司在向市场提供产品和服务的过程中，采取比竞争对手低的成本和价格。具体地说，公司在在项目规划设计开发建设市场策划和研究以及市场营销等方面的费用，要力求做到低成本运行，尽可能控制支出。控制开发成本，并不意味着以牺牲项目开发质量为代价，它是通过强化管理，降低消耗，节省人力等综合措施达到目的......”。

9、“.....证大将以创新的理念从事项目开发工作，做到人无我有，人有我优，人优我特。注重产品差异化，是公司保持竞争优势的必然选择，它还包括产品设计产品技术特性新材料的运用客户服务等内容。上海证大艺术大酒店将艺术形态与酒店这商业形态完美结合，是证大集团实施产品差异化策略的代表作。三是关注市场变化。房地产业与宏观形势房地产市场走势消费需求等方面有千丝万缕的联系，因此，作为房地产开发商，必须具有敏锐的观察能力和分析能力，从而随时修整竞争策略。上海证大将在产品质量功能结构等方面不断改进和创新，使证大开发的产品不断适应市场的需要。另外，证大将继续关注房地产市场以外的投资和消费动向，发掘新的消费需求和消费群体，从而作出正确的和前瞻性的决策，从而把握发展大势，顺应发展规律，寻觅适合的投资方向，规避投资风险，追求集团利益和社会效益的最大化。第六章投资估算及经济评价基础数据建设规模及内容本项目包括五星级酒店当代艺术博览馆国际商务楼城市文化广场等业态建筑，总建筑面积。施工期安排本项目施工期为个月......”。