中心区地块项目竞拍项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

下面具体分析下房地产市场发展趋势。

首先，旧城改造将进步提升新安区地产，西乡镇是近期发展热点地区。

来自深圳搜房统计信息表明，区有人士打算在年内购房，而其中近购房意向锁定在新安中心城区。

新安中心城区作为区经济商业文化中心，位置优越配套较完善交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。

但该片区开发较早，方面目前几乎没有可供开发成片土地，另方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。

该片区已被列为区政府未来三年重点规划建设区域，实施旧城旧村改造。

预计改造后新安片区将形成中高档项目较集中区域。

如前面分析，由于交通条件改善，近期内西乡镇将以相对较低价格较好环境成为区中心房地产开发与销售热点地区。

但从长远来看，西乡发展优势次于规划中中心区。

其次，规划中中心区将是房地产发展潜力地区。

新规划中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质滨海资源，景观环境将对房地产项目价值带来巨大提升。

规划中滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个区，东部在南山区与滨海大道及西部通道对接，深圳地铁号线也将从华侨城西向延伸到机场，经过规划中中心区。

建成之后，从中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需分钟车程从中心区到机场仅分钟，中心区到福田中心时间距离大大缩短，规划中新中心区优美滨海生态环境成熟规划完善配套以及相对市区较低价格将对南山福田客户产生相当吸引力。

第三，从远期来看，深港西部通道建设，也是新中心区外销香港个契机。

年动工年完工深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从中心区经南山到香港交通也将十分便利，也将对香港置业内地客户形成较大吸引。

第章中心区周边楼盘综合分析摘要本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型项目规模户型特点物业价格客户特征车位情况及销售态势等七个方面对中心区周边楼盘做深度分析。

中心区周边楼盘市场调研目前，城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展都较为成熟，基本上形成了区域内工商业模式，与此同时也聚集了相当规模常住人口。

从目前在售楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着新中心区规划出台以及大道通车，市民置业也出现了朝西南向迁移趋势。

特别是近两年来，新中心区东北即沿大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场西海岸花园中商花园洪福雅园等。

基于对市场深度理解需要，我司营销人员实地调研了城区主要楼盘，如冠城世家天骄世家御景台丽景城富盈门海湾明珠德临雅筑福中福花园等典型楼盘。

具体楼盘调研资料见附表宝城片区主要楼盘调研表中心区周边楼盘分析基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型项目规模户型特点物业价格客户特征车位情况及销售态势等七个方面分别对中心区周边楼盘做深度分析。

物业类型小高层为主宝城区年物业类型以多层和小高层为主导，但进入年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选物业类型。

项目规模中小规模楼盘为主城区除了清华桃源居外，近两年项目规模基本上在万来平米到多万平米之间。

根据调研公司资料，在城区采样个楼盘中，建筑面积超过万平米约占，建面万平米项目占，万平米项目占，万平米以下项目占，考虑到未统计到楼盘主要是未知名小项目，所以实际万平米左右项目比重还更大。

总建筑面积楼盘比例平均容积率绿化率万平米最高万平米最高万平米最高万平米最高户型房为主，房与房为辅仔细分析所调研楼盘，我们发现区几乎所有楼盘都采取了房厅为主房厅和房厅为辅策略。

近几年成交房型中，房厅比例直在以上。

大部分楼盘中房比例般占，房与房比例般合占，较为高档楼盘，房比例稍大中低档楼盘房比例相对大。

除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，般在左右。

价格新城片区整体价格状况根据深圳典指报告，年新城楼盘均价为元，年截止月份，均价变化不大，仍在元左右。

实际成交价格方面，年各月成交价格走势如下图，全年成交均价元。

进入年，新城片区供应量预计为往年消化量倍，不少楼盘都纷纷采取送按揭打折送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约元。

月月月月月月月月月月月月年成交价各档次物业价格从年到年每年推出楼盘来看，新安西乡项目大致可分三个档次。

高档住宅多位于新城中心黄金地段，环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完善，交通便捷，均价在元，如新安湖花园弘雅花园御景台冠城世家中档住宅，要么地段略差周边配套般，要么是小区规模小，规划与环境般，均价约，如天骄世家富盈门德邻雅筑金景豪园低档住宅位置偏远周边配套差，售价维持在元左右，如福中福海湾明珠。

建筑类型方面多层实售价格年于元区间，年售价于元区间小高层年实售价于元区间，年实售价于元区间高层年实售价约元，年实售价约元。

小高层近两年整体价格提升多点。

新中心区附近楼盘价格翻身路与大道之间各街区是毗邻新中心区第线，年后是涌现新楼盘最集中区域。

年度该片区最典型项目海滨广场价格尚在左右，年推出新盘价格基本在区间，建筑主要是小高层。

客户特征房地产市场本地客户所占比例直都能保持在左右。

小私营经济非常繁荣从各楼盘商铺热销即可看出，另外有大量工业企业进驻与发展。

经济结构及其所产生人口结构造就了住宅市场主要客户群，按比例轻重依次为私营企业主与私营中小商业主原居民公务员企业管理人员企业白领。

关内客户与香港客户比例很低，关内客户般是关内外家庭，香港客户般是在投资建厂港人。

此外在调查中发现，工业经济已产生了部分有住宅购买力青工，这部分人出现在低档物业消费群中。

另据了解，商住楼商铺购买者大部分是在潮汕人。

车位宝城大部分楼盘车户比在之间。

年和年高档住宅车户接近，另外个别体量小楼盘车户比也可以作到将近。

位置偏远低档楼盘车户比要低得多，如海湾明珠。

各楼盘除了地下车库，般在小区路和商铺临街地带都会安排停车位，少有完全地下停车。

车位售价约万，租价元。

销售情况年，区楼市表现最好，当时弘雅花园系列新安湖花园湖景居等高档住宅热销情况至今无人出其右，另外，年新区概念新兴，翻身路和大道之间涌现众多中档楼盘洪福雅园金成花园新厦苑西海岸花园销售都较好，推出当年大部分项目能销售成。

年新推大部分楼盘在当年销售率般在，富盈门作为宝城典指代表项目，销售成绩最好，截止年低，其期已售完，期售出，期新推出也有较好表现。

第四季度推出天骄世家销售速度能不断上升。

高档项目御景台因定价较高，容积率较高，开盘至今销售只有。

年新区楼盘中洪福雅园因定价较高，销售般，中南花园交通不便中间发生工程停工事件，打击置业者信心，销售业绩不是很好。

中心区内达海花园工程烂尾，又重命名推出，销售困难。

年宝城区销售最好是大规模项目，桃源居期锦绣清华园成绩最好，冠城世家丽景城等大盘销售月推出后销售约套，天骄世家季度销售速度较快，丽景城推出后已受到影响。

新区附近大部分项目销售都较好，如金景豪园。

受今年供应量大增影响，地段或规划般中低档项目销售会较慢，如德邻雅筑。

片区市场供需分析供应情况规划中中心区占地万平方米，其中居住用地约万平方米，预计将分年时间推出市场，年均推出约万平方米。

按平均容积率计算，年均市场住宅供应量将达到万平方米。

目前两个中心区住宅项目尚未推出情况下，年宝城区共推出住宅面积总量将为万平方米左右。

消化情况从区历年土地供应和消化情况来看，年全区土地出让面积为万平方米，市场供需基本平衡。

全区成交房地产建筑面积万平方米，其中中心区周边新安片区约占万平方米，这数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。

对比分析从宝城片区供需对比可以看出，随着中心区土地大量推出，中心区周边市场消化能力相对不足，未来片区内部将面临较激烈竞争，新开发项目必须开拓新市场。

市场竞争分析随着中心区建设启动，片区房地产市场将面临较激烈竞争如前面供需对比分析，未来随着随着中心区建设启动，片区消化能力相对不足，房地产市场将面临较激烈竞争。

同时随着规划中西乡中心区启动，该区楼盘价格相对较低，对中心区定位较低住宅将会形成定竞争，对高端市场竞争强度不大。

从长远来看，中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市场竞争优势明显，大型项目竞争力强。

随着未来滨海大道开通西部通道建设完成以及地铁号线西向延伸开通，中心区地产客户受众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市场范围内竞争，主要体现在以下方面内销方面。

建成后中心区以其较好规划配套环境和相对较低价格对福田区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目关外龙华等片区项目形成竞争。

与南山区住宅相比，中心区住宅劣势体现在存在进出关口问题，交通相对不便捷优势体现在相对较低价格和更好规划配套和滨海景观环境。

这优势将对南山区本地客户和原来购买意向为南山住宅福田区客户形成吸引。

在吸引福田区居民购买方面，与关外龙华片区相比中心区住宅竞争优势不强，主要体现在对环境景观要求较高客户吸引上。

虽然中心区总体拥有较好规划和滨海环境但其在交通和价格上略处劣势。

预计交通体系建设完成后，中心区到福田区交通线路相对同处关外龙华仍然较远另方面预计建成后中心区住宅价格将定位在元平方米以上，这价格在龙华可以购买社区规模较大配套完善高档次住宅。

因此只有那些对景观环境要求较高客户才会忍受略远交通和较高价格选择中心区。

外销方面。

中心区未来房地产项目在外销方面有着较强优势。

与关内现有高档外销项目相比，中心区项目同样拥有良好环境甚至海景资源便捷交通西部通道及地铁，同时在价格方面有着无可比拟优势。

特别对于港人置业内地作度假安置亲友和养老用途来说，略远交通几乎不够成障碍。

与传统关外外销集中地点布吉相比，中心区良好规划配套及项目拥有优美海景资源可以接受价格等素质都使得该区项目在中高档外销市场上更有竞争力。

规模较大配套齐全小区在区域开发初期将拥有比较明显竞争优势。

由于中心区建设完成是个较长时间过程，因此在区域开发初期，由于片区配套设施相对未完善，初期上市房地产项目在很大程度上要依靠项目内部配套，因此规模较大配套齐全小区在区域开发初期将拥有比较明显竞争优势。

目前尚缺乏大规模大型社区，预计这类型社区也会受到本地消费者青睐。

地块在中心区各地块中竞争力较强规划中中心区推出住宅用地共约万平方米，本次推出地块在这些中拥有较强竞争优势。

主要体现在拥有良好海景优势。

中心区西南向面向大海，拥有海景资源，但由于西南向面海面并不十分宽阔，总长度仅约公里左右，使得大部分地块均难以朝向这景观开口，同时由于中心区规划中容积率规定，使得新湖路以东住宅由于西南向住宅遮挡将难有海景资源。

因此对于中心区其他大多数地块来说，本地块拥有良好景观优势。

对于地块西南部低容积率地块来说，由于该地块容积率仅为左右，预计未来建成后将是高档别墅居住区，该住宅项目未来客户定位与