中森国际名城房地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

由于昆明房地产市场以刚性需求为主，首次置业及改善需求较多。

随着楼市不断增长，部分前期以刚性需求购房后物业升值，从购买房产中获益较多，同时对比股市不确定性，部分资金转入房地产，期望通过短期炒作转手，获取更大利益，从刚性需求客户转型为投机者。

特别是昆明市政府大力推进城中村改造工程，由于拆迁补偿，短时间内出现大量准富豪，时间拥有较多闲置资金。

拆迁后对房子刚性需求强烈，且具备定经济实力，成为潜在投资客群体。

该部分人群将成为各楼盘重点客户对象，也成为流入房地产资金另渠道，并支持价格上升。

北市区上涨幅度高于其他片区，南市区发展速度高于其他片区。

从土地供应情况来看，北市区供给明显少于其他片区，而北市区配套逐渐成熟，将成为中产阶级选择之，因此北市区房价上涨幅度有可能高于其他片区南市区随着各不同商业配套完善进驻，将会成为城市中高端人群聚集地，以前由于其配套不完善而空置现象将会改善，南市区发展速度将高于其他片区。

除了本土开发商之外，大量外来大型开发商入滇，将成为今年昆明地产大亮点。

方面是城中村改造吸引，另方面则是云南丰富旅游资源契合了这些外来大佬发展需求。

包括华侨城进军阳宗海云南城投携手万科地产组建合资公司招商中海等，与往年如保利恒大等发展商拿位于安宁太平等州市或新区项目不同，此次各品牌大鳄均瞄准从昆明市区作为发力点，打造品牌，抢占市场，使本土开发商面临新轮竞争洗牌。

品牌发展商进驻，势必加快昆明房地产发展进程，同时也将出现更具综合素质竞争力楼盘。

各个板块销售情况分析目前昆明市各板块平均销售率情况比较数据来源房地产研究中心从上图可知本月昆明市各个板块平均销售率位于前三位分别是滇池版块官南版块和环至二环版块，平均销售率为。

与年月相同，滇池板块名列热点板块首位。

本月销售率最低版块为东南版块。

三项目周边市场状况由于市政府省政府省政协南移，行政区域辐射到这个片区，滇池板块将是未来市中心，政治经济核心区。

在年，世博板块将略显疲态，而滇池板块起到标杆性作用。

此外，还吸引了万科中国五矿等等大型开发商，在这里，豪宅就是资源优势，有豪宅情结客户会毫不犹豫选择滇池板块。

昆明发展重心会往南移动，滇池北岸，环湖整个布局，以整个滇池水岸线为生命线，以大滇池为出发点，延展到整个大滇池片区。

使得滇池板块真正宜居完美完善配套商业公共配套都很成系统，使得整个片区区域合理，更加适合未来快速发展趋势。

二环滇池楼盘有滇池卫城水岸公馆列侬溪谷水天舍滇池康城海悦花园听涛雅苑滇池南郡金家大院海韵枫丹黄金海岸极少墅长城滇池花苑德瀛华府等。

这些楼盘都是以高品质高价值高价格别墅为主住宅小区。

这些别墅均价都在万元以上。

例如住宅单价滇池卫城元平方米已售罄滇池康城元平方米已售罄海悦花园元平方米已售罄列侬溪谷元平方米已售罄南亚风情第城元平方米均价在售水岸公馆元平方米均价在售商业单价滇池卫城元平方米已售罄水岸公馆元平方米均价在售南亚风情第城元平方米别墅单价极少墅独栋元平方米，联排元平方米在售，水岸公馆联排元平方米在售南亚风情第城元均价平方米另外，昆明最大城市综合体南亚风情•第壹城项目位于昆明滇池路中段，总用地面积亩，总建筑面积万平米。

其中包括万平米商业物业，万平米白金五星级酒店，万平米级智能写字楼，万平米国际，万平米高端住宅，万平米地下空间。

百万平米巨型城市综合体实施整体规划整体开挖整体建成和整体运营，到年整体呈现建成。

南亚风情第城出现，以城市商业副中心为项目商业定位。

在定程度上弥补了滇池板块大型商业业态空白。

第三部分项目市场定位主力消费群定位市政府省政府省政协等门国家机关富有人员。

二银行金融证劵投资界成功人士。

三城中村改造工程过程中由于拆迁补偿，出现大量准富豪刚性需求。

四社会精英人士商务成功人士五大学城里教授六外来投资者部分分时度假人士。

二产品定位高档高品质花园式山水楼盘二昆明市著名楼盘三环滇池标志性楼盘及商业中心可将名称改为滇池品滇池号滇池湾滇池水岸品春城海逸天下，等等既能表示楼盘所处滇池优越地理位置，又能代表楼盘品质超群出类拔萃傲立昆明所有楼盘唯我独尊楼盘名称，让购买者自豪，拥有这里就是身份和地位象征。

三户型定位别墅二高档花园式景观洋房三二房为辅，三房四房为主四双卫双大观景阳台等等第四部分项目经济分析项目总体经济技术指标规划指标见第部分之二二土地地价万元亩二总价万元三楼面地价元平方米二项目开发建设组织与实施计划建设方式自筹资金建设二开发方案设想分三或四期开发。

先建住宅与商业后建别墅，或同时建少量别墅只作宣传用，以提高项目市场定位档次。

每期之间尽量减少市政道路分割，是整个楼盘形成个整体，增加居住整体环境氛围，减少降低建设公共配套成本如游泳池地下停车场幼儿园小区出入口等等。

规划完善配套设施如学校商场双语幼儿园电影院银行餐饮酒吧条街咖啡馆健身会所休闲娱乐设施等等，以增加楼盘附加价值，最大限度挖掘项目可创造利润。

三开发时间进度略三项目成本明细项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本楼面地价勘察费用绿化景观设计费用施工图设计及审查费燃气自来水等工程接口设计费监理费建安平均成本住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程电气工程安装工程弱电工程消防工程防雷接地电梯配套成本室外高低压配电道路工程雨污水排水工程室外路灯系统绿化室外给水管网小区监控系统各种政府收费管理费营销费用财务费用不可预见费总计说明管理费用总销售收入亿元亿元元平方米营销费用总销售收入亿元亿元元平方米财务费用总销售收入亿元亿元元平方米不可预见费用总销售收入亿元元平方米以上数据仅为参考，因地点时间不样，以及每个公司财务要求不同，费用提取标准将会不同。

四项目销售收入预估销售价格预估以年入市以在售楼盘价格为参考，以市场估价法保守价格估计别墅元平方米住宅元平方米商业元平方米二销售收入预估别墅和住宅综合均价元平方米别墅和住宅综合销售收入预估元平方米元亿元商业销售收入预估元平方米元亿元总销售收入亿元亿元亿元五项目利润总成本元平方米平方米亿元二毛利润亿元亿元亿元三毛利润率亿元亿元由于企业所得税营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税土地使用税等不在此处计算，故净利润略六敏感性分析在规划方案基本确定情况下，影响项目利润因素主要是开发成本及销售价格变动，按目前昆明房地产市场情况看，销售价格大幅下降可能性不大。

那么影响项目利润因素主要是开发成本，包括拆迁成本融资成本开发周期延长时间成本等。

该部分通常能影响到利润变动幅度。

第五部分可行性研究结论经济效益分析由以上研究分析可知，本项目具良好市场前景及投资价值。

二拟投资理由及潜在风险拟投资理由昆明房地产市场发展前景良好。

项目所处位置优越。

地价便宜，付款压力小。

利润空间大，收益好投资回报率高。

公司有成熟房地产开发经验及操盘经验。

二潜在风险资金周转风险。

由于体量巨大，前期开发建设投入资金量大，要求公司在销售回款前有足够资金及时到位作保证。

拆迁周期长短风险。

如拆迁难度比预想加大，导致拆迁周期延长，或者拆迁补偿金比预想提高，就会大大加大项目开发成本与风险。

开发周期长短风险。

由于资金周转跟不上项目开发进度导致项目停工误工延长工期或者由于拆迁周期延长导致项目不能按计划开工建设销售。

这些都会导致开发周期比计划中延长，导致公司财务风险。

国家宏观调控及银行信贷政策风险。

由于国家政策变化，使得银行信贷政策出现紧缩，公司融资困难，资金链出现断裂或危险，这将会导致项目开发风险。

三社会效益分析如此盘开发成功，可为公司积累可观资金实力，锻造支队企业认同感强具有很强战斗力经营团队。

并极大树立公司品牌形象，在昆明云南甚至全国营造良好社会知名度和美誉度。

为公司可持续发展奠定坚实基础。

时间年月日市宏观经济概况昆明市年经济实现了平稳较快增长。

工业经济实现较快回升年，昆明市实现工业增加值亿元，比上年增长，其中规模以上工业实现增加值亿元，增长。

固定资产投资强劲增长年，昆明实施大投资方略，强化大项目支撑，加大基础设施建设力度，全市固定资产投资规模迅速扩大，固定资产投资强劲增长。

全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中房地产开发投资完成亿元，增长。

受固定资产投资规模迅速扩大到拉动，全市建筑行业也呈现出快速发展。

招商引资力度不断加大席卷全球金融危机对昆明实体经济和进出口贸易冲击最大，年全市进出口总额比上年有所下降，在此情况下，全市实际利用外资达亿美元，比上年增长引进市外到位资金亿元，比上年增长。

城乡居民收入快速增加年全市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年增加元，扣除物价因素，实际增长人均消费支出元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

昆明市年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投资力争达亿元。

在日开幕昆明市十二届人大六次会议上，昆明市年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案报告中计划昆明将力争全社会固定资产投资规模达到亿元，其中重点基础设施完成投资亿元，重点产业项目完成投资亿元。

在年昆明主城建筑高度控制规划方案中昆明主城第次提出规划建设主三次区域主城主中心区西市副中心区次北市副中心区次南市副中心区次。

明确规划出三山水城市轮廊。

这对昆明城市价值和城市竞争力也将是次提升和飞跃。

昆明市年城中村改造工作提出，今年全面完成主城建成区个城中村改造专项规划编制和审批再实施个城中村改造。

年月日，昆明东南北二环路主线全线贯通，与先期完工西二环路无缝对接，绕城圈只需半个小时，昆明分钟主城生活圈即刻形成，并联动圈内和圈外。

二环沿线楼盘居住品质将得以再次升级，二环沿线商业布局也将被瞬间连通。

年月日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划，标志着昆明城市轨道交通建设大幕已经拉开。

地铁给个城市带来，不仅仅是交通上便利，更是种全新生活方式，这必将掀起房产投资新热潮。

二昆明市房地产市场概况房地产投资情况年昆明房地产开发猛增，达到亿元。

相比上半年市场冷清，下半年陆续几块新地王诞生，以及土地出现激烈争夺场面出现，预示着土地市场逐步步入回暖期，开发商对未来市场信心开始提升。

昆明市区内重点成交地块年月土地规划信息公示分析数据来源房地产研究中心月份规划公示项目共个，其中居住性质项目数量最多，商业办公及工业性质项目数量同。

月昆明土地市场交易分析数据来源昆明市国土资源局月共有块土地出让，并全部成交。

显示了强劲市场需求。

二商品房市场价格年全年成交各类商品房套，成交面积为万平方米，成交金额为亿元，全年均价元平方米。

资料来源中国房地产决策咨询系统三市场供需分析年上半年，昆明房地产市场将会受到目前调控政策影响，但具体到各开发商影响程度则不同，通过前期回款已经储备了足够资金开发商，还是可以按照计划推盘，而些现金流不充裕开发商有可能受到影响。

但随着国家经济形势趋好，调控政