【定稿】顺德商业中心综合物业工作建议书word文档（定稿）

项目发展的优势条件项目发展的劣势条件项目面临的市场机会项目面临的潜在威胁对策项目定位研究目的在分析的基础上，提出项目发展的总体方向和整体策略，并提出项目在市场定位价格档次目标客户和产品类型方面的具体建议。

发展思路发展策略及开发理念构思发展定位市场定位发展主题目标客户定位价格定位整体均价商铺公寓住宅酒店均价及定价依据入市价格策略价格走势建议产品定位物业类型及其组合比例户型及建筑面积配比配套设施建议产品标准建议开发模式建议项目开发时序及强度建议项目开发时机建议各期物业类型建议各期配置设施建议其它开发建议成本及财务收益分析投资估算成本构成开发成本构成土地成本前期费用基础设施及公共配套设施建设工程费建安工程成本开发期税费不可预见费开发费用构成企业管理费财务成本销售税费包括销售广告费销售代理费销售税项等根据项目实施进度预测分年度资金需求财务分析销售收入租赁收入预测销售进度预测经营成本估算编制预测报表现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表等财务评价项目盈利能力分析静态分析包括投资利润率资本金利润率动态分析包括财务净现值，财务内部收益率等反映项目清偿能力的指标投资回收期包括静态投资回收期动态投资回收期借款偿还期不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析临界点分析风险分析项目主要风险因素分析风险程度分析防范和降低风险对策产品设计建议规划布局设计建议人车交通动线分析入口布置建议平面交通系统建议垂直交通系统建议停车场设计建议建筑建议建筑风格建议建筑平面设计建议建筑竖向设计建议与期建筑联合设计的建议景观设计建议原生景观利用建议室内景观设计建议室外环境设计建议结论及建议本次服务工作时间及收费工作时间本司将为项目的策划研究工作成立由多个专业人员组成的工作小组其中包括商业地产城市经济及规划市场研究等方面的专业人员，为项目量身提供专业策划及解决方案。

工作时间约个工作日。

工作费用工作总费用为人民币万元整。

其中包含了发展策划定位投资效益分析产品设计建议及三个月的产品设计顾问阶段。

委托合同签定后的个日历天内支付首期工作费用，即工作总费用的。

中期汇报结束并获得委托方认可后的个日历天内支付二期工作费用，即工作总费用的。

全案策划汇报完成，提交最终策划报告和设计任务书，并获得委托方认可后的个日历天内支付三期工作费用，即工作总费用的。

三个月服务期的产品设计顾问阶段完成后个日历天内支付剩余的工作费用，即工作总费用的。

我司操作此类项目的经验和优势细致的专业服务本司将为项目的策划研究工作成立由多个专业人员组成的工作小组其中包括商业地产城市经济及规划市场研究建筑设计等方面的专业人员，按照上述的专业设计模块，为项目量身提供专业策划及解决方案。

相关资源优势十多年的沉淀积累，珠江恒昌已形成了自己独有的理论研究体系和操作模式，具备强大的资源整合能力。

我们的经验和我们的资源都是我们长久屹立于业界的独有优势。

具有强大的资源整合优势门类齐全的专业队伍架构，采用矩阵式管理模式珠江恒昌多年来注重专业团队建设，广泛吸收行业相关的专业人士，如区域经济研究城市规划商业经营招商营销推广建筑园林设计工程管理房地产估价以至房地产交易管理系统开发等方面的专才，使专业架构能覆盖整个房地产开发营销及经营管理过程，从而能为客户提供全面而周到的全程顾问服务。

珠江恒昌矩阵式管理模式备注珠江恒昌根据项目特点及工作阶段性要求选择不同专业人员组成项目组为客户提供全程顾问项目咨询与管理服务珠江恒昌综合服务体系高水平全方位的恒昌集团房地产专业平台恒昌集团经营业务范围几乎涵盖了房地产行业的整个领域，为珠江恒昌的全程顾问服务提供高水平全方位的资源整合平台。

业务地域范围广，服务客户众多，项目经验遍及全国各地珠江恒昌本着开拓进取的精神，十多年来为政府机关境外投资机构国有企业民营发展商等客户提供发展策划可行性研究区域发展及土地开发研究房地产市场研究建筑规划设计招商引资营销策划与代理等服务。

业务范围遍及全国多个省市及地区，成功策划超过多个项目，其中涉及商业住宅写字楼复合地产等各种不同类型物业。

珠江恒昌擅长总结借鉴国内外房地产发展经验，特别是对大型复合地产项目商业地产地铁上盖物业区域土地开发研究项目等均有丰富的研究经验。

丰富的复合地产商业地产发展策划及全程顾问服务经验珠江恒昌拥有丰富的复合地产商业发展策划经验，并在提供全程顾问服务方面具有独到的优势。

近年来成功策划了广州美博城广州太古汇广场广州时代广场等代表性商业地产复合地产项目，其它各种规模的复合地产商业地产项目为数众多，策划成果绝大多数得到了发展商的充分肯定。

在项目开发的全过程中，珠江恒昌更为广州友谊商店集团天津华厦集团等知名发展商提供了从前期可行性研究到后期营销推广以至企业管理等的全程顾问服务，部分发展商已成为珠江恒昌长期服务的客户。

具备区域宏观战略性思维基于我们的专业架构，我们在项目研究中具备区域宏观战略性思维，善于把握大方向，能从战略高度审视个项目，片土地，从而能为项目作出精确的定位。

城市土地及区域发展相关研究是珠江恒昌服务内容的重要组成部分。

多年来，珠江恒昌多次接受政府有关部门委托，对城市土地开发利用评估经营管理等课题进行研究，并参与了珠江新城琶洲地区金沙洲横沙地区南沙开发区等多个城市新区发展的有关研究策划工作。

如年由广州市土地开发中心组织开展的关于琶洲土地开发可行性研究和经营策划方案竞赛，作为参赛的六家机构之，珠江恒昌提交的研究报告及策划方案脱颖而出，获得最高名次。

该研究报告及策划方案受到有关专家及土地开发中心领导的好评，是众方案中唯有考虑琶洲土地开发与珠江新城土地供应产生关联影响的研究报告。

熟悉国内外地产运作，善于引入投资商或经营商珠江恒昌十多年来在综合型物业策划和招商引资上也积累了很多成功的经验。

由于我们在港澳地区以及国外具有良好的信誉和稳定而广阔的社会关系网络，因而多次成功的为国内项目引进国外知名投资商或经营商，使项目开发经营如虎添翼。

早在年，珠江恒昌就为集商业零售写字楼于体的天河时代广场提供可行性研究营销顾问招商顾问等服务，成功引入广州友谊商店联邦家俬等核心经营者，取得良好效果。

另外，珠江恒昌也为深圳招商地产进军广州的首个大型综合商业项目完成了发展策划与营销顾问工作，该项目位于地铁三号线汉溪站，是全国最大型的综合商业中心之。

珠江恒昌历年来对各种地产形态的种种成功策划顾问经验优秀的资源整合能力表明了珠江恒昌在房地产综合研究和复合研究方面项目全程服务方面的强大实力，相信这将有利于我们更好地为本项目提供更专业更全面的顾问服务。

部分案例恒昌公司部分综合性地产项目目录项目名称委托方项目规模太古汇广场可行性研究合作顾问香港太古地产总建万广州凯德置地高级公寓可行性研究新加坡凯德置地总建万顺德新城区置业广场综合项目发展策划顺德新城区开发中心总建万天津华厦公寓发展策划及租售代理天津华厦建设发展顾问有限公司总建万恒基海珠广场发展策划恒基中国投资有限公司总建万南海大沥巴黎春天商业步行街发展策划及招商代理南海大沥新世纪商业广场有限公司总建万美林国际家居博览中心发展策划广州市美林基业投资有限公司首期万广东东莞长安中惠名城风情街营销推广策划及招商代理东莞市中惠房地产开发有限公司总建万广州时代广场项目可行性研究及招商顾问广州金顺房地产开发公司总建万广州新城数码生活广场发展营销策划广州市凯兴房地产有限公司总建万广州新大新百货广场扩建可行性研究广州新大新公司总建万多户型形式珠三角各地的酒店有其独特的特征，有的面对短期居住客户，有的面对中长期居住客户，有的面对居住兼行政商务使用，不同的酒店定位设计的产品有很大不同。

各功能物业之间的兼容问题各功能物业建筑面积各是多少，确定怎样的比例关系才能使经济效益最大化每种物业类型的营运方式不同，给企业带来不同的经济效益，需要结合企业的战略考虑，确定不同物业之间的比例，使项目经济效益最大化。

问题三各功能物业产品的设计问题是否符合本地消费者的消费习惯二三线城市综合物业设计的考虑因素住宅户型开间生活流线朝向装修社区空间商业楼层定向消费和随机消费层高布局步行街集中形式户型交通流线酒店配套设施公共空间和套内户型景观采光通风是否对地形及周边景观利用最大化，使经济效益最大化沿街面景观原生树下沉广场•举例商铺没有最优利用临街面地块内不少原生大树，这些原生大树是否可以和商业结合形成特色商业凤岭山景观是否得到充分利用是否考虑了运营管理，使运营成本最小化交通组织出入口公共空间和半公共空间停车场•举例酒店公寓的出入口比较分散，是否符合营运管理需求酒店的配套依托商业中心是否考虑了互相影响的问题无论是公共广场还是休闲等配套功能，在不同功能物业之间的分配都不清晰问题四租售营运管理问题如何确定租售比例问题是统招租，还是整手转让，还是散售租售后对运营管理的影响如何营运管理是委托经营自己经营还是合作经营每种物业类型和营运方式给企业带来不同的经济效益，需要结合企业的战略考虑，确定不同物业之间的比例，使项目经济效益最大化。

租售营运工作虽然是项目开发的最后个程序，但定要在发展策划过程中就深入考虑，因为不同的管理方式影响到目标客户的选择和产品的设计，甚至项目在产品设计阶段就应与营运公司和物业管理公司接触，他们能够对产品的设计提出切合使用的建议。

在现阶段恒昌可以提供的工作内容针对项目的具体情况，我司可以提供的服务包括发展策划定位产品设计顾问营销策划及租售代理营运顾问等四个工作阶段。

如下图所示项目发展全程顾问服务框架项目开发流程投资机会研究项目建议书可行性研究设计任务书方案设计初步设计施工图设计招投标施工竣工验收交付使用珠江恒昌提供的服务流程发展策划发展顾问产品设计顾问营销推广策划销售顾问销售代理珠江恒昌顾问服务工作般包括四个主要阶段前期发展策划或发展顾问产品设计顾问营销推广策划销售代理从二期原设计方案来看，设计产品与市场需求存在定的差距，项目的定位不太明晰或策划定位对设计的指导作用比较弱，有必要对项目的策划定位和设计进行调整。

所以在本阶段提供的服务主要是前两个阶段的工作。

内容如下图所示在现阶段恒昌为本项目提供的工作内容图示产品设计建议策划定位调整营运顾问酒店公寓商业市场研究企业战略分析自身条件分析开发时序区位条件分析发展策划定位阶段投资效益分析投资估算财务分析不确定性分析风险分析规划布局设计建议人车交通动线分析建筑设计建议景观环境设计建议产品顾问阶段三个月策划工作流程及工作时间安排我司接受工作委托后，将按以下工作流程开展策划工作制定详细工作计划。

合作合同签定后我司将针对项目的策划工作制定详细的工作计划。

工作组进行市场调研工作。

按照工作计划，工作组针对项目进行市场调研和资料收集工作，收集工作所需的社会经济城