理费与取暖费两项合计每年收入万元。资金流出商品房出租与出售税率，教育附加费为，城市维护建设费为，年共需支付营业税金及附加万元。项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付营业税金及附加万元。维持市场运行每年需管理人员人，年工资及福利标准为元人，保安及服务人员人，年工资及福利标准为元人。项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付人员工资及福利万元。项目采用吨锅炉供暖，耗煤量吨天，供暖期天，标煤价格元每吨，维持市场运行每年需耗电度，电价元度。项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付外购燃料与动力费万元。表营业收入营业税金及附加估算表万元序号项目合计年年资金流入商品房出租与出售物业管理费与供暖费资金流出营业税金及附加人员工资及福利外购燃料与动力费所得税前年度净现金流量利润项目经济效益分析期内除去建设期年共可获取利润万元，项目建设投资万元。项目在计算期内项目在年计算期内含建设期年预计共可取得所得税前利润总额万元。社会效益项目除直接投入产出利税效益外，其社会效益加在于是有利于提升地方农产品经济，估算入场交易客商所创利税将达万元以上二是有利于探索依托项目推进新农村建设新路子，利用县城周边农村宅基地实施项目建设，不仅当地余家农户拥护喜求，而且提高了土地资源利用率，促进了新农村建设三是有利于推进当地市场体系建设，既促进城市环境卫生管理，又加快县城西移北扩城市规划建设，形成县城西北门户市场园区建设亮点四是有利于转移安置农村富余劳动力，估算项目竣工后可安置挑选白瓜籽等员工在人以上。财务指标分析财务内部收益率经计算该项目所得税前财务内部收益率为。财务净现值社会折现率为，经计算该项目所得税前财务净现值为万元，大于。投资回收期经计算该项目所得税前投资回收期为年。敏感性分析该项目为经营性项目，房地产价格变化对项目收益影响较大。如果房地产价格上涨，项目财务内部收益率将增至，较原收益率增加投资回收期将减少至年，比原值早回收年。如果房地产价格下降，项目财务内部收益率将减至，较原收益率减少但仍高于社会折现率投资回收期将减少至年，比原值晚回收年。由财务现金流量表可以看出，该项目各项财务指标均达到规模要求，盈利能力尚可，本项目在财务上是可行。第九章环保与节能环境保护可能影响环境因素废水排放因素本项目排放废水主要为生活废水。固体废弃物因素本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾及吨取暖锅炉产生炉渣。噪声污染因素本项目噪声污染因素主要为动力设备噪声及运输车辆噪音。大气污染因素本项目大气污染因素主要是吨取暖锅炉产生废气。环境保护防治措施废水污染防治生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。噪声污染影响防治动力设备均有隔振降噪技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。固体废弃物防治本项目建成后每天排放生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。炉渣可送至附近砖厂回收制砖或填坑处理。大气污染防治采用铸铁多管式旋风除尘器，进行消烟除尘，其除尘效率达，经处理后废气符合国家排放标准要求。节能建筑材料和设备选用原则上，考虑当地风土气候条件，采用合理建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能变压器，高效益节能电气设备。水泵选用节能型产品。采用合理优化布线系统方案。劳动保护为防止及减少漏电触电事故发生，插座回路设置性能可靠漏电保护开关变压器设置护罩电缆桥回水平敷设不低于，局部为时采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地消防和重要机房内设置事故照明。第十章工程招投标根据国家发展计划委员会年第号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定,该项目勘查设计监理施工以及与工程建设有关重要设备材料等采购必须采用招标方式进行。第十章结语建设宝清县中国白瓜籽农贸大市场是发展宝清县经济需要，对宝清县经济社会发展具有巨大推动作用。项目建设具有六大优势，能产生四大社会效益，经济效益非常可观，能安排就业人员五千余人，可带动我县农副产品全面启动，给运输带来了生机，拉动了内需，沟通了网络，搞活了市场。宝清县中国白瓜籽农贸大市场建成必将带来前所未有大流通，涌现出前所未有商机，产生前所未有效益。对项目实施计划安排提出建议对项目投资估算和经济效益分析预测可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及黑龙江省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法黑龙江省双鸭山市房地产相关法律政策与文件本项目详细规划控制原则现场勘察和宝清县白瓜籽及农贸产品交易现状市场综合调研所得资料宝清县当前建安成本各项配套费用及其它规费收费标准。第二章项目建设必要性及可行性项目建设必要性宝清农产品经济虽已初具规模，并具有极强发展潜力，但目前总体上是靠规模小投入少家庭作坊式购销企业大量集聚。仅白瓜籽产业，目前种植面积达余万亩，年产白瓜籽万余吨，从事白瓜籽购销企业个体工商户达余家，其中常年稳定在家左右，初步形成周边县市白瓜籽交易中心。该县白瓜籽虽辐射全国，且以上出口，但深加工产品几乎空白，市场辐射包括出口贸易均通过外地中间商实现。因此，宝清农产品经济仍停留在传统领域，规模型企业少之又少，规模经济不显著，市场体系不健全，产品附价值低，商铺库房见缝插针，环境影响日益严重，传统商贸业向现代物流业转型不快，无法适应国际国内激烈市场竞争。宝清市场经济模式还停留在初级阶段，经营理念陈旧管理档次低挑选加工工艺落后品牌意识不强，生产附价值不高自力发展后劲不大，以粗放型能耗型重污染型数量型扩张来换取经济增长，资本要素人才流动性不强，质量提升相对缓慢，总体规模化水平低。宝清农产品经济发展，对于引进发达地区具有核心竞争力规模企业存在三个需要是加快更新经营理念管理水平和加工工艺，实现农产品经济整体提升需求二是加快开发和引进现代物流企业，理顺农产品市场体系，加大县城环境保护与促进新农村建设良性互动，实现可持续发展需求三是建立具有国际国内品牌宝清农产品集散基地，实现农产品科技研发和现代国内国际物流为体产业链发展需要。宝清镇连丰村村委会抓住宝清农业经济全面兴起工业经济快速发展之机，以品牌求强产业求专配套求全服务求精经营方针，实施以白瓜籽为主产品收购储备加工包装配送出口互动性体化经营，抢占极具发展活力宝清白瓜籽红小豆集散基地制高点，并以现代物流先进管理和对外贸信息输入，在大力助动宝清农产品经济高挡次快速提升中获取宝清地理品牌最佳效益。从而，步入以商贸物流开发投入与创新为先道，规模体化经营实现与开拓为基础，服务地方产业调整与提升为抓手，经济效益与社会效益同步提升发展之路。项目建设可行性项目区产业发展区位优势项目区所在宝清县位于黑龙江省东部三江平原腹地,地处东经至，北纬至。行政区域面积,平方公里，人口万。宝清县三面环山，东南西部为山区和半山区，北部为平原区，地形地貌构成了四山水四分田，半分芦苇半分草原自然格局。宝清县属寒温带大陆性季风气候，年平均气温为，年平均降水毫米，无霜期天，年平均日照时数小时。全县耕地面积万亩，自然资源丰富，素有天府之县美称。近年来，宝清县坚持构建和谐社会和科学发展观，紧紧抓住大煤田大粮仓大森林独特优势，成功引进了鲁能集团建龙集团乌苏里江制药有限公司哈尔滨宏达发展建设有限公司罗麦生物工程有限公司香港莎莲娜食品有限公司品格乳业等批国内外颇具实力大集团大企业，呈现出经济与社会协调发展可喜局面。综上，当地所处地理位置和工业经济大力振兴良好，具有极具发展潜力项目投资区位优势。项目区产业发展政策优势近年来宝清县出台了系列白瓜籽产业发展方面优惠政策，给此类项目投资以特殊税费减免政策，特别是做出运用行政和经济手段清理白瓜籽进销商入场交易承诺，为交易市场兴商隆市提供了强有力保障。综上，当地政府出台政策措施，具有极具扶持力度项目投资政策优势。项目区产业发展人文优势宝清史称天府之县，历史悠久人杰地灵，是我国东北礼义文化发杨光大地，民风纯朴诚实守信，奋发图强吃苦耐劳宝清黑土地，人才辈出足智多谋，运筹帷幄敢想敢干。当代宝清县政府以学习型创新型效能型良治为己任，纯朴诚实优秀地域文化不断光大，成为团结吸引所有社会力量凝聚剂。综上，当地流源悠长历史底蕴和与时俱进当代文化，具有极具时代风貌项目投资人文优势。项目区产业发展交通优势项目建设地点在宝清县城北约公里处连丰村北部,项目建成后可直接与依饶公路相连，直达黑龙江省会哈尔滨距宝清火车站仅公里，铁路运输十分方便，便利交通必然带动物流业发展。水电设施齐全项目建设区建有万千瓦火力发电电站，农网改造工程已经竣工，电力充足，供水设施良好，供给量远超过需求量。通讯条件好邮电电话网络各项设施完备，各项通讯设施完全可以满足项目需要。政府大力支持，营造了良好投资环境。各类市场培育和发展都离不开当地政府大力支持，宝清县人民政府已制定了开发建设大市场系列优惠政策，用行政手段去引导和培育市场，确保来者有安全感，并为投资者在生活经营子女就读等方面提供了便利，县党委政府对开发建设大市场高度重视。第三章市场和资源调查预测丰富产品资源优势给大市场带来生机。宝清县是个万人口农业大县，素有天府之县之称，地大物博，农副产品资源尤其是白瓜籽红小豆极其丰富，其特定地质气候条件盛产宝清大白板白瓜籽宝青红红小豆品质独特，驰名中外。宝清县年种植白瓜万亩，出产白瓜籽吨，已初步形成收购辐射周边供销面向全国由外地客商间接出口白瓜籽收购挑选加工原产品供销粗放型交易白瓜籽中心，常年集聚有销购商家左右，年交易量万吨左右，从事挑选白瓜籽员工在万名以上。加之地理条件优越，交通之便，使外地产品自然而然顺畅进入大市场。货源充沛将会给大市场带来生机，可以预见，宝清县中国白瓜籽农贸大市场建成后发展潜力将会越来越大。第四章项目选址项目选址位置及占地面积宝清县中国白瓜籽农贸大市场项目位于宝清县城北约公里处连丰村北部，四至北至城防林南至村后壕东至畜牧小区东白色路面西至宝福路。总占地面积万平方米详见宝清县城乡规划局年年规划图。项目用地费用项目用地为宝清镇连丰村集体自有土地，项目用地费用为安置补助费及拆迁补偿，安置补助费及拆迁补偿用地费用合计为万元第五章项目实施方案总体定位按照以集约规模型物流外向型品牌效能型投入与创新为基础，配套服务地方农产品经济扩张与提升为抓手，立足规模经营实现与开拓为措施，经济效益与社会效益