【定稿】邢台凤凰城项目投资建议书word文档（完稿）

大量土地荒废闲置，诸多开发企业破产，刚刚起步的中国房地产市场度进入房地产开发低谷。

这个阶段，邢台房地产市场没有受到太大影响，邢台在这时仍然谈不上形成了具有市场特征的真正意义上的房地产市场。

市民的住宅改善渠道仍然以单位集资建房为主。

由于经济体制的改革，些行业在改革中失去了优势地位而开始出现效益较差的企业，这些企业的职工由于单位的效益差，从事实上失去了得到或改善居住条件的渠道。

这样，由于单位的差别导致了获得住宅机会和条件的不平等。

这种事实上的不平等催生了市民对于商品房的市场需求。

九十年代后期的邢台市，企业的破产和兼并已经不再是新鲜的事物，就业形势的灵活性增加以及城市第三产业的发展使得越来越多的人们需要更多的更简单的渠道获得住房去改善和获得居住条件，并且有支付的能力。

随着国有企业的改制和住房体制的改革，福利分房和福利性质的集资建房基本退出了历史舞台。

商品房的需求和供给真正成为邢台市房地产市场的主旋律。

年，通过兼并水泥制品厂取得土地，邢台房地产市场的第个知名的商品房住宅小区滨河小区的推出，标志着具有市场经济特征的邢台房地产市场开始形成。

从此以后的几年里，也就是年代末期。

积压了年的购买力由于渠道的畅通和产品供应的增加而突然爆发。

消费者好像进了乐园的孩子，置业心理的不成熟置业知识的缺乏以及房地产市场的不规范经济适用房的大量开发上市，邢台房地产市场度出现卖方市场局面皇帝的女儿不愁嫁，代表项目皇家阳光园园林小区天厦花园。

此时，消费者对于房地产的要求，尚处于居者有其屋的阶段，对房屋的要求多数处于对户型的关注上，对于配套环境物业尚没有概念，就户型而言，动静分区干湿分区容积率进深等方面也没有过多的理性的要求。

萌出进入新的千年，邢台的房地产市场迅猛发展日新月异，民营公司和国有开发企业长足进步，迅速作大作强，占领了大部分市场份额。

代表企业皇家地产天厦地产滨河地产永辉永信。

他们各自的园区在本世纪初的邢台房地产市场中各领风骚，得到了市场的认可。

产品投放市场的集中使得各个公司首次开始认真地审视分析市场，尊重市场。

竞争首次在各企业意识中出现。

产品户型设计和包装广告推广首次被引入邢台的房地产市场。

年开始销售的皇家阳光园是邢台市第个使用比较考究的楼书的项目，楼盘包装广告推广的概念第次出现在邢台的房地产市场。

阳光园三个月销售完毕的良好业绩，除了市场价位的因素外，广告起到了推波助澜的作用。

酒好也怕巷子深，邢台的房地产消费者开始成为被尊重被分析的对象。

适销对路的产品开始成为各公司考虑的主要内容。

各公司都各显神通，错位出击，避免正面冲突。

皇家地产，走成片规模开发的路线，引入品牌理念，重设计重宣传重配套。

天厦地产，走价廉物美路线，以价廉为主，产品般，适合低端客户但由于资金的强大支持，其项目的建设多数不为销售进度所影响。

永辉永信，利用外资背景，错开皇家地产，找到市场空白点，在个非高尚社区的地块炒作高尚社区概念，在当时的市场环境下，亦反响不错。

滨河公司，比较保守，坚持在稳扎稳打在市区内开发的理念，在邢台消费者中有较好的品牌美誉度，但自滨苑小区后，市区内的地块越来越不好拿，也只好到新规划区开项目，被迫面对竞争，显得比较被动。

成长邢台市的房地产市场的最近年，是不断成长壮大的年。

在这期间，房地产项目不断增加，户型设计不断进步。

产品种类也比以前更加丰富。

住宅产品，从最初的经济适用房多层住宅，发展到跃层错层别墅联排别墅花园洋房小高层高层等住宅，对于配套物业环境的要求也在逐步提升。

住宅产品也不断丰富，从原来的多层高密度布局到小高层带电梯，最近又开始出现低层低密度住宅，完全符合房地产市场发展的规律。

同时，也出现了投资和经营用途的专业的商业地产。

商业地产从最初的明月购物广场天厦地产开发中北商城新世纪商城到恒泰城财富广场港龙亿德隆。

消费者商业地产投资的消费心理逐步成熟。

通过市政府招商引资的扎实工作，邢台的房地市场开始有了外来资本介入，更加促进了本土企业自身的发展和提高。

顾问公司，这个名词也是邢台房地产市场成长成熟的标志，随着房地产市场的发展，竞争的更加充分，业内的细分也是大势所趋。

由于土地政策和金融政策的调整，开发公司由过去的大而全越来越向资本运营商的角色靠拢。

房地产营销也越来越成为门复杂而综合的专业，需要有行业经验和综合素质的高水平专业人员运作。

应该正确认识房地产顾问机构的效能。

形象的比喻，顾问公司应该是船的舵手而不是起死回生的药。

如何掌握方向最大程度的规避风险，是顾问公司能够做到的。

成熟的市场里，起死回生力挽狂澜的事情不会太多。

卖方的成熟是消费者的成熟造成的。

消费者进步的速度往往大于卖方的估计。

比如，专业的商铺市场投放量过大，导致销售不畅，不能简单的认为旺地旺铺。

展望房地产市场的形成依赖于市场经济的主导地位。

同样，其发展也同样受到当地经济形势发展的影响。

房地产市场有很强的地域性，相似的城市可以类比而不能照搬。

经济和政治因素，对个地区的房地产市场具有强大的影响力。

明确了上述观点，邢台房地产市场发展的前景是可以展望的。

邢台市属于经济欠发达的类城市，人民收入水平有限，房地产产品需求以改善居住条件的需求为主，形象点说是由经济型向舒适型转化为基本推动力。

以对于房地产产品的使用功能需求为主，功能导向而非投资导向。

邢台市虽然与邻近的石家庄市同处于华北平原，但是不具备石家庄市的地区中心城市和交通枢纽的地位，所以大型投资型专业的商业地产项目需求量要小得多。

宏观政治和经济政策对房地产市场的影响是显而易见的。

目前我们国家的政治形势还是非常好的，以经济建设为中心，推行可持续发展战略，稳定和发展为主题，法制建设和市场化进程不断进展。

对于房地产行业的规范和健康发展是非常有利的。

从经济形势来看，银根仍趋紧，消费增长仍较缓慢。

从大的方面来说，房地产行业仍是国家大力支持的龙头型产业。

但从调控来看，控制虚高房价控制固定资产投资过热也不断有新的动作。

有张有弛，总体向好。

年邢台房产价格呈现新趋势据邢台市城调局调查显示，年三季度我市房地产价格水平涨幅明显，商品房销售价格特别是高档公寓高层住宅售价，同比上升明显。

调查显示，在普通住宅中，各房地产公司销售形势不同，价格有涨有落。

我市市区西北部开发的楼盘项目基本都处于涨势之中，而东南部开发的项目惨淡经营，平均售价有所下降。

商业用房销售及租赁价格小幅上升。

影响商业用房及租赁价格变动的主要因素是我市拉网清除违章建筑和马路市场，使得临街门脸减少，影响到地处繁华地段配套设施齐全商业网点集中周边环境完善的商业用房价格上涨。

告别生存型，选择舒适型邢台市人均使用面积，人均居住面积，年递增，人均辅助面积年递增。

居住条件大大改观。

据我们了解，目前邢台市比较畅销的户型多为平米左右的三居室住房，且以二次置业为主，这就说明了广大的邢台市民已经开始着手改变目前的居住环境。

处于置业考虑的初级阶段目前我市的置业消费者仍处于成熟置业的初级阶段对于项目本身品质户型等有定的要求，刚刚开始考虑周边环境规划手法绿化景观等项目因素，暂时较少考虑项目的文化及概念包装。

我市居民对于通过居所显示其文化品位身份不同以及中小公司对于办公地点的不同而带来的身份地位的变化不是很感兴趣。

属于无意识自我表现，和旧城市的文化根深蒂固有关。

居家空间格局变化卧室客厅餐厅厨房卫生间阳台工作室电脑房储藏室多功能室观景阳台生活阳台阳光室屋顶花园等新元素注入到设计当中。

四年邢台房地产市场在开发量及有效供应量有较大突破，已大大超过年的供应量。

客户购房将更为慎重，客户对产品的品质要求更高，需求呈现出多元化和两极化。

邢台市居住类物业的市场价格整体表现趋升，特定区域内特定产品的价位更具有很大的上升空间。

年邢台房地产市场供需存在不匹配的矛盾，比如住宅开发及商业开发火热，而商用写字楼等无人问津。

年市场发展趋势总体乐观，预计明年上半年市场表现将比较活跃，同时竞争也日趋激烈。

五经济房仍是最大购房主体从我市出现的中低档住房好卖的现象不难看出，市民需要的还是价格略低的经济房。

经济型住房目前热销个重要的因素，就是我市住房资金管理中心放贷政策已很宽松，这对于购房者来说是个好机会。

据项调查结果，岁至岁的些较高收入者有的人希望通过按揭在近两年内购房，主要是针对价位在每平方米元元以下的经济型住宅，属于首次置业，户型面积主要在平米左右。

也就是说，花万元左右购买套住房还是能承受得住。

记者在有关部门了解到，通过贷款购房的人年龄在岁岁的居多，这人群可以说是我市购房的主力军。

另外，购买项目顶层住房的几乎都是清色的年轻夫妇，而且大多数人的想法是若干年后想再购置新的住房，现有的住房仅仅是个过渡，属于第次置业。

他们认为，顶层并不是像人们想象得很热，因为都经过了保温隔热处理，而且顶层般要比其他楼层便宜很多，挺上算。

如果转手，应该不会太难。

新婚夫妇层出不穷，对购房的需求是必然的。

因为经济实力的限制，年轻人很容易产生对住房梯度消费的想法，买房子就不会步到位。

分析我市的购房主体多是工薪阶层，多数夫妇两人的月收入之和平均在元左右。

每月拿出元还贷款，经济上明显紧张，如果拿出元还贷款便感觉轻松。

由于收入是定数，制约住了购房不能太奢侈。

另如黄河小区开盘时，居民买房需要批条找门等而其后的阳光园开盘，三个月销售空。

这些都说明了在我市，经济适用型住房是居民置业的首选。

市中商圈地带的精装修紧凑户型优势明显，但市场空缺今年不少楼盘以大户型为主打，而在其他些城市小户型更是火爆热销，但明年都不被市场看好，小户型不适合像邢台这种中型城市的发展需求，大户型的需求是金字塔顶的客户，市场消化量不大。

随着购房者的消费心态逐渐成熟，在购房上会有更长远的考虑，以较小的居室面积与齐全的功能空间为特征的精装修户型将受欢迎。

迎合投资需求的功能比较齐全服务完善的相对小户型，如平方米以内的厅卧厨卫等功能配套齐全的居室。

迎合普通百姓的经济型紧凑户型，如平方米的二居室，平方米的三居室。

城市边缘以低密度舒适型住宅为主随着城市交通的畅通，路网规划的完善，城市边缘的低密度住宅初露端倪。

例如鸿溪书香园滨河青青家园阳光国际，项目本身环境好户型舒适离城区距离适中价格合理，提升了我市的居住品质。

居民消费观念在不断成熟，将更多的追求产品本身的舒适度和趣味性，那些城市边缘的低密度舒适型居住区必然成为他们的选择。

近几年我市商品房价格呈上扬之势，多数居民认为当前房价偏高。

在火热的背后，市场存在着巨大的风险。

年可以说是邢台房地产市场突飞猛进的年，随着阳光国际的建设完成大连鸿溪书香园的初具规模凯旋城维也纳花园的开盘，这些品质较优的产品将邢台的房地产开发水平又拉高到个新的阶段，与全国大多数城市政策调控房地产低迷观望相反，邢台房地产开发热火朝天，房价更是逆势上扬。

邢台房地产价格同比增幅已超过了石家庄。

这在邢台这样个城市中是不正常的。

在热闹的背后还是存在着巨大的非理性的泡沫成分。

年岁末，邢台放地的速度进步加快，年进入市场的