中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告投资建议书word

南京现有优质商业分布总页第页南京优质商业市场需求及空置率由于南京市优质商业设施多以百货形态为主，因此空置率水平较低截至年底空置率为百货形态商业设施入驻率都在购物中心形态与精品商业街形态优质商业物业设施，入驻情况也较为理想德基广场入驻率为，入驻率为。

南京优质商业市场租金总页第页南京市优质商业设施首层平均租金当前为人民币元平米天，年均增长率南京市优质商业租金支付形式有两种种是纯租金方式，即没有支付固定数额租金种是扣率营业额提成，即按单店销售额固定比例支付租金由于南京现有优质商业多为百货形态，因此扣率租金形式居主导地位精品商业街采用固定租金形式当前租金范围从元平米天元平米天。

南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势未来三年每年优质商业上市量基本持平，平均每年万方左右总页第页未来三年内，新街口区域将集中未来优质商业供应年末，新街口仍然是优质商业最集聚区域，但其集聚程度将从现在降到河西新城与夫子庙将发展成为新兴优质商业区域特别是河西新城，随着开发推进，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应越来越多购物中心形式商业正在逐渐出现。

南京优质商业市场小结南京当前优质商业市场南京未来优质商业市场南京优质商业市场从年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区购物中心精品商业街在年开始出现由于以百货形式为主，南京优质商业整体空置率很低未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分优质商业未来供应还是集聚在新街口河西新城夫子庙将成为新兴优质商业区域虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为平米，市场仍有空间总页第页三五星级酒店市场分析南京五星级酒店市场发展概述南京市老五星级酒店主要为上世纪八十年代后期新建部分酒店，上世纪九十年代与本世纪初大量五星级酒店发展使五星级酒店市场供应步入了高峰期年，位于鼓楼区金陵饭店开业成为南京市第家五星级酒店进入年，南京酒店业进入了快速发展阶段，外资不断进入，五星级酒店越发受到青睐。

南京五星级酒店市场当前供应状况总页第页截至年底，南京市五星级酒店数量约为家，总客房数约，间年后南京五星级酒店市场供应量较为平稳，之后在年和年供应量激增，共增加客房数，间，其中仅年内就有家五星级酒店开业，索菲特钟山高尔夫酒店索菲特银河大酒店金陵滨江会议中心和紫金山庄，总供应客房数约间目前市场主要以国内酒店酒店管理公司为主，如国内知名金陵酒店管理公司国际品牌五星级酒店仅有四家，仅占到总量约，间，增长速度缓慢。

南京五星级酒店分布南京市五星级酒店主要分布在玄武区鼓楼区秦淮区白下区和江宁区南京市五星级酒店主要分布在市中心区域，其中鼓楼区和玄武区五星级酒店客房数分别占到总供应量和，合计约间客房白下区和秦淮区紧随其后约占到总数和江宁区仅仅占到总量五星级酒店主要集中在客源较为集中市中心商业区，且伴随着江宁经济技术开发区发展，区域内也有定量供应以满足与日俱增消费需求。

总页第页南京五星级酒店需求状况及入住率南京市五星级酒店直保持较为稳定入住率，年年。

年平均入住率从上升至，增幅较小这主要是由于年五星级供应量较大，使得五星级酒店市场需求量在定程度上被缓解相比于苏州杭州等周边城市五星级酒店年均以上入住率，南京市五星级酒店入住率保持着较高水准，市场需求充足。

南京五星级酒店平均房价趋势总页第页与南京五星酒店稳定较高入住率成对比是其相对较低房价，年和年平均房价仅为元间天和元间天。

至年，平均房价较之上年有了大幅提升，增长幅度达到，年平均房价达到了元间天造成五星级酒店房价偏低原因主要是价格战，各大五星级酒店普遍采取恶性价格战策略招揽客源，对于整体市场房价水平产生了不良影响，目前市中心类似于侨鸿皇冠假日酒店金陵饭店这样知名五星级饭店，目前平均房价水平仅在元间天左右。

南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势总页第页年间南京市将有家五星级酒店包含丁山花园大酒店二期和湖滨金陵饭店二期上市，总计客房数约，间，其中国际管理酒店未来供应约，间年和年将成为供应量最为集中两年，两年供应量约占到了未来供应总量，间客房，年五星级酒店供应数量剧减仅有建邺区有约间客房供应市中心区域仍然是五星级酒店聚集地，大量新增供应在满足日益增长商务会展需求同时，对竞争日趋激烈五星级酒店房价水平将成为个新考验，顶级国际品牌酒店引入有望打破房价坚冰，实现整体提升未来诸多五星级酒店尤其是国际品牌五星级酒店供应量增加将对老酒店提出了较为严峻挑战，促使老酒店在软硬件设施服务质量等条件上进行升级。

南京五星级酒店市场小结南京当前五星级酒店市场南京未来五星级酒店市场南京市五星级酒店市场进入年，进入了高速发展时期目前五星级酒店主要分布在市中心区域鼓楼区玄武区和白下区五星级酒店年平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在以上各个酒店之间恶性价格竞争导致平均房价直处于较低水平未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分供应伴随着供应量加大，高星级酒店市场未来竞争将更为激烈凯悦威斯汀和洲际酒店入驻将进步提升南京五星级酒店市场整体水平总页第页四中高档公寓市场分析中高档公寓定义本节主要研究南京中高档公寓市场不包括别墅，主要指位于市中心区域鼓楼区，玄武区白下区秦淮区和建邺区，目前销售均价在，元以上公寓项目。

南京中高档公寓市场发展概述南京中高档公寓市场起步于年，代表性项目有金鹰国际花园等年起中高档公寓供应出现放量，年均新增面积超过万平方米，其中年达到万平方米近年峰值各区中，鼓楼建邺两区发展迅速，年累计上市面积均达到万平方米左右，分别位列全市首位和次席。

南京中高档公寓市场当前供应状况，南京中高档公寓累计供应稳定增长，年复合增长率达到，至年，市场累计供应量达到万平方米总页第页年起全市中高档公寓年新增供应超过万平方米，并在年达到万平方米峰值年起受土地供应限制及宏观调控影响，新增供应逐年回落，年仅万平方米，成为年以来最低值。

南京中高档公寓市场分布年中高档公寓供应集中在中心五城区鼓楼区中高档公寓累计新增万平方米主导因素是中心城区地段优势建邺区中高档公寓累计供应为万平方米市场发展主要得益于政府河西新规划白下区累计新增中高档公寓万平方米主要集中在新街口周边区域，项目地段较好。

总页第页南京中高档公寓市场需求状况及销售率，南京中高档公寓销售率稳定增长，至年累计增加个百分点，达到，市场需求旺盛，南京中高档公寓销售面积与新增供应呈同步发展态势，总量相差较少，市场表现健康年起，受中心城区可用地减少预期影响，销售面积首度超过同期供应，市场出现供不应求供需格局。

南京中高档公寓市场售价趋势总页第页年，南京中高端公寓平均售价为，元平方米，较年累计上涨，涨幅较大。

南京中高档公寓市场未来供应状况未来三年内，南京全市中高档公寓供应仍将保持较高水平，不过供应量有逐年减少趋势受中心城区可用土地减少影响，未来南京中高档公寓供应主要集中在建邺区。

南京中高档公寓市场小结南京当前中高档公寓市场南京未来中高档公寓市场年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好，年新增供应集中放量中高档公寓市场主要分布在鼓楼玄武白下秦淮和建邺区随着河西打造，建邺区逐渐成为中高档公寓主要供应区域之未来供应量将大幅增加中心城区销售将保持较高水平，建邺区将成为未来主力成交区域受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求有效支持总页第页五国际标准服务式公寓市场分析国际标准服务式公寓定义根据南京市场实际状况，本节研究国际标准服务式公寓是指高品质建设标准拥有很高设计建筑标准，在外立面，内部硬件设施方面大幅高于普通高档公寓，部分项目成为地标性建筑配套设施拥有丰富，高质量生活配套设施，相当于星级酒店标准，均提供健身房室内游泳池网球场或相关豪华会所服务物业管理国际知名酒店管理集团管理或相应级别物业管理公司，提供完整便捷物业服务家居装修豪华室内装修，采用国际家俱厨卫品牌及知名家电品牌，提供舒适生活环境。

南京目前市场上国际标准服务式公寓主要集中在几所五星级酒店，以长期出租为主部分大面积酒店客房年南京仁恒辉盛阁国际公寓开业将成为南京第所真正意义上国际标准服务式公寓。

南京国际标准服务式公寓发展概述总页第页年伴随着南京金丝利喜来登酒店开业，标志着国际标准服务式公寓雏形进入南京年是南京市国际标准服务式公寓市场新增供应最为集中年，当年供应量约间年后，南京国际标准服务式公寓发展直是停滞不前，直至年南京仁恒辉盛阁国际公寓开业，标志着真正意义上国际知名服务式公寓品牌进入南京，为未来市场发展带来良好契机。

南京国际标准服务式公寓当前供应状况至年底，南京市国际标准服务式公寓数量为家，总客房数约间年前南京仅有家国际标准服务式公寓功能酒店南京金丝利喜来登酒店，而客房数仅仅只有间直至年，新增供应骤然激增，苏宁环球套房酒店侨鸿皇冠假日酒店和丁山花园大酒店公寓楼开业为市场新增了约间客房供应年后南京服务式公寓缺乏新增供应年拥有间客房南京仁恒辉盛阁国际公寓开业，当年新增供应几乎相当于之前历史供应总和。

总页第页南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率南京市服务式公寓年平均出租率近两年来呈现下降走势，年全市年平均出租率为，年平均出租率较之年降低了，当年平均出租率维持在，主要是由于占当时全市供应总量丁山花园大酒店公寓楼出租率骤降主要是由于租户中大量外籍管理人员和工程师在项目结束后归国而导致市场规模较小，经营较易受单事件影响，整体经营风险较大年全市服务式公寓平均入住率仅为为，主要是由于建邺区仁恒辉盛阁国际公寓在当年月入市，其当年激增供应量和出租率和丁山花园大酒店公寓楼年平均出租率持续走低至是导致整体市场平均出租率走低直接原因。

南京国际标准服务式公寓平均租金趋势南京市服务式公寓租金水平基本保持平稳上升态势，年平均租金为元平方米月，年租金水平保持不变，基本维持在元平方米月水平跨国公司加大进驻南京力度和外籍人士数量增加，尤其是高端商务人士数量增加对于服务式公寓租金增长起着定推动作用总页第页由于建邺区仁恒盛辉阁国际公寓在年开业，地理位置劣势在定程度上体现在其相对较低租金水平上仅为元平方米月，对比上海目前国际标准甲级服务式公寓平均租金元平方米月，未来还有很大发展空间。

南京国际标准服务式公寓未来供应状况年间，目前所知仅有两个国际标准服务式公寓项目将于年上市，且两个项